Mesmo após a quitação do imóvel, há vendedores que se recusam a outorgar a escritura definitiva, obrigando o comprador a buscar o Poder Judiciário.
Nos casos em que o comprador possui o contrato de compromisso de compra e venda, a comprovação da quitação, além de outros requisitos vistos adiante, é possível conseguir a escritura definitiva por decisão judicial.
A ação para tais casos é a "adjudicação compulsória", que, em simples palavras, é utilizada pelo comprador (chamado de "compromissário" ou "promitente" comprador), objetivando o suprimento judicial da outorga da escritura, por meio de sentença constitutiva.
O jurista Ricardo Arcoverde Credie define a Adjudicação Compulsória como:
A ação pessoal que pertine ao com promissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado (Adjudicação compulsória, 7. ed. São Paulo, Malheiros,1997).
O fundamento legal da ação encontra-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Além do Código Civil, a adjudicação compulsória encontra amparo nos artigos 15, 16 e 17, do Decreto-Lei nº 58/67 e artigos 466-A, 466-B e 466 C do Código de Processo Civil.
Para obter sucesso na ação de adjudicação compulsória, deve o interessado comprovar três requisitos: a) domínio do vendedor; b) contrato de compromisso de compra e venda, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e; c) quitação do preço.
Enfatize-que, o compromisso de compra e venda deve possuir cláusula prevendo a irrevogabilidade e a irretratabilidade e proibindo o arrependimento do negócio jurídico, conforme exige o art. 1.417 do Código Civil supratranscrito.
Registre-se que, o registro da promessa de compra e venda não é necessário para o exercício da adjudicação compulsória, como deixou assentado na Súmula 239, do STJ:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
O direito à obtenção da escritura de imóvel comprado e quitado é imprescritível, conforme se extrai do julgamento do STJ, que se transcreve abaixo:
“1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (REsp 1216568/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 29/09/2015).
Por fim, vale salientar que, a sentença não garante a transferência automática do domínio, uma vez que, o ingresso do título judicial no Registro Imobiliário está sujeito ao crivo do respectivo Oficial, no que pertine aos requisitos que regem o sistema, como a presença de elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel (especialidade objetiva).
Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduado em direito imobiliário, com cursos de extensão em contratos pela FGV, tendo escritório em Porto, Portugal e em São Paulo/SP.
Fonte: Artigos JusBrasil
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