Um shopping center não é uma loja qualquer, tampouco um conjunto de lojas dispostas em um centro comercial ou uma loja de departamentos.
Trata-se de criação mercadológica nascida nos Estados Unidos após a 2ª Guerra Mundial, mais precisamente na década de 1950. Caracteriza-se por um edifício composto de salões para a instalação de lojas, distribuídas e selecionadas em razão dos ramos de atividades segundo uma preferência técnica, com a fixação da atenção de consumidores sobre certas marcas ou denominações de maior atração (lojas-âncora), em busca de uma comercialização planejada e eficiente. Oferece estacionamento para veículos e outros atrativos (cinema, playground, praça de alimentação) arranjados de tal maneira que alia o centro comercial a local de lazer.
Todo esse complexo permite estabelecer um planejamento estratégico de modo a explorar todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto (tenant mix).
Ficou estabelecido, a despeito de controvérsia sobre a sua natureza contratual, que a locação de espaços em shopping center é subordinada à Lei do Inquilinato (art. 54, da Lei 8.245/91). Esse contrato costuma atribuir aos lojistas diversas obrigações pecuniárias, a exemplo da divisão de encargos comuns, o pagamento de cessão de fundo de comércio (res sperata), a "cláusula degrau", de aumento progressivo e real do valor do aluguel, bem como a cláusula de desempenho, dentre outras.
Aqui interessa tratar do aluguel, em razão da sua inegável importância: o empreendimento de shopping center se financia pela atuação conjunta do empreendedor e dos lojistas. Os segundos obrigam-se a prestação pecuniária para assegurar o financiamento do projeto. Na fixação do seu valor, os contratantes ponderam não apenas, o uso de um certo e restrito espaço físico, mas todo um universo de vantagens que abrem expectativas e perspectivas de rentabilidade, retorno e lucro.
Costuma ser convencionado um aluguel mínimo (fixo) e um percentual (variável), com a indicação de um percentual sobre o faturamento do lojista, fruto da liberdade proclamada nos artigos 17 e 54 da Lei do Inquilinato.
No caso de aluguel percentual, permite-se ao empreendedor fiscalizar a receita do lojista, que abre mão do direito de sigilo de sua contabilidade. A peculiaridade desse sistema é o balanceamento ajustado, de um para o outro, de tal modo que predomine o quantitativo mais elevado, a saber: se o aluguel móvel foi inferior ao aluguel mínimo corrigido, prevalece este último.
Registre-se, finamente, que esse contrato possui natureza empresarial e o controle judicial sobre a eventual abusividade de suas cláusulas é restrito, em respeito ao princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do princípio da força obrigatória que emana dos contratos (pacta sunt servanda ), da função social da empresa e da livre concorrência de mercado, o que exige dos interessados em contratar redobrada cautela e cuidadosa avaliação do seu conteúdo.
Alessandro Marinelli de Oliveira - Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção Londrina.
Fonte: Folha de Londrina
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