O Método Comparativo, também designado por método direto, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transações já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.
Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa ótica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.
A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que implica em menores riscos e que maior consenso envolve, sempre que se pretenda vender um imóvel no estado em que se encontra, em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.
Este método é suficientemente confiável sempre que exista um mercado muito ativo com fácil informação, tais como, venda de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como fator algo subjetivo que é, pode originar algumas distorções.
Pretende-se com essas informações, relativas a transações recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transacionado, supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos.
Logicamente, a medida do valor é tanto mais crível quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correta do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.
Para a caracterização minuciosa do bem avaliando (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipologia da construção, estado de conservação, padrão construtivo, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções, deve-se efetuar uma pesquisa exaustiva e sua respectiva homogeneização ddos dados amostrais, de forma a obter um resultado coerente, com lógica e homogêneidade.
Conclui-se pois, que o MCDDM é um método direto, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transacionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes ao bem avaliando, se têm vindo a transacionar, sendo fundamental a existência de uma amostragem representativa em termos de transações e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.
A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transações de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa e, em seguida, o emprego das técnicas de homogeneização das amostras recolhidas irão permitir a comparação de imóveis que, entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transação ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.
Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples, os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.
O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adotar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise.
O Presumível Valor de Transação (PVT) que será determinado com base no Método Comparativo de Mercado consistirá na afetação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementá-lo recorrendo a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.
A utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjetivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e também, à insuficiência de transações de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.
Fluxograma ilustrativo da metodologia:
Fonte: MundoGEO
Fonte: Avaliação Imobiliária / Publicação Portuguesa, com adaptações.
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