Existem muitos mitos relacionados a compra e venda de imóveis tombados. Quem nunca ouviu falar que o proprietário, quando possui um imóvel que acaba sendo tombado, perde os direitos sobre esse ele? Isso não é verdade, mas acaba virando uma espécie de lenda que deixa administradores de imóveis com o pé atrás. Essa e outras inverdades acabam criando uma mística que atrapalha as relações comerciais envolvendo os imóveis tombados. É fato que os proprietários e locadores desse tipo de imóvel possuem alguns deveres, mas existem também algumas vantagens, como veremos a seguir.
Antes de tudo, o que é um imóvel tombado?
De forma bem resumida, o poder público, seja na esfera municipal, estadual ou federal, considera que determinado imóvel é um bem que precisa ser resguardado, pois possui algum valor histórico, cultural ou paisagístico para a sociedade. Ou seja, o tombamento existe para que determinados imóveis, que possuem algum valor para a sociedade, sejam preservados.
Um bom exemplo é um casarão histórico que persistiu em uma região da cidade que se tornou altamente comercial, com inúmeros prédios nas redondezas. Se o casarão for tombado, ele não poderá ser demolido, dando espaço para a construção de um outro prédio comercial. Além disso, esse casarão ainda precisará ser mantido e conservado.
Hoje, o órgão mais atuante no tombamento de imóveis é o IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico Artístico Nacional. Ele está na alocado na esfera federal e possui uma série de normas e diretrizes que caracterizam se um imóvel deve ou não ser tombado. Além do IPHAN, existem outros órgãos municipais e estaduais, que podem ser mais ou menos atuantes na questão. O Conpresp, do município de São Paulo, é um exemplo de órgão municipal bem atuante.
Mas o que o tombamento muda nas relações comerciais de venda e aluguel?
Diferente do que muita gente imagina, um imóvel tombado não se torna propriedade do governo. O proprietário do imóvel não perde o seu direito à propriedade nem o locador tem o contrato imediatamente revisto. Ou seja, mesmo tombado, o imóvel pode ser vendido, comprado e alugado.
Outro ponto importante é que o tombamento não impede que o imóvel se torne um ponto comercial, também não impede que a atividade que já era exercida ali continue ocorrendo. Contudo, existem algumas regras especiais que envolvem a conservação desse imóvel.
Os deveres do proprietário ou locador
O imóvel tombado deve ter as suas características mantidas. Na prática, isso significa que a fachada não pode ser alterada. Reformas e modernizações de infraestrutura podem ser realizadas, mas é preciso que o órgão responsável pelo tombamento seja notificado e conceda a autorização. Além disso, proprietários e locadores estão sujeitos à inspeções desses órgãos, que vão conferir se o imóvel está sendo conservado de acordo com as regras.
As vantagens que um imóvel tombado oferece
Usando o mesmo exemplo do casarão que descrevemos acima. Naquele bairro altamente comercial, rodeado de prédios, o casarão por si só é um diferencial para o negócio. Outro ponto importante é a isenção de IPTU. Via de regra, com exceção de alguns poucos municípios, imóveis tombados possuem isenção total do imposto municipal, que em alguns casos pode ser mais caro que o próprio aluguel. Não ter que se preocupar com o IPTU, nem com eventuais revisões (aumento) do imposto é uma excelente perspectiva.
Fonte: ANAPRO
NOTA DO EDITOR:
O proprietário pode vender unidades de TRANSCON - Transferência do Direito de Construir, documento concedido pela prefeitura que permite ao comprador construir além da área permitida em outro local, já que imóveis tombados não podem ser demolidos, alterados ou descaracterizados. Além disso, existe o “plus” no preço do aluguel pelo “valor intangível” da arquitetura.
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