COMISSÃO E ARREPENDIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

A remuneração, no contrato de corretagem, é devida com o alcance do resultado previsto no contrato. 

Na corretagem imobiliária, o resultado é percebido na aproximação dos contratantes comprador e vendedor.

Assim, quando é devida a remuneração no contrato de corretagem? 

O artigo 725 do Código Civil determina:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

É abusiva a cláusula que viabiliza o pagamento da comissão sem a concretização do negócio?

Entendemos que deve ser considerada abusiva a cláusula que admite o pagamento da comissão independentemente da finalização do negócio. A justificativa para tal entendimento reside na natureza do contrato de corretagem. Como é sabido, a corretagem é um contrato acessório e, como tal, depende da existência de outra contratação.(Grifo nosso)

Se ocorrer o arrependimento do comprador na aquisição do imóvel, ainda assim seria devida a comissão?

Nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a saber:

CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

Bruna Lyra Duque - Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).