É comum a cobrança cumulada de multa moratória e penal quando o inquilino tem seu despejo decretado por deixar de pagar o aluguel. Quando o inquilino, após ser citado pelo Oficial de Justiça, comparece no processo e quita o débito atualizado, com juros e a multa moratória – que estipulada em contrato gira em torno de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida e não sendo devida a multa rescisória.
O problema é quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, não quita a dívida de maneira a encerrar o processo. Passado o prazo para pagar a dívida, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato. Entretanto, quando o prazo da locação é, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/16 com previsão de término em 31/12/18, pelo valor de R$2.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/2018. Se o despejo é efetivado no dia 30/09/17, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.
Essa infração contratual acarreta prejuízos ao locador que terá seu imóvel desocupado antes do prazo previsto, tendo que arcar com o pagamento dos encargos (IPTU, condomínio, luz e água), além da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino. Além disso, diante da perda da perspectiva de receber os R$30.000,00 de aluguéis nos próximos 15 meses, o rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória, que geralmente é pactuada entre 3 a 6 meses de aluguel.
Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do STJ no Resp. n° 487.572/PR. A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato.
Kênio Pereira - Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Nenhum comentário:
Postar um comentário