A falta de pagamento do aluguel acarreta a enérgica ação judicial de despejo, porquanto se deve julgar procedente a demanda no caso de inércia relacionada ao pagamento do inquilino/fiador, implicando ordem de despejo e a retomada do bem imóvel à disposição do proprietário.
O ordenamento jurídico brasileiro -lei n0: 8.245/91- prevê outras modalidades que fundamentarão o despejo, a saber: descumprimento contratual, denúncia vazia e denúncia motivada.
Importa notar que o presente artigo abordará apenas o despejo por falta de pagamento, sendo certo que o autor lançará, em breve, um e-book tratando das demais modalidades de despejo.
Percebe-se que: a partir da falta de pagamento do aluguel, admite-se o ajuizamento da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, taxas condominiais e outros encargos acessórios em atraso, senão vejamos o artigo 62, inciso I, da lei 8.245/91:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Situação peculiar é a concessão de liminar, para que o inquilino proceda à desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias a pedido do proprietário, nos termos da 1ª parte do inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91.
Impõe-se destacar que é cabível a medida antecipatória pleiteada, em razão de a Lei nº 12.112/2009 ter acrescentado a hipótese de inadimplemento de aluguéis e acessórios como fundamento à concessão de liminar em despejo, cujos termos são os seguintes:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
X – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Por outro lado, a concessão de liminar para desocupação de imóvel no caso de inadimplemento de aluguéis e acessórios da locação, quando a garantia contratual não se mostra forte o suficiente, também pode ser deferida com fundamento no artigo 300 e seguintes do Novo Código de Processo Civil (CPC/15).
Em verdade, com a inadimplência do aluguel presume-se que a relação pessoal entre proprietário e inquilino já esteja totalmente desgastada; todavia, convém registrar que o legislador brasileiro disponibilizou uma última chance para o inquilino/fiador adimplir o contrato e permanecer no imóvel, conforme se verifica no artigo 62, inciso II ,da lei em comento:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
‘’Ultrapassada a questão relativa à tempestividade da purgação da mora, passou-se a examinar – via de consequência – se o fato de o locatário efetuar depósito judicial em quantia inferior à apresentada pelo locador e contestar os valores remanescentes, impõe ao juiz a obrigação de intimá-lo para fins de purgação complementar da mora, na forma do art. 62, III, da Lei nº 8.245/1991. De fato, não faz nenhum sentido intimar o locatário para fins de purgação complementar da mora se já houve manifestação negativa de sua parte, em contestação, quanto à intenção de efetuar o pagamento de determinadas parcelas. Observa-se, em tal hipótese, a ocorrência depreclusão lógica. Assim, se há contestação de parte do débito exigido, o locatário praticou ato incompatível com a vontade de purgar a mora, ao menos em relação aos valores questionados (...).’’[i]
Outro aspecto de grande relevância durante à ação de despejo diz respeito à entrega do imóvel locado pelo inquilino no curso do processo. Destaca-se que a entrega das chaves prejudica unicamente a apreciação do pedido de despejo; persistindo o interesse de agir referente à cobrança dos aluguéis e encargos locatícios.
Ressalta-se que a medida judicial de despejo merece atenção especial, vez que há interdisciplinaridade com outros ramos do direito; a título de exemplo, a ação cível de despejo poderá culminar em inquérito policial (lesão corporal, homicídio) e/ou termo circunstanciado de ocorrência (exercício arbitrário das próprias razões).
A relação jurídica entre inquilino e proprietário necessita de acompanhamento jurídico. Note que há contratos elaborados entre locador e locatário que nascem para dar errado, cujo teor é cópia de um modelo disponível na internet.
Neste sentido, a ausência de check list para atestar a saúde financeira do inquilino e/ou fiador, bem como a falta de assessoria jurídica no ato da elaboração do contrato de locação expõem o proprietário a riscos eminentes, ensejadores de desperdiço tempo útil, desgaste emocional e prejuízo financeiro.
É lícito concluir que a assessoria jurídica preventiva irá minimizar os danos do proprietário do imóvel; contudo, caso o inquilino/fiador apresente um revés financeiro, certamente o jurídico preventivo ativo orientará o seu cliente a diligenciar o mais breve possível através de notificação extrajudicial e/ou ajuizamento da ação de despejo.
Conclui-se que o propósito do ajuizamento do despejo por falta de pagamento tem como finalidade a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo do inquilino do imóvel locado. Em razão de seu inadimplemento contratual, consubstanciado na falta de pagamento de aluguéis e encargos, dever-se-á requerer, também, a condenação do inquilino/fiador ao pagamento dos aluguéis e encargos (assim como, nos vincendos que ocorrerem durante a tramitação processual).
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[i] REsp 1.624.005-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 25/10/2016, DJe 9/11/2016.
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Marcelo Barça Alves de Miranda - Sócio-fundador do escritório Alves De Miranda Advocacia. Colaborador articulista da Revista Consulex e do site Consultor Jurídico . Pós Graduado em Ciências Penais .Especialista em Direito Civil. Atua em questões de Direito Civil; Direito Digital; Direito Imobiliário; Direito do Consumidor; Direito Médico. Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil- seção do Estado do Rio de Janeiro e na seção do Estado de Goiás.
Fonte: Artigos JusBrasil
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