PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

INTRODUÇÃO

Os aspectos subjetivos e objetivos que motivam a escolha do tema do presente trabalho científico foram sem sombra de dúvidas a segurança jurídica que o registro imobiliário concede aos proprietários “regulares” e a falta de orientação, clareza e as informações esparsas em diversas legislações, o que dificulta e muito estudo, prática e sobretudo a segurança das pessoas interessadas em adquirir, retificar, vender, doar imóveis.

Por sua vez, verifica-se da fundamentação infra-escrita que não há um conceito claro sobre o que seja registro imobiliário, mas não há dúvidas que o registro da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis confere imensa segurança jurídica à todos, principalmente ao ser comparado com os negócios jurídicos realizados inter partes.

Analisando historicamente o procedimento de retificação do registro imobiliário verifica-se que houve grande avanço tecnológico, jurídico e econômico, haja vista que ao menos conseguiu fornecer uma maior segurança aos envolvidos que sabem de antemão se há ou não há alguma restrição registrada na matrícula de seu interesse.

Embora o procedimento de retificação do registro imobiliário seja fundamento na lei (princípio da legalidade), não há dúvidas que os costumes e praxes interferem e muito, pois atualmente é possível realizar quase todos atos no Tabelionato de Notas, onde o tabelião é responsável pela lavratura da escritura pública, colheita dos documentos necessários e na maior parte responsável também pela averbação na matrícula do Registro de Imóveis, realizando basicamente quase todos os atos necessários, tornando assim mais célere o procedimento.

Diante o exposto, percebe-se facilmente a complexidade e a importância do registro imobiliário, mas também é claro que não há maiores dificuldades para se obter informações e esclarecimentos, uma vez que os tabeliães (Registro de Imóveis ou Tabelionato de Notas), na função típica de registradores, necessitam passar as informações mais importantes aos adquirente, transmitentes, mutuários e outros, o que facilita e muito o procedimento de registro imobiliário; contudo, algumas informações de suma importâncias às vezes podem não ficar suficientemente claras, e aqui está inserido o presente trabalho científico, que possui o escopo de ao menos facilitar o acesso à informação de uma forma clara, precisa, atualizada e didática.

Considerando os objetivos propostos, foi utilizado o método de pesquisa dedutivo, partindo-se do texto legal (maior) aos casos específicos analisados ao longo do presente trabalho (menor), principalmente na aplicação cotidiana, sendo utilizado como instrumento de pesquisa consulta a livros, páginas da internet, leis em sentido amplo e alguns casos paradigmáticos.

1 HISTÓRICO DO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO E CONCEITO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO

A retificação do registro de imóveis, consiste nos princípios que regem o sistema imobiliário brasileiro, tais norteiam as regras da Lei 6.015/73.

Deste modo, a descrição clara direcionada a realidade dos fatos, são indispensáveis do sistema e da proteção jurídica na qual o registro de imóveis reflete em nossa sociedade.

Foi introduzida com a lei 1.237/1864, pensando inicialmente em dar publicidade ao direito real da hipoteca, já que havia consequente oponibilidade em relação a terceiros, porém, não havia nesta lei a preocupação com as características de tal bem hipotecado, não havendo nenhuma necessidade de registro de todas hipotecas e demais direitos, os quais pudessem recair sobre um bem específico.

Com a evolução da sociedade e dos sistemas de registro, é que houve avanço significativo no assunto, possibilitando a inscrição de outros direitos reais sobre os imóveis, possibilitando que fossem registrados no respectivo assento, desde que decorra de atos inter vivos, com a vinda do código civil 1916 é que tornou possível a inscrição e transmissões causa mortis e seus atos judiciais.

O decreto número 4.857 de 1939 auxiliou para mais um avanço de grande relevância, este, que passou a auxiliar a integração do sistema de registro de imóveis. Hoje com a lei 6.015 de 1973, houve consagração incontestável como realidade, de instituição indispensável para que haja a segurança e estabilidade jurídica de situações referente a tais imóveis.

É neste sistema de registro de imóveis é que deve ser considerado como indispensável a realidade atual, ressaltando que, o alcance da segurança jurídica proporciona para um sistema de registro, aquele devidamente estruturado, não somente um comércio imobiliário, mas também a insatisfação dos usuários em geral, atendendo as expectativas e valores dos mesmos (RIBEIRO, 2006, p. 30.).

Ainda considera-se evidente a necessidade de evolução à propriedade imobiliária, havendo desvirtuamento da finalidade precípua do sistema registral, que é conferir a segurança e sua eficácia para tais negócios jurídicos que englobam a propriedade de seu imóvel.

Antes de 2004, de forma arcaica, o sistema ainda dependia da propositura judicial, ou meramente necessidade do despacho do juiz ou corregedor permanente, esta judicialização prejudicava, se tornando obstáculo ao procedimento administrativo da retificação.

Frente a necessidade de corrigir isto, o código civil de 2002, em seu artigo 1247, permitiu a retificação do assento imobiliário. “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.”

Ocorreu alteração da lei 6.015/73 entrando em vigor a lei 10.931/2004, trazendo mudanças de enorme relevância, aprimorando a dinâmica da retificação do registro imobiliário.

Esta mudança trouxe um grande avanço na seara do direito registral, retirando e desafogando a máquina do PJ, e, permitindo a celeridade de tais questões menos burocráticas e intrincadas, pois passou a utilizar o processo administrativo simples, presidido pelo oficial do registro.

Segundo a doutrina há diversos princípios que regem o registro de imóveis, merecendo destaque os princípios da publicidade, força probante (fé pública) ou presunção, legalidade, territorialidade e continuidade, trabalhados no decorrer do presente trabalho científico, inclusive seus nomes são auto indicativos, por isso não iremos tecer maiores considerações sobre a conceituação de cada um, uma vez que seus próprios nomes indicam ao menos um norte a ser guiado (GONÇALVES, 2014).

O Código Civil (Lei 10.406/02) estabelece direitos reais no artigo 1.225 como sendo a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese e a concessão de uso especial para fins de moradia. Conhecer os direitos reais no Brasil é de suma importância, tendo em vista que os bens móveis quando constituídos ou transmitido somente e adquirem com a tradição (art. 1.226 CC), em contraponto estão os direitos reais sobre imóveis que somente são constituídos ou transmitido mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227 CC).

De acordo com o Código Civil, a aquisição dar-se-á pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, caput CC), enquanto não se perfectibilizar o registro do título, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel (§ 1º do art. 1.245 CC). A eficácia do registro é auferida desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do Registro de Imóveis, e este prenotar no protocolo (art. 1.246 CC).

Conforme Carlos Roberto Gonçalves (2014, p. 258), a jurisprudência é firme que “em se tratando de bem imóvel, o registro imobiliário é suficiente para demonstrar a titularidade do domínio, “sem necessidade de ser complementada essa prova com filiação dos títulos de domínio anteriores”. Aliás, em que pese não dispomos de um sistema rígido de cadastramento como na Alemanha (porque as condições de propriedades são diversas), o nosso legislador importou a aquisição do domínio pelo registro imobiliário sem estabelecer uma presunção absoluta, haja vista que “entre nós o registro confere apenas presunção juris tantum de domínio: uma vez efetuada a matrícula, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se registrou (CC, art. 1.245, § 2º)”.

A Lei 6.015/73 (Lei do Registro Públicos - LRP) regulamenta o registro de imóveis no título V, dispondo sobre todos documentos, dados e informações necessárias à escrituração, bem como as atribuições do registrador (art. 167 a 170), processo de registro (art. 182 a 216), as pessoas competentes (art. 217 a 220), os títulos admitidos (art. 221 a 226), a matrícula (art. 227 a 235), entre outros.

A LRP expressamente determina que “nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado” (art. 236) e ainda que esteja matriculado, não será realizado quando depender da apresentação de algum título anterior, a fim de preservar a continuidade do registro (histórico do imóvel ou princípio da continuidade para Carlos Roberto Gonçalves, 2014, p. 336).

Ademais, imperioso ressaltar que “a matrícula constitui o núcleo do registro imobiliário e exige controle rigoroso e exatidão das indicações que nela se contêm”, com isso busca-se conferir ao assentamento da propriedade imobiliária uma feição cadastral (GONÇALVES, 2014, p. 339).

Desta forma, não há nenhum conceito expresso do que venha ser registro imobiliário, todavia é notório que trata-se de um instituto do direito das coisas (imobiliário) que assegura a propriedade, ou seja, “assento efetuado por um oficial público e constante de livros públicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurídicos conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa” (FERREIRA DE ALMEIDA, apud. MELO).

2 COMPETÊNCIA, LEGITIMIDADE, FUNDAMENTO E PEDIDO NO NOVO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Antes de iniciar os fatores expositivos, é importante ressaltar que a edição da Lei nº 6.015/7 pela Lei 10.931/04, conferiu as alterações no estatuto registral e as novas atribuições dos registradores. Concordante ao que vemos:

[...] a edição da Lei 10.931/2004 trouxe à realidade jurídica pátria uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma, tal inovação pode e deve ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que há uma redefinição do papel do Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste em relação a matérias que orbitam no estrito campo da vontade de partes maiores e capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, bem como se enquadra historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, busca da geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário (IRIB, 2014, p.1)

Ao que se trata das competências, Luiz Antônio Scavone Júnior expõe com maestria sobre o assunto dividindo-o em: Extrajudicial e Judicial, por conseguinte, sobre a origem do erro, em: Direta ou por Título. Diante da Extrajudicial, está sempre será não contenciosa, isto é, quando não há potencialidade de dano a terceiros. “Também será extrajudicial a retificação nos termos dos arts. 212 e 213, da Lei de Registros Publicos, com a alteração empreendida pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004” (JÚNIOR, 2015, p. 114). Antes da alteração, quase todas as retificações de registros tinham que se submeter a processo judicial, fosse ele de natureza contenciosa ou administrativa. Sendo assim, a alteração levada ao efeito na Lei de Registros Públicos simplifica o procedimento que, agora, independe de ação para a conhecida “retificação de área”.

Já no discorrer sobre a competência judicial “a retificação não contenciosa somente será judicial se a parte interessada assim requerer – tratando-se de faculdade – ou na espécie contenciosa se houver impugnação sem que o impugnante e o interessado na retificação”. (JÚNIOR, 2015, p.115).

Ao versar sobre a origem do erro, a retificação direta decorre de um erro na transcrição do título. Nesse caso a retificação “independe de qualquer ação, podendo ser efetuada administrativamente (extrajudicialmente), mediante simples pedido efetuado ao registrador ou até de ofício, ou seja, pelo próprio registrador, independentemente de requerimento das partes”. (JÚNIOR, 2015 p.116).

Enquanto na origem do erro por título, Luiz Antônio Scavone Júnior, expõe:

Nesse caso, a retificação do registro, que foi maculado pelo título, em regra, depende da retificação do título, salvo alguns erros materiais evidentes, como um número do documento, que admite a retificação direta. A retificação do título, uma escritura, por exemplo, só pode ser efetuada mediante outra escritura.

Não há como retificar judicialmente uma escritura. Se uma parte faleceu, cumpre ao interessado pedir ao juízo do inventário que autorize o inventariante, por alvará, a comparecer para outorga da escritura de retificação. Havendo recusa ou se a parte não for encontrada, mister se faz uma ação, mesmo com citação por edital, para que o juiz supra a declaração de vontade mediante alvará que será transcrito na escritura de rerratificação.(JÚNIOR, 2015 p.116).

Compreendidas as competências, dá-se seguimento a explicação dos pedidos.

O pedido de retificação poderá ser coordenado ao oficial pela parte interessada, que também poderá fazê-lo por meio de procedimento judicial, nos termos do art. 213 da Lei 6.015/1973.

Primeiramente, retificação extrajudicial, com base no art. 213 da Lei 6.015/1973, o oficial retificará o registro de ofício ou a requerimento da parte interessada. Diante disto, Luiz Antônio Scavone Júnior expõe referente ao inc. I e parágrafo 11, do art. 213 ‘’Nesses casos, basta o simples pedido ao registrador, que poderá proceder a retificação do registro até independentemente de requerimento das partes (de ofício). (JÚNIOR, 2015 p.117).

Contudo, nos termos do inc. II, do art. 213, a retificação será realizada necessariamente através de procedimento levado a efeito ao Oficial de Registro de Imóveis.

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Ou seja, como se trata de alteração da área do imóvel, que implicará em benefícios ou prejuízos a terceiros, o legislador colocou esta hipótese em inciso separado, limitando a legitimidade ao interessado. O pedido também tem que apresentar planta e memorial descritivo (assinado por profissional legalmente habilitado), com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

Já retificação judicial, Luiz Antônio Scavone expõe ‘’Se houver impugnação fundamentada e o Oficial de Registro de Imóveis remeter o requerimento ao juiz competente ou se o interessado optar desde o início, a retificação será judicial’’. (JUNIOR, 2015 p. 122).

Sendo judicial, a petição inicial respeitará os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil.

3 APLICAÇÕES COTIDIANAS

Passaremos a expor alguns exemplos de Retificação Imobiliária:

1- Ao registrar uma escritura de compra e venda, o registrador consignou que o valor foi de R$ 100.000,00 (cem mil reais), quando na verdade o valor foi de R$ 1.000.000,00 (hum milhão de reais). Fazendo isso o oficial errou ao transportar o elemento do título, com isso ele deverá se valer do Art. 213, I, e retificar de ofício no registro, sanando dessa forma a divergência entre matrícula e o título.

2- um Imóvel: Lote n.º 01 da Quadra 20, Jardim de América, medindo 10m de frente para uma Rua, 20m de um lado com José da Silva, 20m do outro com propriedade de Manoel ou sucessores e 10m de fundo com o Jardim Morumbi, encerrando a área de 200m.

À vista desta descrição, o interessado pode requerer ao Registro de Imóveis a Retificação Administrativa Unilateral, com o escopo no repisado art. 213, I, b, passando o imóvel a ter a seguinte descrição:

IMÓVEL: Lote n.º 01 da Quadra 20, Jardim de América, medindo 10m de frente para a Rua Colômbia, 20m do lado direito confrontando com o lote 20, 20m do lado esquerdo confrontando com o lote 02 e 10m de fundo confrontando com o lote 07 da quadra 01 do Jardim Morumbi, encerrando a área de 200m.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como visto, a retificação registral é de suma importância para a proteção jurídica e tutela dos direitos, uma vez que a propriedade imobiliária consiste em um de seus principais pilares econômicos. Através dela, é atribuída maior segurança às relações jurídicas envolvendo os direitos reais sobre imóveis, especialmente na realização de negócios jurídicos, ao traduzir com fidelidade os elementos físicos e subjetivos da propriedade imóvel (características físicas, titularidade, forma e modo de aquisição, existência de ônus ou gravames, etc.), dando publicidade aos atos nele constantes, com eficácia erga omnes. A possibilidade de realizar as alterações diretamente em cartório torna os processos mais céleres. Contudo, isso não impede que o interessado ingresse com o pedido pelas vias judiciais. Tanto na forma administrativa ou judicial, a solicitação de correção do registro do imóvel somente pode ser realizada mediante solicitação do interessado. Isso significa que o Oficial do cartório não pode promover a retificação sem o devido requerimento.

Tem-se, ademais, que a despeito da busca pelo equilíbrio do sistema, com a utilização de procedimentos administrativos para retificações mais céleres acerca de questões menos intrincadas contraposto à segurança jurídica, de logo se percebe que as retificações, ainda que efetuadas no âmbito administrativo conduzido pelo registrador, devem pautar-se no respeito aos princípios registrais e, além disso, serem realizados com cautela e atenção do oficial, uma vez que, aumentadas as suas atribuições, por via de conseqüência lógica, também aumenta sua responsabilidade pelos atos praticados.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 07/06/2018.

Lei 10.404, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 07/06/2018.

FERREIRA DE ALMEIDA, Carlos. Publicidade e teoria dos registros. Livraria Almedina, Coimbra, 1996, aput. MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o registro de imóveis. Revista Jus Navegandi, ISSN 1518-4862. Teresina, 2004. Disponível em <https://jus.com.br/artigos/5669/breves-anotacoes-sobreoregistro-de-imoveis>. Acesso em 07/06/2018

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2014.

IRIB. Instituto do Registro Imobiliário do Brasil. Retificação de Registros: a nova sistemática adotada pela lei 10.931. 2014. Disponível em: <http://www.irib.org.br/obras/retificacao-de-registrosanova-sistematica-adotada-pela-lei-10-931> . Consultado em: 10/06/2018.

JÚNIOR, Luiz Antônio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9ª. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2015.

MEZZARI, Mario Pazutti. O novo processo de retificação do registro imobiliário: retificação ou usucapião. Artigo on line. Colégio Registral RS, 2010. Disponível em: <http://www.colegioregistralrs.org.br/anexos/MarioMezzari_NovoProcessoRetificacao.pdf>. Consultado em: 09/06/2018.

RIBEIRO, Luís Paulo Aliende. Registro imobiliário, contrato, organização social e fortalecimento institucional. Revista de Direito Imobiliário, Editora Revista dos Tribunais - n. 60, ano 29, 2006.

Dirnei Levandowski Xavier - Advogado e Sócio do escritório Belloli & Associados. Pós-Graduando em Direito penal e processual prático contemporâneo pela UNISC (2018); Bacharel em Direito pela Faculdade CESUSC (2013-2018). Tem experiência na área de Direito, com ênfase em Direito Penal, Criminal, Tributário, Empresarial, Financeiro, Econômico, Ambiental e Agrário.

Fonte: Artigos JusBrasil