O mercado imobiliário passa por constantes modificações, nomeadamente com relação aos valores de venda e de locação, porque quase sempre oscilam por reflexos intersetoriais. Ou seja, se o setor de venda está em alta nas negociações, acaba por gerar efeitos no setor de locação, e vice-versa.
De tal modo, a demanda e a mobilização de mercado favorecem, inclusive, a valorização do bem, e, por conseguinte, o valor do aluguel. Pratica-se de praxe, para a estipulação do valor do aluguel, um por cento da quantia venal do imóvel, quando se trata de imóvel para locação comercial, e zero vírgula quatro por cento, em caso de locação residencial.
Daí percebe-se a interdependência setorial, e como o mercado está sujeito a fatores como, por exemplo, a realização de eventos e a concretização de grandes reformas de melhoramento urbano etc.
Nesse sentido, na ânsia de acompanhar estes progressos de mercado, os locadores animam-se em realizar, regularmente, a renegociação do valor de aluguel.
Há um pensamento natural de que este valor está defasado e deve ser constantemente readequado, para que não haja vantagem por parte do locatário. Mas não é bem assim. O locatário não tem qualquer ingerência sobre a situação, e deve ser preservado quanto ao valor do aluguel. Quer dizer que este não deveria suportar, nem ser surpreendido com a obrigação de pagar sempre novo valor de aluguel.
Tudo deve ser bem ponderado. Não pode o locador, a seu bel-prazer, por se achar “prejudicado”, aplicar de modo imperativo novo valor de aluguel num período inferior a três anos do último acordo ou contrato firmado, a não ser que haja ajuste entre as partes, porque aí haveria direto e lesivo ferimento à segurança jurídica. Tudo isso está assentado em lei do inquilinato:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.” (BRASIL, 1991).
Ademais, este tempo de três anos para se pedir a revisão judicial do aluguel corresponde a prazo razoável, que poderá ser muito bem exercido em processos de negociações amigáveis, quando se tenta ajustar extrajudicialmente o valor do aluguel. É justo usar analogamente este período para regular o valor das locações de maneira administrativa.
Portanto, somente por acatamento de ambas as partes em adotar revisão do aluguel em período inferior a três anos, poderá se levar a cabo tal pretensão, sendo assaz abusiva a pretensão do locador em impor ao locatário, por meio de notificação extrajudicial, que o valor do aluguel seja alterado a partir da ciência deste documento.
Somente em virtude de negociação, principiando com o envio de notificação para dar tão somente notícia do intento do locador, e, ato contínuo, chamar o locatário a se manifestar sobre o novo valor, é que a revisão de aluguel terá valor jurídico.
Vê-se que a proteção do inquilino está devidamente assentada através de cláusula geral da dignidade da pessoa humana, insculpida em nossa Lei Maior, no seu art. 1º, inciso III. Também, deve-se atentar para a tutela assegurada em razão dos termos do pacto original, com esteio no pacta sunt servanda, promovendo a segurança jurídica de que não se executará nada diferente do que fora avençado, porque isso ficou determinado por livre vontade dos contraentes.
Gediel Claudino de Araujo Júnior trata em sua obra mais recente sobre locação de imóveis – Manual de Prática de Locação - de um princípio fundamental do direito contratual relativo à segurança jurídica, o princípio da obrigatoriedade da convenção. Vale observar suas considerações:
“A fim de dar segurança jurídica às partes envolvidas no contrato, temos por fim o “princípio da obrigatoriedade da convenção” (pacta sunt servanda). Com efeito, a fim de dar efetividade aos contratos, a lei prevê sanções para aquele que deixar de cumpri-lo, escusando-se apenas a inadimplência fruto de caso fortuito ou força maior (art. 393, CC). Hodiernamente, tem ganhado força a chamada “teoria da imprevisão” (rebus sic stantibus), que professa a possibilidade da revisão dos contratos que se prolongam pelo tempo (trato sucessivo), quando, em razão de fatos extraordinários e imprevisíveis, se tornam “excessivamente onerosos” para uma das partes. (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 51). “
A cláusula geral da boa-fé vem em amparo ao locatário, posto que o locador deve manter a relação locatícia segundo os limites da probidade, acompanhada dos deveres da cooperação e da lealdade. Se o locador impõe a aplicação de novo valor de aluguel, e por desconhecimento técnico o locatário acata tal pretensão, tem-se aí configurada inequivocamente a má-fé do locador. Para aclarar a situação, cabe trazer à baila as disposições atinentes ao princípio da boa-fé, tratadas em nosso Código Civil de 2002:
“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.[...]
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.[...]
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. “(BRASIL, 2002).
Observe-se que na situação supramencionada poderá ensejar, além de outras cominações legais pertinentes, a responsabilização civil do sujeito lesante, com o dever de pagar ao lesado a indenização por perdas e danos cabíveis, com o fito de, pelo menos, compensar em parte a lesão à dignidade da pessoa humana, e reverter o prejuízo de ordem material.
Mas se o valor do aluguel mudou sensivelmente num período de um ano, por exemplo, vale aí a habilidade de um bom mediador, podendo ser um administrador do bem locado, o corretor de imóveis ou a imobiliária. Frise-se que sempre deve ser respeitado o direito de informação plena sobre a negociação, inclusive deixando claro que se trata de algo facultativo ao locatário, para que não se sinta compelido a realizar o que não deseja efetivamente.
Diante dessas exposições, nota-se que a alteração de valor de aluguel não é tarefa simples, muito menos atividade que se aplique arbitrariamente. Deve-se ter cautela e razoabilidade no trato da matéria, por isso que se indica a participação eficaz de um operador do direito, a orientar as partes no caminho da solução adequada, sem excessos.
Sempre diligentes, o locador e/ou o mediador devem ponderar as condições do mercado, providenciando previamente uma avaliação do valor de aluguel do bem locado para que seja apresentado o novo valor justo.
É dever do locador dar condições para a negociação, isso quer dizer que devem se exaurir todas as possibilidades de acerto amigável, com o envio de notificações, prazos razoáveis para se tomar a decisão, e que as partes contemporizem em tudo, principalmente sobre o valor de aluguel.
Não só no ajuste do valor de aluguel, mas em quaisquer circunstâncias da locação de imóveis, sugere-se que as partes busquem o acordo amigável, porque, como há, infelizmente, embates naturais, evitar-se-ão problemas e manter-se-á a harmonia na relação.
Referências:
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, Senado, 1988.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 20 out. 2014.
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – - São Paulo : Atlas, 2010.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 20 out. 2014.
Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico
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