A Lei nº 9.514 de 1997, com complemento do Código Civil, instituiu em nosso ordenamento jurídico a alienação fiduciária de bens imóveis, ela dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e também, regula vários institutos que o possibilitam.
O artigo 22 da Lei nº 9.514 de 1997 diz o seguinte: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
A alienação é um tipo de garantia pelo qual uma pessoa chamada de fiduciante, a fim de garantir o adimplemento de sua obrigação, obriga-se a transferir a propriedade plena de um bem ou a titularidade de um direito à outra pessoa, mantendo-se na posse direta deste, em contra partida o credor fiduciário fica obrigado a retransmitir a propriedade ou a titularidade do direito ao devedor fiduciante, assim que paga a dívida garantida. Esse conceito é valido tanto para alienação fiduciária de bens móveis como para de imóveis.
O legislador possibilitou que qualquer pessoa, seja ela física ou jurídica, poderá utilizar-se da Alienação, não sendo está privativa de instituições financeiras, Conforme dispõem o parágrafo primeiro do artigo 22 da lei 9.514 de 1997:
§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia;
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV - a propriedade superficiária.
É importante deixar claro que o efeito real da alienação fiduciária sobre bens imóveis só será obtido mediante o registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente, caso esse registro seja feito em local diferente deste, como por exemplo, Cartório de títulos e documentos, o contrato não terá eficácia, nem tão pouco será constituído o direito real.
A referida lei, em seu artigo 23 diz o seguinte: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.“
O Contrato de Alienação Fiduciária tem sua forma plúrima estabelecida pela legislação vigente, devendo ser escrito, por meio de instrumento público ou particular, sendo respeitadas as disposições dos Arts. 24 e 38 da Lei 9.514/97.
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
A alienação fiduciária não permite que seja gravado mais de um ônus sobre o imóvel, ou seja, uma vez dado o bem em garantia por meio deste instrumento não é permitido gravá-lo com hipoteca, servidão, usufruto ou qualquer gravame de outra natureza, uma vez que a propriedade pertence de forma resolúvel ao credor, que por não possuir a propriedade plena não poderá fruir livremente do bem, e por não pertencer mais ao patrimônio do credor até que satisfeita a sua obrigação.
4.1 Extinção da Alienação Fiduciária Imobiliária
A modalidade convencional para extinção da alienação fiduciária de bens imóveis se da pelo pagamento da divida, nesse sentido, o artigo 25 da lei 9.514/97 diz: “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.”
Após o recebimento do total da divida o credor fiduciário, no prazo de 30 dias, deverá fornecer o termo de quitação ao devedor. O prazo de 30 dias será contado a partir da data da liquidação da divida. Caso o credor não forneça o termo de quitação no prazo devido estará sujeito a pena de multa equivalente a meio por cento ao mês ou uma fração sobre o valor do contrato.
Na hipótese do devedor não honrar com a divida em todo ou em parte, será constituído em mora para possibilitar que a propriedade seja consolidada em nome do fiduciário.
A lei simplificou o procedimento de consolidação da propriedade ao excluir a intervenção do poder judiciário, ocorre no âmbito extrajudicial, que é instaurado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que demonstra maior celeridade na cobrança do crédito.
É realizado um leilão extrajudicial, independente de ação judicial, ocorrendo de forma administrativa perante o Registro de Imóveis. O procedimento utilizado para a purgação da mora do fiduciante, e a forma de leilão do imóvel, encontram fundamentos procedimentais nos art. 26 e 27 da lei 9.514/97, os quais transcrevemos.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
4.2 Leilão
Após consolidada a propriedade em nome do credor, este, deverá, no prazo de 30 dias, a contar da data do registro referido no parágrafo 7 do artigo 26 da lei 9.514/97, promover o leilão público para venda do imóvel. Nesse caso, pode ser observada a diferença de procedimento com a alienação de bens móveis, onde a segunda poderá ser feita de forma livre, sem a necessidade do leilão.
Na alienação de bens imóveis também é vedado ao credor ficar na posse do bem, para que seja evitado abusos, como já exposto no presente trabalho.
Para os bens imóveis o leilão é obrigatório.
O artigo 27 da lei 9.514/97 estabelece o procedimento a ser seguido em caso de leilão, que é:
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Bibliografia:
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 11. Ed. São Paulo: Atlas, 2011.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código civil interpretado. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
Henrique Gonçalves - Fonte: Artigos JusBrasil
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