LOTEAMENTO E SEUS ASPECTOS JURÍDICOS

INTRODUÇÃO

A temática abordada nessa pesquisa é de suma importância para todo o processo imobiliário, pois muitos são os casos jurídicos relacionados a esse assunto, principalmente devido ao fato de empresas ou outros, lotearem territórios sem o cumprimento do ordenamento jurídico, em descompasso com a lei, infelizmente isso acarreta com consequências futuras, pois todo procedimento deverá ter até mesmo autorização para que seja realizada.

O tema escolhido pela autora serve até mesmo para a contribuição quanto ao procedimento legal que deverá ser seguido para que o loteamento seja realizado, sabe-se que com o crescimento populacional, consequentemente a demanda por territórios para construção cresce, ocasionando uma verdadeira revolução no que condiz ao ramo imobiliário.

A população brasileira vem se intensificando, exigindo cada vez mais espaços, além de investidores que se interessam em construções, tudo isso está envolto ao processo de loteamento, que será explicado mais detalhadamente no decorrer da pesquisa, pois as pessoas buscam melhores condições de vida, consequentemente melhores lugares para morarem e até mesmo para construírem outras coisas, mas essa demanda se dá principalmente a locais mais seguros, que consequentemente se tornam mais caros economicamente.

Partindo dessa linha de raciocínio, o tema escolhido levanta muitos questionamentos, o direito imobiliário vem se destacando cada vez mais no mercado e assim, alcançando uma importância maior, e até mesmo existe incentivos para investimento nessa área, os aspectos históricos principalmente pelo grande crescimento habitacional nas áreas urbanas compactuou para esse crescimento, mas atualmente o que causa grande preocupação é o lado jurídico, o procedimento legal para que seja realizado o loteamento.

O loteamento tem muitas características, mas uma de suas bases é o planejamento urbano que enfoca uma organização, uma política para coordenação de decisões e ações públicas no tempo e no espaço, desta forma, o desenvolvimento da cidade é certo. Uma cidade cresce horizontalmente, quando ocupa áreas que anteriormente eram utilizadas para agricultura, pecuária e extrativismo. Estas áreas são divididas em lotes de terra, feito a partir de um planejamento para ser orientado por traçados de ruas e avenidas, que serão à base da circulação futura de pessoas e mercadorias. (SPÓSITO, 2010).

O principal objetivo desta pesquisa é fazer uma análise sobre os aspectos jurídicos que envolvem o processo de loteamento, isso devido ao grande crescimento no ramo imobiliário, acaba acarretando em uma série de exigências para que seja possível criar lotes, pois vem sendo bem intenso e ocasionando modificações na esfera socioeconômica e ainda com a ocupação do território brasileiro, e que também reluz com impactos ambientais.

Outros objetivos são almejados na realização desta pesquisa, tais como, abordar sobre a conceituação do loteamento e as suas características para que o leitor tenha um entendimento no que a autora almeja alcança; relatar sobre o processo burocrático para o loteamento, como a aprovação do procedimento e todos os aspectos que estejam englobados a ele, como os requisitos para o registro do loteamento.

Diante a tudo que foi exposto, será desenvolvida uma análise histórica relacionada ao loteamento, principalmente pelo fato de vir crescendo gradativamente o processo imobiliário no território brasileiro, inclusive um dos fatores que mais contribuem com o processo econômico, sendo ainda um instrumento de organização dentro dos parâmetros legais, desenvolvendo as cidades brasileiras em um aspecto geral.

A metodologia utilizada na realização desta pesquisa é de caráter bibliográfico, onde obras foram lidas com o intuito de que a autora absorvesse informações suficientes para realizar este artigo, de forma a contribuir com o processo de conhecimento ao leitor, por meio do que aqui esteja sendo apresentado.

Yin (2005) enaltece esse tipo de estratégia ao afirmar que o método permite uma investigação para se preservar as características holísticas e significativas dos acontecimentos da vida real e que seu propósito é de estabelecer uma estrutura de discussão e debate entre as pessoas. Outro ponto positivo destacado desta estratégia é a capacidade de lidar com uma ampla variedade de evidências existentes em documentos, artefatos, entrevistas e observações.

Segundo Lakatos (1992), a pesquisa bibliográfica é o levantamento de toda a bibliografia já publicada, em forma de livros, revistas, publicações avulsas e imprensa escrita. A sua finalidade é fazer com que o pesquisador entre em contato direto com todo o material escrito sobre um determinado assunto, auxiliando o cientista na análise de suas pesquisas ou na manipulação de suas informações. Ela pode ser considerada como o primeiro passo, de toda a pesquisa científica.

1 LOTEAMENTO: CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS

Inicialmente abordar que o processo de loteamento é uma forma de parcelar o solo que esteja regulado na Lei de nº 6.766 de 1979, que foi alterada pela Lei de nº 9.785 de 1999, a partir de então será relatado sobre a sua conceituação e as características, bem como os procedimentos legais que são necessários serem adotados.

De acordo com a lei supramencionada, em seu artigo 1º, dentro do dispositivo legal, conceitua da seguinte forma:

“[...] § 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

O legislador ao escrever o artigo relatado acima, afirma para que o loteamento seja realizado um procedimento formal deverá ser adotado e obviamente tenha como base a sua elaboração, determinando que a subdivisão desses lotes tenham uma dimensão para novas vias que permitam a circulação, sejam eles para logradouros públicos ou modificações e ampliações, no caso de já ter vias existentes no local loteado.

O professor Hely Lopes Meirelles (1976, p. 62) assim o conceitua:

Loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município, e a limitação dos lotes.

.O entendimento do que foi descrito acima, de acordo com as palavras mencionadas pelo autor, ele aduz que o processo só será efetivado em caso de interesse do proprietário e a realização de seu empreendimento, isso significa que o fracionamento da terra em vários lotes tem a necessidade de que seja elaborada de forma necessária a abertura de ruas, obras de infraestruturas, dentre outras necessidades básicas advindas do processo de loteamento.

Rizzardo (1991, p. 896) define que loteamento é uma "operação que se utiliza de dados técnicos de agrimensura para dividir uma área em tantas outras porções autônomas com possibilidade de vida própria”.

Diante ao que esteja sendo abordado é necessário levantar uma base de que loteamento é diferente do desmembramento de terras, alguns autores relataram essa diferenciação da seguinte forma:

Para distingui-los é só prestar atenção aos dizeres dos §§ 1º e 2º do art.2º da Lei n.6.766, de 19.12.79. Ambos são modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, sítio, chácara, estância, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imóvel que já foi objeto de regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim, se o imóvel fracionado não contém área inferior à do módulo calculado para o mesmo ou da fração mínima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se desmembre permaneça também com área igual ou superior à fração mínima de parcelamento), consoante dispõe a legislação agrária vigente; quando urbano, se o desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo loteador o preceito dos arts.3º, parágrafo único, 4º, II, da LPSU. Também não pode implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. (LOPES, 1995, p. 78 apud SAMPAIO; OLIVER, 2009, p. 12).

Por fim, o loteamento é um empreendimento que serve para a construção de imóveis, ou outros aspectos, mas para que seja realizado é necessário cumprir algumas exigências, antes que a obra seja realizada, além disso, outro ponto elementar é o licenciamento ambiental para que isso seja realizado, mas será abordada mais precisamente a frente, com isso a legislação deve estar toda conferida e ainda com alguns procedimentos básicos.

Quanto às características do loteamento o legislador foi bem sucinto quanto ao texto legal, isso significa que as normas também existem para que sejam planejados de forma adequada, obviamente que essa preocupação possui fins lucrativos, sendo que muitas pessoas buscam esse serviço, justamente pelo que já foi relatado, ser um ramo que vem crescendo e assim se deu a necessidade de organização para a criação de novos espaços, isso implica com a regulamentação de novas áreas, assim alguns requisitos precisam ser cumpridos e dentro da legislação para que essas características sejam perceptíveis.

2 ASPECTOS LEGAIS QUE ENVOLVE O PROCESSO DE LOTEAMENTO

O lote é um terreno que atende aos índices urbanos e que são definidos no plano diretor ou a lei municipal pelo qual se baseia na zona situada, derivando a palavra loteamento que é a subdivisão dos lotes de terra, e esse local serve para a edificação do local, além das aberturas de vias e outros aspectos que já foram relatados acima, sendo necessária a aprovação para que seja realizado todo o processo até mesmo da construção.

2.1 APROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO

Antes que a obra seja iniciada é preciso que seja obtida todas as licenças exigidas para que o procedimento seja executado, como por exemplo, se o local poderá ser utilizado, que não faça parte de reserva legal, ou áreas verdes, ou afins, para que se obtenha também o licenciamento ambiental, são itens elementares de serem cumpridos para a finalidade principal, obviamente que o investimento imobiliário nem sempre cumpre com os parâmetros legais, arriscando as multas e consequências que poderão ser maiores ainda.

A elaboração de um projeto bem definido, incorporando todas as caraterísticas da área a ser loteada, é imprescindível para a realização desse instituto. Determina a lei 6.766/1979, em seu artigo 6º:

Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I - as divisas da gleba a ser loteada; II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; 17 III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Diante ao exposto fica evidente que para que o loteamento seja aprovado o que deverá ser feito de inicial é os procedimentos necessários elaborados adequadamente para que a aprovação seja feita, como se fosse uma revisão dos atos que deverão ser tomados, isso seguindo a rédea adequadamente, poderá ter o processo aprovado.

Segundo o promotor Mazzilli (1982, p. 2):

O processamento do pedido de registro perante o Cartório Imobiliário, após aprovação do projeto pela Municipalidade ou pelo Distrito Federal, permite uma oportuna fiscalização por meio do oficial do Registro, que pode levantar as dúvidas necessárias; permite a fiscalização do Ministério Público e do juiz, nas suas normais funções de correição. É meio mais adequado para solucionar as hipóteses, sempre possíveis, de existência de impugnações ao pedido de registro, muitas vezes por aspectos de legalidade. Ademais, quando o Estado tem certos interesses, embora administrativos, mas de ordem indisponível, é comum que submeta a apreciação de tais matérias ao crivo judicial, para administração pública ainda que de interesses também privados, pela jurisdição voluntária.

Dentro da legislação para que o projeto seja aprovado será feita uma análise de proposta com todas as justificativas possíveis que serão estudadas com a viabilidade do projeto em questão, em caso positivo, ou seja, aprovado, serão iniciadas as etapas da execução e assim precisam ser cumpridas e executadas de forma correta e sempre atento ao prazo.

Depois de que tudo tenha sido cumprido corretamente e dentro das exigências feitas, a aprovação do projeto para a etapa de loteamento, irá possibilitar que os empreendedores possam registra em cartório, de Registro de Imóveis, a quem compete esse processo, aguardando os dias necessários e apresentando todos os documentos.

2.2 REQUISITOS PARA O REGISTRO DE LOTEAMENTO

Os requisitos deverão ser respeitados para que seja elaborado adequadamente o loteamento, se existir qualquer falha, o projeto não será aprovado, no artigo 4º da Lei de nº 6.766 de 1979, relata da seguinte forma:

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. § 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. § 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.

Por fim, foram apresentados no artigo os requisitos necessários, com isso, o legislador apresentou preocupação quanto aos mecanismos para a liberação do processo de loteamento, desenvolvendo diversos projetos que incluem o setor urbanístico, paisagismo, meio ambiente, tudo que pode estar relacionado a construção, percebe-se então que a burocracia para isso é bastante complexa e precisa seguir os padrões detalhadamente.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O que foi apresentado nesta pesquisa foi essencial para que se tenha um esclarecimento de que o processo de loteamento envolve inúmeros aspectos jurídicos para que possa ser desenvolvido, além de análises minuciosas dos pontos abordados e a necessidade de um plano diretor eficaz, e que esse processo que vem crescendo constantemente atenda as necessidades da sociedade como um todo, garantindo a qualidade de vida das pessoas que irão conviver no local ou em seus arredores.

A lei foi criada para que principalmente as imobiliárias e construtoras que são as que mais se beneficiam com esse processo, principalmente por significar valores econômicos consideráveis e, além disso, contribuir com a economia local nos seus mais diversos âmbitos, muitas medidas deverão ser cumpridas e assim, o projeto que for elaborado adequadamente com a sua aprovação, possibilita todo esse procedimento.

Portanto, apesar de ser bastante burocrática, a necessidade de intervenção do estado, município ou união, dependendo do que esteja sendo realizado, apesar de infelizmente existir bastante corrupção, pagamento de propinas e afins, fiscalização deve ser bem rigorosa, afim de não prejudicar pessoas e até mesmo o meio ambiente.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Brasília, 1979. Disponível em: Acessado em: 08 de jan. 2019.

LAKATOS, Eva Maria. Metodologia do trabalho científico. São Paulo. Editora Atlas, 1992. 4a ed. p.43 e 44.

MAZZILLI, Hugo Nigro. Observações sobre loteamentos. Revista de Direito Imobiliário. p. 9-24. jan.-jun. 1982.

MEIRELLES, Hely Lopes. Urbanismo e proteção ambiental. RDP no 39/40, ERT, São Paulo. 1976.

OLIVER, Luis Henrique de Aragão; SAMPAIO, Nícia Regina. Lei 6.766/79 – Análise doutrinária e jurisprudencial. Espírito Santo: CAOA, 2009.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro. Aide Editora, 1991.

SPÓSITO, Eliseu Saveiro. A vida nas cidades. 5 ed. São Paulo. Contexto, 2010.

YIN, R. K. Estudo de Caso: Planejamento e Métodos. 2 ed. Porto Alegre. Bookman, 2005.

Danielle de Oliveira Duarte - Advogada, Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG, Especialista em Direito Tributário e Direito Imobiliário, Bacharel em Direito.

Fonte: Artigos Jus Navigandi