A ação de despejo pode ocorrer por falta de pagamento, fim do contrato ou, ainda, por alguma infração legal ou contratual.
No caso de falta de pagamento, é comum que a ação contenha o pedido de despejo, bem como a cobrança dos aluguéis atrasados.
Conforme disposto no artigo 23, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (...).
O artigo 9º da referida lei (Lei nº. 8.245/1991) rege que, a locação também poderá ser desfeita: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Saliente-se que, não há prazo para ajuizar a ação de despejo. Logo, havendo a inadimplência ou qualquer outro fato que fundamente a ação, seja legal ou contratual, o locador estará apto a promover a ação.
Por outro lado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a rescisão (resolução) do contrato ocorrerá na data estipulada no contrato, independentemente de notificação ou aviso. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Ainda quanto ao prazo do contrato de locação, vale lembrar que, caso não haja contrato escrito ou, havendo, o prazo seja inferior a trinta meses, o imóvel somente poderá ser retomado quando a locação ultrapassar cinco anos.
Por fim, vale lembrar que a locação não residencial (comercial) possui peculiaridades diversas, uma vez que a lei protege o ponto comercial, que integra o patrimônio da empresa.
Adriano Martins Pinheiro - Advogado em São Paulo, articulista de diversos jornais e revistas locais e palestrante.
Fonte: Artigos JusBrasil
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