O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo, porém a maioria das avaliações é feita para imóveis usados, daí ser necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo do tempo.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, mutilação, decrepitude e obsoletismo.
O critério de ROSS-HEIDECKE é um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável, sendo o mais utilizado na engenharia de avaliações - O fator depreciação é calculado por:
d = {100 – [K . (1- r)]} / 100
(com K - Coeficiente de Depreciação obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE).
Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:
http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html
Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.
Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.
Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:
Utilize a Tabela Ross-Heidecke, que aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação direta ao estado em que se encontra, de forma automática, abolindo a fórmula supra, clicando no link abaixo:
http://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html
Para obter corretamente o K = Coeficiente de Depreciação, é necessário saber-se a idade do imóvel em anos, observando sempre sua idade aparente em detrimento da sua idade real.
Conceito de idade aparente: É a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, sistema construtivo, materiais empregados, dentre outros.
Em seguida, é preenchido maquinalmente o campo onde se lê % de vida útil, normalmente estabelecido através da relação idade e Tabela de Vida Útil dos Imóveis, segundo o Bureau of Internal Revenue, abaixo:
APARTAMENTOS
|
60 anos
|
BANCOS
|
70 anos
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CASAS DE ALVENARIA
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65 anos
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CASAS DE MADEIRA
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45 anos
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HOTÉIS
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50 anos
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LOJAS
|
70 anos
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TEATROS
|
50 anos
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ARMAZÉNS
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75 anos
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FÁBRICAS
|
50 anos
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CONST. RURAIS
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60 anos
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GARAGENS
|
60 anos
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EDIF ESCRITÓRIOS
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70 anos
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GALPÕES (DEPÓSITOS)
|
70 anos
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SILOS
|
75 anos
|
Finalmente, selecione o estado de conservação do imóvel conforme a tabela abaixo e você terá, automaticamente, o índice de depreciação do imóvel avaliando.
| CÓDIGO | CLASSIFICAÇÃO | CÓDIGO | CLASSIFICAÇÃO |
|---|---|---|---|
| A | Novo | E | Reparos simples |
| B | Entre novo e regular | F | Entre reparos simples e importantes |
| C | Regular | G | Reparos importantes |
| D | Entre regular e reparos simples | H | Entre reparos importantes e s/ valor |
Parâmetros para eleger o estado de conservação:
NOVO - Com até seis meses de uso e sem danos. Não sofreu nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
ENTRE NOVO E REGULAR - Apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem necessita de reparos. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
REGULAR - Requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto do serviço de recuperação ou de restauração recente deixou o imóvel em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES - Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais. Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples como intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas na maior parte, ou com profundidade, em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade. Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de parâmetros de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado.
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.
OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.
Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.
Prof. Marcos Mascarenhas
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR - Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição. Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação. Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - Valor de demolição residual. Sem condição de operação ou uso.
OBS. O valor de demolição residual, resulta do tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento da perda de utilização. É o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil do imóvel.
Enfim, o princípio da depreciação se fundamenta no fato de que a perda de valor não pode ser plenamente recuperada com manutenção e/ou reformas que apenas prolongam a vida útil e é fato, que o imóvel mal conservado deprecia-se mais rapidamente que aquele bem conservado.
Prof. Marcos Mascarenhas
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