REPRESENTAÇÃO / PEÇA INFORMATIVA
ÁREA: CIDADANIA
ASSUNTO: VIOLAÇÃO A PRINCÍPIOS DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA
OBJETO: LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA EXARADO PELOS
TECNÓLOGOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E/OU CORRETORES DE IMÓVEIS
SUBSCRITOR: ANTONIO MARCOS DE ANDRADE MASCARENHAS
INVESTIGADO: PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR
NÚMERO SIMP: 003.0.189364/2015
JUSTIFICATIVA
1. Histórico:
Nova base de dados do ITIV
A imposição da Prefeitura Municipal de Salvador de, após efetuar um cadastro de imóveis, criar nova base de dados com informações cartoriais e anúncios em sites e jornais e informatizar todo o sistema, obriga ao contribuinte preencher e imprimir, através do site da SEFAZ, a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) fazendo com que o preço de venda declarado seja cotejado com esta nova base de dados, a ser atualizada trimestralmente.
Este sistema verifica automaticamente se o valor declarado do imóvel negociado está de acordo com o previsto na tabela de Valor Venal Atualizado. Caso o valor declarado esteja abaixo da sua base de dados o sistema não emitirá o documento para pagamento do ITIV.
Segundo o Secretário da Fazenda, à época, Mauro Ricardo Costa, o contribuinte, em caso de desacordo, terá de explicar como conseguiu adquirir o imóvel por preço inferior, injungindo ao contribuinte a solicitação de uma Avaliação Especial.
Dado ao extraordinário aumento do imposto caberá aos contribuintes prejudicados, impugnar o valor adotado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel transacionado (valor venal) é inferior àquele que a SEFAZ adotou.
Não é exigível nenhuma expertise em mercado imobiliário, para vislumbrar-se o grande número de solicitações desta natureza, Avaliação Especial, como imposição justificativa de preço inferior ao Valor Venal Atualizado.
E eis que surge a questão da oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e do próprio poder judiciário.
2. Afinal, somos ou não somos avaliadores?
Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por corretores de imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.
Vale recordar, que, historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por corretores de imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.
Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo corretor de imóveis.
Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do corretor de imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.
A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência da nossa categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica.
3. Injunções da Prefeitura Municipal de Salvador
Porém, alheia a todo o exposto, a Prefeitura Municipal de Salvador inviabiliza a participação dos corretores imobiliários como avaliadores quando o contribuinte/ requerente solicitar uma Avaliação Especial para comprovar distorções quanto ao preço efetivo da transação e o valor de mercado adotado pela Prefeitura para o cálculo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos - ITIV.
No formulário de Solicitação de Avaliação Especial da SEFAZ, existe a obrigatoriedade de anexar-se alguns documentos, e entre eles, para os imóveis com o Valor Venal Atualizado superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) deverá ser apresentado, ainda, laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia–CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia-IBAPE.
É importante salientarmos, que o valor venal atualizado, é, segundo a Prefeitura, o valor de mercado, portanto a Avaliação Especial é, notadamente, uma avaliação mercadológica, como assim é denominada no próprio site da SEFAZ e o valor de mercado por definição é atribuído em razão da oferta e procura além de depender de critérios altamente subjetivos da relação vendedor/comprador.
Sabendo-se que a atividade não afeta com exclusividade a engenheiros, arquitetos ou agrônomos, atestamos, nesta exigência da Prefeitura, um flagrante desrespeito à decisão da Sétima Turma do TRF da 1.ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4.ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido.
O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.
4. Conclusão
A verdade é que continuamos proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária onde prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado.
A prova disso é esta injunção espúria da Prefeitura Municipal de Salvador. O mesmo ocorre nos Tribunais de Justiça de todo o país aonde os Corretores de Imóveis Avaliadores, com registro no CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, vêm sendo desqualificados através das inúmeras impugnações de seus pareceres.
A peça informativa se fez acompanhar dos seguintes anexos:
A) Sentença proferida pelo Exmo. Sr. Desembargador Federal REYNALDO FONSECA (RELATOR).
B) Publicação Oficial do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis com o título: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – Uma atribuição legal do Corretor de Imóveis.
C) Resolução COFECI nº. 695/2001
D) Formulário de Solicitação para Avaliação Especial IN SEFAZ / DGRM Nº. 002/2013
Comentário a guisa de ilustração:
"...a rigor, não procede chamar de avaliação o trabalho do corretor de imóveis na busca da definição do valor, pois envolve na realidade um opinamento ou testemunho sobre o “quantum” do preço de venda/compra ou locação, de caráter empírico, baseado na razão abstrata e influência do meio, sem rigor científico, de cunho subjetivo, diferentemente das avaliações imobiliárias realizadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos, que visam a precisão do valor, a isenção e objetividade. Trata-se de processo científico que é fundamentado por elementos técnicos, exigindo a aplicação de metodologia própria prevista nas normas brasileiras. Ainda assim a emissão do opinamento sobre preço de compra/venda e locação não é por sua vez exclusividade de corretores. Os próprios proprietários vendedores dos imóveis assim como os agentes compradores o fazem, porém, apenas sobre os bens correntes ou não atípicos tais como terrenos unifamiliares, casas, apartamentos, e outras unidades imobiliárias mais simples".
ÁREA: CIDADANIA
ASSUNTO: VIOLAÇÃO A PRINCÍPIOS DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA
OBJETO: LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA EXARADO PELOS
TECNÓLOGOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E/OU CORRETORES DE IMÓVEIS
SUBSCRITOR: ANTONIO MARCOS DE ANDRADE MASCARENHAS
INVESTIGADO: PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR
NÚMERO SIMP: 003.0.189364/2015
JUSTIFICATIVA
1. Histórico:
Nova base de dados do ITIV
A imposição da Prefeitura Municipal de Salvador de, após efetuar um cadastro de imóveis, criar nova base de dados com informações cartoriais e anúncios em sites e jornais e informatizar todo o sistema, obriga ao contribuinte preencher e imprimir, através do site da SEFAZ, a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) fazendo com que o preço de venda declarado seja cotejado com esta nova base de dados, a ser atualizada trimestralmente.
Este sistema verifica automaticamente se o valor declarado do imóvel negociado está de acordo com o previsto na tabela de Valor Venal Atualizado. Caso o valor declarado esteja abaixo da sua base de dados o sistema não emitirá o documento para pagamento do ITIV.
Segundo o Secretário da Fazenda, à época, Mauro Ricardo Costa, o contribuinte, em caso de desacordo, terá de explicar como conseguiu adquirir o imóvel por preço inferior, injungindo ao contribuinte a solicitação de uma Avaliação Especial.
Dado ao extraordinário aumento do imposto caberá aos contribuintes prejudicados, impugnar o valor adotado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel transacionado (valor venal) é inferior àquele que a SEFAZ adotou.
Não é exigível nenhuma expertise em mercado imobiliário, para vislumbrar-se o grande número de solicitações desta natureza, Avaliação Especial, como imposição justificativa de preço inferior ao Valor Venal Atualizado.
E eis que surge a questão da oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e do próprio poder judiciário.
2. Afinal, somos ou não somos avaliadores?
Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por corretores de imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.
Vale recordar, que, historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por corretores de imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.
Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo corretor de imóveis.
Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do corretor de imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.
A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência da nossa categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica.
3. Injunções da Prefeitura Municipal de Salvador
Porém, alheia a todo o exposto, a Prefeitura Municipal de Salvador inviabiliza a participação dos corretores imobiliários como avaliadores quando o contribuinte/ requerente solicitar uma Avaliação Especial para comprovar distorções quanto ao preço efetivo da transação e o valor de mercado adotado pela Prefeitura para o cálculo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos - ITIV.
No formulário de Solicitação de Avaliação Especial da SEFAZ, existe a obrigatoriedade de anexar-se alguns documentos, e entre eles, para os imóveis com o Valor Venal Atualizado superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) deverá ser apresentado, ainda, laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia–CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia-IBAPE.
É importante salientarmos, que o valor venal atualizado, é, segundo a Prefeitura, o valor de mercado, portanto a Avaliação Especial é, notadamente, uma avaliação mercadológica, como assim é denominada no próprio site da SEFAZ e o valor de mercado por definição é atribuído em razão da oferta e procura além de depender de critérios altamente subjetivos da relação vendedor/comprador.
Sabendo-se que a atividade não afeta com exclusividade a engenheiros, arquitetos ou agrônomos, atestamos, nesta exigência da Prefeitura, um flagrante desrespeito à decisão da Sétima Turma do TRF da 1.ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4.ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido.
O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.
4. Conclusão
A verdade é que continuamos proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária onde prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado.
A prova disso é esta injunção espúria da Prefeitura Municipal de Salvador. O mesmo ocorre nos Tribunais de Justiça de todo o país aonde os Corretores de Imóveis Avaliadores, com registro no CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, vêm sendo desqualificados através das inúmeras impugnações de seus pareceres.
A peça informativa se fez acompanhar dos seguintes anexos:
A) Sentença proferida pelo Exmo. Sr. Desembargador Federal REYNALDO FONSECA (RELATOR).
B) Publicação Oficial do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis com o título: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – Uma atribuição legal do Corretor de Imóveis.
C) Resolução COFECI nº. 695/2001
D) Formulário de Solicitação para Avaliação Especial IN SEFAZ / DGRM Nº. 002/2013
Comentário a guisa de ilustração:
"...a rigor, não procede chamar de avaliação o trabalho do corretor de imóveis na busca da definição do valor, pois envolve na realidade um opinamento ou testemunho sobre o “quantum” do preço de venda/compra ou locação, de caráter empírico, baseado na razão abstrata e influência do meio, sem rigor científico, de cunho subjetivo, diferentemente das avaliações imobiliárias realizadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos, que visam a precisão do valor, a isenção e objetividade. Trata-se de processo científico que é fundamentado por elementos técnicos, exigindo a aplicação de metodologia própria prevista nas normas brasileiras. Ainda assim a emissão do opinamento sobre preço de compra/venda e locação não é por sua vez exclusividade de corretores. Os próprios proprietários vendedores dos imóveis assim como os agentes compradores o fazem, porém, apenas sobre os bens correntes ou não atípicos tais como terrenos unifamiliares, casas, apartamentos, e outras unidades imobiliárias mais simples".
(Excerto do texto de uma entrevista publicada no site do IBAPE-MG em 30 de abril de 2011 de Franck Esteves Ruffo, Gerente de Avaliação de Imóveis da CAIXA, Engenheiro Civil CREA 6433/D-DF).
Em meio a toda esta polêmica, proliferam os cursos de Avaliação de Imóveis, destinados a Corretores de Imóveis e ministrados, na sua maioria, por Engenheiros com currículos cheios de superlativos e muitos deles associados ao IBAPE, que viajam por todo o Brasil ministrando cursos de Avaliação de Imóveis a convite dos CRECI's e SINDIMÓVEIS.
Também Advogados, sob a égide da expertise em Direito Imobiliário, ministram cursos nesta área, existindo inclusive, inúmeros cursos de Avaliação de Imóveis a distância, regidos por estes profissionais.
O fato é que, precisamos ter credibilidade no segmento da Avaliação Imobiliária e só conseguiremos atingir este objetivo através de muito estudo e trabalho. A avaliação do bem imóvel é inerente à transação imobiliária. Qualquer bem imóvel a ser transacionado tem que ser avaliado, daí esta especialização ser indissociável da nossa profissão. Só nos resta buscar uma forma legal de inclusão e não podemos nem devemos nos alongar nesta empreitada.
Vamos aguardar a posição do MP para fazer valer os direitos adquiridos na área da Avaliação Imobiliária pelos Tecnólogos em Negócios Imobiliários e pelos Corretores de Imóveis.
Prof. Marcos Mascarenhas - Editor
Em meio a toda esta polêmica, proliferam os cursos de Avaliação de Imóveis, destinados a Corretores de Imóveis e ministrados, na sua maioria, por Engenheiros com currículos cheios de superlativos e muitos deles associados ao IBAPE, que viajam por todo o Brasil ministrando cursos de Avaliação de Imóveis a convite dos CRECI's e SINDIMÓVEIS.
Também Advogados, sob a égide da expertise em Direito Imobiliário, ministram cursos nesta área, existindo inclusive, inúmeros cursos de Avaliação de Imóveis a distância, regidos por estes profissionais.
O fato é que, precisamos ter credibilidade no segmento da Avaliação Imobiliária e só conseguiremos atingir este objetivo através de muito estudo e trabalho. A avaliação do bem imóvel é inerente à transação imobiliária. Qualquer bem imóvel a ser transacionado tem que ser avaliado, daí esta especialização ser indissociável da nossa profissão. Só nos resta buscar uma forma legal de inclusão e não podemos nem devemos nos alongar nesta empreitada.
Vamos aguardar a posição do MP para fazer valer os direitos adquiridos na área da Avaliação Imobiliária pelos Tecnólogos em Negócios Imobiliários e pelos Corretores de Imóveis.
Prof. Marcos Mascarenhas - Editor
Nenhum comentário:
Postar um comentário