Muitas vezes os contratos de locação de imóveis são elaborados com base em modelos retirados da internet ou sem observar algumas peculiaridades sobre cada tipo de empreendimento. Além do que esses contratos muitas vezes são elaborados por pessoas que desconhecem a legislação aplicável.
Tendo em vista este fato, é importante tratar de uma espécie de locação específica. Aquela locação para imóveis onde serão instalados estabelecimentos de ensino, de saúde, unidades sanitárias e asilos.
Nestes casos específicos, é preciso ressaltar que a Lei confere uma proteção especial a estas instituições, tendo em vista seu relevante valor social. Esta proteção está descrita no art. 53 da Lei nº 8.245/91:
Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I – nas hipóteses do art. 9º; (estas hipóteses são: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las).
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Trocando em miúdos, diz a lei que a locação para estas instituições somente poderá ser rescindida em casos específicos. E somente nestes casos.
Passa-se a tratar de cada um destes casos, em tópicos:
I – Por mútuo acordo
O mútuo acordo, como o próprio nome diz, seria um acordo de ambas as partes visando o distrato da locação. Nenhum empecilho, já que ambos estariam distratando. Com o perdão da redundância, seria o “distrato por acordo entre as partes”.
II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual
Caso o locatário (a escola ou o hospital, por exemplo) descumpra uma cláusula prevista em contrato, ou ainda a lei, será possível o desfazimento do contrato pelo locador.
Por conta desta cláusula, é recomendável que o contrato seja o mais completo possível. Ou seja, que ele preveja as mais variadas obrigações ao locatário.
III – Em decorrência de falta de pagamento de alugueis ou demais encargos
Neste caso, obviamente que se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer de seus acessórios, o contrato poderá ser rescindido.
IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
V – Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Neste caso, um exemplo é o do adquirente do imóvel que, com os requisitos preenchidos, precise demolir, edificar ou mesmo reformar o imóvel, desde que esta aumente ao menos 50% de sua área útil.
Mas e se o contrato estiver por prazo indeterminado?
Suponha que determinada locação seja de 4 anos e que o contrato já tenha expirado, de forma que a locação esteja por prazo indeterminado. Neste caso, poderia o locatário pedir o imóvel de volta através da chamada denúncia vazia?
A proteção que a lei confere neste tipo de locação é tão grande que o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento que a locação não pode ser rescindida por denúncia vazia. Veja esta decisão:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.237.386 – SP (2018/0002727-0) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA ADVOGADO : LEVI CORREIA – SP309052 AGRAVADO : IPATEC – INSTITUTO PAULISTA DE CIENCIA, CULTURA E TECNOLOGIA ADVOGADO : LAILA MARIA BRANDI – SP285706 DECISÃO 1. Trata-se de agravo interposto pelo COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA., contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 380): AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL LOCADO PARA ESTABELECIMENTO DE ENSINO. DESCABIMENTO. ART. 53, DA LEI N.º 8.245/91. Se o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino é vedada a retomada por denúncia vazia. (…) Portanto, considerando-se que o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino, é vedada a retomada por denúncia vazia. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público tem proteção legal contra a retomada por denúncia vazia, em face do seu relevante valor social.
(STJ – AREsp: 1237386 SP 2018/0002727-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/06/2018)
Agora suponha que o locador queira vender o imóvel a terceiro. Neste caso,
o adquirente do imóvel poderia retirar o locatário? Ou seja, poderia o adquirente denunciar o contrato?
Vejamos, em regra a locação pode ser denunciada pelo adquirente, nos termos do art. 8º da lei do inquilinato:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Ocorre que caso a locação seja para os estabelecimentos constantes no rol do art. 53, como escolas, asilos e afins, a jurisprudência também não tem permitido o desfazimento do contrato por denúncia vazia. A este respeito, numa interpretação a contrario sensu, veja-se decisão de Minas Gerais:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – LITISPENDÊNCIA – INEXISTÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – LOCAÇÃO – DESPEJO – CLÍNICA MÉDICA – DENÚNCIA VAZIA – POSSIBILIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. I – O julgamento antecipado da lide é possível, a teor do artigo 330, I, do estatuto processual. II – Não há falar-se em cerceamento de defesa, nos casos em que os documentos acostados se apresentarem suficiente para formar o convencimento do julgador. III – Estabelecimento de saúde, para fins da proteção inserta no artigo 53 da Lei do Inquilinato, é aquele em que se faz internação, excluídos os utilizados apenas para consultas ou tratamento meramente ambulatorial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. IV – Em relação ao pedido de retenção/indenização das benfeitorias, não está o adquirente obrigado a pagar por algo que não contratou. V – Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0702.07.391019-3/001, Relator(a): Des.(a) Bitencourt Marcondes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2008, publicação da súmula em 28/11/2008)
No caso acima avaliado, entendeu-se permitida a denúncia vazia, por conta de a clínica médica não preencher os requisitos de estabelecimento de saúde do art. 53.
Lado outro, na locação para estabelecimentos como hospitais credenciados e fiscalizados pelo poder público não poderia o adquirente denunciar o contrato, ainda que esta denúncia fosse após o prazo do contrato ter vencido.
Ultrapassada a questão acima, é preciso ainda esclarecer que quando houver o despejo de estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, o prazo para a desocupação será no mínimo de 6 meses e deverá coincidir com o período de férias escolares, nos termos do art. 63, §2º da lei do inquilinato.
Fellipe Duarte - Advocacia
Fonte: Blog do Autor
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