CONDOMÍNIO: DA LEITURA DOS ARTIGOS 1.341 II E 1.342 DO CÓDIGO CIVIL

O Código Civil vigente trouxe uma gama de normas referentes ao condomínio edilício. Em que pese haver norma especial que versa sobre o assunto, como no caso da lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações, o Código Civil veio complementar as normas especiais sobre o assunto, gerando uma verdadeira inversão de características normativas, onde seria o Código Civil a lei geral e a lei 4.591/64 a lei específica.

Versa o Código Civil em seu artigo 1341 inciso II que as obras úteis dependem da votação da maioria dos condôminos. Para entender o conceito de utilidade, importante reportar ao conceito disciplinado no Art. 96 § 2º do Código Civil.

Art. 96 – As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 2º - São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

Sendo assim, as obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitem o uso do bem. No entanto, o Art. 1342 do Código Civil traz a obra útil com estabelecimento de quórum diverso.

Art. 1.342 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

À primeira vista, a análise conjunta de ambos os dispositivos traz confusão, onde restaria a dúvida de que a benfeitoria útil poderia ter como requisito a maioria dos condôminos ou dois terços destes. O legislador não procurou transcrever os artigos de forma a elucidar as ideias neles contidas, o que pode vir a trazer dúvidas para os moradores e para o síndico de um condomínio, que são aqueles que mais devem se atentar para as referidas normas.

Nesse sentido, para atingir a compreensão destes dispositivos e garantir melhor elucidação sobre o tema, é necessária uma leitura mais atenta.

O Art. 1.341 II do Código Civil traz a ideia de uma benfeitoria útil que não tenha ainda sido implantada no condomínio, como por exemplo, a contratação de um sistema de segurança no condomínio. Não existindo um sistema de segurança, é necessária a concordância da maioria dos condôminos.

O Art. 1342 do Código Civil dispõe que aquelas benfeitorias úteis que servirem de acréscimo às já existentes devem ter o quórum máximo de dois terços dos condôminos. Elucida-se o artigo com um exemplo: o condomínio dispondo de um elevador entende que é preciso proceder à instalação de mais um para que funcionem em conjunto. Neste caso, é necessário para que a benfeitoria possa ser feita a aprovação de dois terços dos condôminos.

Tais artigos demonstram que, embora tenham as benfeitorias a mesma natureza, qual seja a útil, seu quórum de aprovação depende de sua existência ou não nas dependências do condomínio.

Fernanda Alves Borges - Advogada. Atua em diversas áreas do ramo do Direito Civil, sobretudo no Direito Contratual e Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil