Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação.
Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça.
I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA
Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados.
Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora.
Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução.
II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil.
Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino.
O Código de Processo Civil estabelece que:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.
Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.
III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.
Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.
Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.
É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.
MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?
Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.
IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.
Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.
Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.
É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO.
1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível.
2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título.
3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento.
(RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)
Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.
Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.
Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:
“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves.
A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(CGJSP – PROCESSO: 705/2011)
Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário.
Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.
Fellipe Duarte - Advocacia e Consultoria Jurídica.
Fonte: Blog do Autor
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