Este artigo é destinado à análise de algumas cláusulas comuns em contratos de aluguel, como juros, multa e abono por pontualidade.
Sumário
1) Juros Moratórios
2) Multa Moratória
3) Abono ou Desconto por Pontualidade
1) Juros Moratórios
Os juros moratórios (taxa percentual sobre o atraso do pagamento) pactuados no contrato de aluguel não podem ser superiores a 2% ao mês. Além disso, tais juros são simples.
Não confundir com os juros remuneratórios (também chamados de compensatórios, são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital) cobrados por instituições financeiras, às quais não se aplicam os dispositivos a seguir (e por isso juros cobrados por bancos são maiores).
Fundamentação Legal:
Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular):
Art. 4º. Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percentuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial de câmbio, sobre quantia permutada por moeda estrangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja privativo de instituição oficial de crédito;
b) obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.
Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa, de cinco mil a vinte mil cruzeiros.
Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura):
Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.
Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.
Lei 10.406/02 (Código Civil):
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, erão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional):
Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.
2º O disposto neste artigo não se aplica na pendência de consulta formulada pelo devedor dentro do prazo legal para pagamento do crédito.
2) Multa Moratória
Esta multa é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, adota-se o equivalente a 10% sobre o valor vencido e não pago.
Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato).
A jurisprudência (conjunto das decisões) do Superior Tribunal de Justiça e de vários Tribunais estaduais tem admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel.
Desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do Código Civil).
3) Abono ou Desconto por Pontualidade
O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.
Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.
A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória.
Exemplo:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ABONO DE PONTUALIDADE – ADMISSIBILIDADE SOMENTE QUANDO NÃO HÁ EXIGÊNCIA CUMULATIVA DE MULTA MORATÓRIA -HAVENDO TAL CUMULAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DEVE PREVALECER O VALOR DO ALUGUEL LÍQUIDO PARA TODOS OS EFEITOS LEGAIS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Constatada a previsão de cobrança de multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, forçoso considerar-se que o chamado desconto por pontualidade indica multa camuflada, revestindo-se de natureza de multa moratória. Inadmissibilidade de dupla penalidade para ummesmo atraso. Apelação parcialmente provida.
(TJ-SP – SR: 881601700 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 03/05/2006, 34ª Câmara do D.SÉTIMO Grupo (Ext. 2° TAC), Data de Publicação: 10/05/2006)
Caso existam, no mesmo contrato, o abono de pontualidade e a multa moratória, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.
O locador deve evitar esse tipo de desconto de pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras.
Alessandra Strazzi - Advogada / OAB/SP 321.795, Formada pela Universidade Estadual Paulista / UNESP.
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