O presidente Michel Temer anunciará nesta terça-feira, em São Paulo, uma nova linha de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal voltada para lotes urbanizados e é a primeira linha desse tipo no país.
“Esperamos ter uma demanda grande porque isso ajuda no crescimento da economia, na geração de novos empregos. E é uma modalidade que não tem previsão de financiamento em nenhuma instituição”, disse Gilberto Occhi, em entrevista.
De acordo com ele, os financiamentos habitacionais da Caixa no primeiro semestre tiveram um crescimento de 27 por cento em relação ao mesmo período do ano passado. (Excerto do texto de EXAME.com)
Com esta nova linha de financiamento, abre-se mais um nicho de mercado, ainda pouco explorado pelo Corretor Avaliador.
E como avaliar uma gleba urbanizável?
- De acordo com ABNT NBR 14653-2:2004 - gleba urbanizável:
Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a ser utilizado, é o Método Comparativo de Dados de Mercado. Este método é do tipo DIRETO e reúne condições de consubstanciar um melhor juízo acerca do valor do bem avaliando.
Outro método utilizado é o Involutivo ou máximo aproveitamento eficiente:
A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados.
O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construção, ambos hipotéticos, levando em conta as utilizações permitidas pelo plano diretor, legislação vigente, os usos tradicionais e a demanda recente na região.
Definida a utilização, a análise segue com a execução de orçamentos, mais ou menos detalhados, conforme o caso; pesquisa de dados de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas); verificação da viabilidade e dos frutos e despesas esperados tais como: aluguéis, lucros na venda, taxas e emolumentos, custos de publicidade e corretagem, etc.
Do Método Involutivo
Este método é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis semelhantes.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas.
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os preços dos terrenos na região são determinados por comparação de dados de mercado. Deve ser elaborado um anteprojeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes, no tamanho padrão adotado na região, verificando-se as despesas a serem realizadas no empreendimento.
O valor da gleba é a diferença entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obtê-los.
Tornando acessível ao Corretor Avaliador o Método Involutivo
Como é um método muito minucioso e requer conhecimentos de Engenharia, nem todos os Corretores Avaliadores lançam mão do seu emprego, porém é necessário o seu conhecimento em razão do Método Comparativo não estabelecer, um paralelo confiável para a correta avaliação da gleba urbanizável.
No emprego do Método Comparativo, no âmbito da análise de valor da gleba, devemos nos restringir, apenas, às pesquisas do valor do m² para lotes urbanizados no entorno do imóvel avaliando, transportando cerca de 30% deste valor para a gleba em face dos 70% corresponderem às obras de infraestrutura e áreas de cedência, arruamento, pavimentação, equipamentos urbanos obrigatórios, área verde, etc.
No sentido de simplificar e uniformizar o Método Involutivo, o engenheiro uruguaio OSCAR OLAVE deduziu uma fórmula que dispensa o detalhado estudo de massa ou anteprojeto do loteamento, bastando, para tanto, conhecer o valor unitário do lote urbanizado na região.
Este processo levou o nome de Método Involutivo Simplificado - Fórmula de OLAVE, que engloba os dois métodos, comparativo e involutivo, à partir de valores unitários de lotes urbanizados no entorno do imóvel avaliando.
Apresentamos abaixo a Equação de Oscar Olave:
Onde:
X – valor do terreno
S – área total do terreno
K – percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências
q – valor médio por m2 de lotes vizinhos
L – lucro do empreendimento
Dt – Despesas totais de urbanização e implantação do loteamento.
Exemplo prático:
Foi determinado o valor médio de um lote dentro da gleba avaliando, com área de 1.000,00m², sendo este chamado: Lote paradigma. No cálculo do valor líquido dos lotes considerou-se uma perda de área bruta da gleba para o arruamento e implantação de sistema viário e infraestrutura. Também se considerou os custos com despesas de urbanização tais como terraplenagem, rede de água e esgoto, drenagem, pavimentação e iluminação pública. O valor da gleba foi obtido a partir da área líquida (lotes urbanizados) considerando-se todos os custos de implantação de infraestrutura.
Clique na Tabela para ampliar
Conclusão
A adoção da fórmula de OLAVE torna o Método Involutivo perfeitamente passível de ser empregado pelos Corretores de Imóveis Avaliadores dado à simplificação do mesmo em relação ao emprego da metodologia dinâmica e complexa originária.
Lembrete
É preciso que se informe, aos diversos públicos-alvo demandantes de avaliação de imóveis, tais como pessoas físicas e/ou jurídicas, advogados, contabilistas, empresários, Juízes e Magistrados, em todos os níveis e esferas jurisdicionais, o reconhecimento da habilitação inquestionável do Corretor de Imóveis para a realização de Avaliação de Imóveis, proferida em sentença declaratória pelo Juiz da 1ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, depois confirmada pelo Tribunal Regional Federal (TRF), pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
O juiz julgou improcedente o pedido do CONFEA e do IBAPE pelo qual pretendiam declarar a nulidade da resolução no. 957/2006, substituída em 2007 pela resolução no 1.064 do COFECI, que prevê a possibilidade de o Corretor de Imóveis elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de Curso de Avaliação de Imóveis.
Prof. Marcos Mascarenhas - Editor
A adoção da fórmula de OLAVE torna o Método Involutivo perfeitamente passível de ser empregado pelos Corretores de Imóveis Avaliadores dado à simplificação do mesmo em relação ao emprego da metodologia dinâmica e complexa originária.
Lembrete
É preciso que se informe, aos diversos públicos-alvo demandantes de avaliação de imóveis, tais como pessoas físicas e/ou jurídicas, advogados, contabilistas, empresários, Juízes e Magistrados, em todos os níveis e esferas jurisdicionais, o reconhecimento da habilitação inquestionável do Corretor de Imóveis para a realização de Avaliação de Imóveis, proferida em sentença declaratória pelo Juiz da 1ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, depois confirmada pelo Tribunal Regional Federal (TRF), pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
O juiz julgou improcedente o pedido do CONFEA e do IBAPE pelo qual pretendiam declarar a nulidade da resolução no. 957/2006, substituída em 2007 pela resolução no 1.064 do COFECI, que prevê a possibilidade de o Corretor de Imóveis elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de Curso de Avaliação de Imóveis.
Prof. Marcos Mascarenhas - Editor
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