LOCAÇÃO COMERCIAL, PONTO COMERCIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA

Como se sabe, o ponto comercial é essencial para o sucesso da maioria dos empresários.

Segundo Fabio Ulhoa Coelho, ponto comercial...

(...) "é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito" (Curso de Direito Comercial - Vol.1 - 10ª Edição, 2006, Saraiva).

Ocorre que, por vezes, o empresário exerce sua atividade comercial em imóvel de terceiro, por meio de contrato de locação, criando, assim, um ponto comercial em propriedade alheia.

Logo, não seria razoável que o proprietário do imóvel - locador - pudesse, simplesmente, determinar que o empresário se retirasse do endereço locado, da mesma forma que ocorre na locação residencial.

Em razão disso, a Lei 8.245/91 prevê a ação renovatória, que dá direito ao empresário-locatário renovar a locação, mesmo que o locador assim não queira. Para tanto, a lei estabelece alguns requisitos.

Em apertada síntese, os requisitos são: existência de contrato escrito, com prazo determinado, 5 (cinco) anos de locação, exploração do comércio no mesmo ramo por três anos.

Conveniente transcrever o artigo 51 da mencionada lei:

"Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

Além dos requisitos supra, o pedido da ação renovatória deverá conter as exigências previstas no artigo 71, da Lei do Inquilinato, quais sejam:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Ressalte-se que, o locador poderá reaver o imóvel, comprovando as hipóteses previstas no artigo 72 da Lei de Locação, dentre elas: insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário; proposta melhor de terceiro; reforma substancial no prédio locado; uso próprio; transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge (ou sociedade por eles controlada), desde que atue em ramo diverso do locatário.

Por fim, vale lembrar que, o Juiz poderá determinar a realização de perícia, a fim de reajustar o valor da locação.

Adriano Martins Pinheiro - Advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, articulista e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil