No mercado competitivo dos negócios a localização de uma empresa pode ser um fator determinante para atração do público a depender do tipo de atividade explorada. Tal como dito por Frank Underwood, protagonista do seriado House Of Cards, “O poder é muito semelhante à indústria imobiliária. Tudo se reduz a boa localização. Quanto mais próximo da fonte, mais alto o seu valor.”
O sucesso de uma atividade comercial é determinada por inúmeros fatores, sendo que um destes é sem dúvida a localização do estabelecimento empresarial em si. Após a escolha do melhor lugar para iniciar suas atividades, o empresário começa a fomentar seu negócio naquele local, criando uma cartela de clientes e passar a ser conhecido naquela região. Ou seja, aquele local começa a ser conhecido pelos clientes como referência em determinado seguimento ou serviço, sendo algo cobiçado por muitos investidores e concorrentes. Esta afinidade criada pelo empresário com o local é conhecida popularmente como “ponto comercial”.
O ponto comercial é conceituado como o direito de utilização de um prédio locado e que assume alto valor unicamente pela sua situação[1]. Não é incomum que ocorra a venda do ponto comercial, o qual inclusive chega a ter alto valor econômico. Percebe-se que o ponto comercial não é tão somente o local em que se localiza o negócio, mas sim o local qualificado pelo fato de lá situar-se a empresa. Nas lições de Waldo Fazzio Junior[2], a empresa dota determinado imóvel de um atributo que este, antes, não possuía, transforma-o, acrescentando-lhe o valor imaterial do fundo de empresa. Tanto pelas facilidades que oferece como pela aptidão para atrair freguesia, o estabelecimento é fator essencial para a obtenção de bons resultados. “É intuitivo que, às vezes, a perda do ponto comercial acarreta a perda do próprio empreendimento’.
Sabe-se que grande parte destes imóveis onde se estabelece a empresa são de propriedade de terceiros, os quais são cedidos o uso por meio de um contrato de locação. Contudo, apesar do imóvel pertencer ao locador, o ponto comercial criado pelo locatário a ele pertence e a Lei do Inquilinato traz uma proteção ao locatário para manutenção do ponto, a chamada ação renovatória.
A Lei do Inquilinato (8.245/91) em seu art. 51 aponta que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, comprove os seguintes requisitos materiais:
A. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
B. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
C. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Veja-se que é requisito essencial que o contrato a renovar seja escrito. Apesar de não se negar validade a locação firmada verbalmente a mesma não possibilita esse tipo de ação. Quanto ao prazo do contrato que se busca a renovação, este deve ter sido firmando pelo prazo mínimo de 5 anos, ou também pode-se valer o locatário da soma dos contratos com prazos inferiores desde que estes atinjam 5 anos. Atenção a utilização da soma do tempo dos contratos com prazo menores, a lei exige que não haja interrupção entre um contrato e outro, ou seja, a locação não pode ser desfeita nesse meio tempo, ainda que se tolere pequenos prazos de interrupção desde que na vigência do contrato anterior.
Preenchido esses requisitos, terá direito o locatário a renovação do contrato, por igual prazo, desde que a ação seja proposta no prazo de no máximo de um ano e no mínimo seis meses antes do prazo previsto para finalização do contrato a renovar.
Há entendimento, inclusive, que o prazo do novo contrato deverá ser de no mínimo 5 anos. Esse foi o entendimento firmando pelo Superior Tribunal de Justiça, de que: “O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos” (Jurisprudência em teses - Edição n. 53, tese 15). No mesmo sentido, tem-se o Enunciado nº 6 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: "Artigo 51 – Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos”.
Além dos requisitos acima apontados, a Lei do Inquilinato, em sua parte processual, aponta no art. 71 outros requisitos que devem ser observados e demostrados em juízo, a exemplo da prova do exato cumprimento do contrato em curso (II), prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário, dentre outros.
Ainda, não se deve confundir o ponto comercial com as chamadas “luvas”, estas que representam uma contribuição que se paga em determinados casos para se obter uma preferência, no ramo das locações por exemplo o valor pago para se alugar um imóvel com direito a renovação. Segundo o doutrinador Silvio de Salvo Venosa[3]: “O termo luvas, consagrado pela lei anterior, se referia a qualquer soma que o locatário pagasse ao locador por ocasião da renovação, independentemente do aluguel mensal, cujo ordenamento precipuamente veio a evitar”.
Atualmente, entende-se que a cobrança de luvas somente pode ser exigida no começo da locação quando o contrato possibilitar a ação renovatória (contrato com prazo mínimo de 5 anos). Por outro lado, a lei do inquilinato veda[4] expressamente a cobrança de luvas ou de qualquer outro valor do tipo como meio coercitivo para possibilitar a renovação do contrato.
Assim, a ação renovatória é um dos meios a disposição do Locatário para proteção de seu ponto comercial, tanto que a renovação do contrato é garantida independentemente da vontade do Locador caso preenchido os requisitos legais. Claro que em um primeiro momento o Locatário deve conversar com o Locador para renovar amigavelmente o contrato por igual período antes de propor a ação renovatória. Mas, atenção, fique atento ao prazo para não perder esse direito, uma vez que, caso findo o prazo da locação e não renovado o contrato, seja pelo acordado de vontades do locador e locatário, ou por meio da ação renovatória, o Locador poderá promover o despejo do locatário se assim for de seu interesse não cabendo ao locatário nessa hipótese qualquer tipo de indenização pela perda do ponto comercial.
Referências:
[1] MARTINS, Fran - Curso de Direito Comercial – 40. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017 (versão digital).
[2] FAZZIO JÚNIOR, Waldo - Manual de Direito Comercial – 17. ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Atlas, 2016.
[3] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991- 13. ed. - São Paulo: Atlas, 2014, p.239.
[4] Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
Diego Schmitz - Advogado no Escritório Cim Vogel Advogados. Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc.
Fonte: Artigos JusBrasil
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