DANO MORAL NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O dano moral é definido como a violação de um ou mais direitos previstos no artigo 11 do Código Civil e que incluem o direito ao nome, à imagem, privacidade, boa fama e dignidade, entre outros. São as perdas por ataque à moral e à dignidade sofridas por uma pessoa, desde ofensa à sua reputação até danos causados e que refletiram negativamente em seu psicológico. Estes abalos emocionais em decorrência das violações de direitos e problemas causados por terceiros, com ou sem intenção de cometê-los, são passiveis de danos morais para reparação.

Havendo como comprovar o dano moral sofrido, toda e qualquer pessoa pode exigir indenização na justiça, ficando a cargo do juiz que cuida do caso analisar cuidadosamente se realmente houve conduta ilícita, dolosa ou culposa, se foi concretizado o prejuízo moral ou se foi provocado sofrimento psicológico que estão além de aborrecimentos cotidianos contra a vítima, sendo do mesmo a responsabilidade de mensurar o dano e quantificar o valor da indenização a ser paga.

O advogado especialista em Direito Imobiliário, Fabrício Posocco, da Posocco & Associados Advogados e Consultores, garante que esta questão deve ser bem analisada, principalmente no setor imobiliário:

– As questões de dano moral no mercado imobiliário atualmente se mostram de alta indagação, e dependem veementemente da análise do caso concreto e da prova da repercussão negativa que essas situações têm no âmbito da personalidade dos indivíduos que vivenciam tais fatos.

Casos de danos morais tramitam na justiça com as mais variadas causas e relacionados aos mais diversos setores de produtos e prestação de serviços. Com o setor imobiliário não é diferente. Existem alguns acontecimentos que podem ser caracterizados como danos causados à moral, tanto após a compra de um imóvel, quanto durante a negociação. Os causadores desta dor de cabeça aos clientes também podem ser bem variados, indo de construtoras e incorporadoras até imobiliárias e corretores de imóveis que agem em desencontro às condutas éticas exigidas pela profissão.

O dano moral é caracterizado como um prejuízo imaterial, portanto afeta a saúde psíquica da vítima, que pode desenvolver diversas patologias como depressão, síndromes, bloqueios e inibições, entre outros, além de poder afetar a questão física do indivíduo, como em casos de acidentes, ingestão de medicamentos e o uso de cosméticos que causam danos e apresentem resultados reversos, podendo influenciar no lado psicológico.

Sim. Mas e o segmento?

No setor imobiliário, o dano moral pode ser percebido nos típicos casos em que as construtoras atrasam a entrega dos imóveis, provocando a quebra de confiança com os clientes pelo não cumprimento do contrato. E as desculpas para tal atraso são bem variadas, incluindo chuvas, crise financeira, falta de materiais e até a dificuldade de encontrar a mão de obra necessária, mas nada disso justifica o descumprimento do prazo de entrega, que pode chegar a anos. Nestes casos, as incorporadoras devem pagar multa proporcional ao tempo de atraso, mas o consumidor e os corretores de imóveis devem ficar atentos pois o imóvel somente pode ser considerado como entregue se possuir as condições básicas de habitabilidade, ou seja, possuir fornecimento de água, luz e telefonia, além das condições de infraestrutura devidamente aprovadas. O consumidor pode pedir a indenização mesmo após a entrega das chaves e a posse do imóvel.

Pior do que o atraso na entrega é pagar e assinar um contrato de compra e venda e nunca receber seu empreendimento. Esse tipo de caso ocorre quando a construtora desiste de construir ou dar continuidade à obra, abandonando-a e descumprindo o contrato com o comprador. A justiça determina que, nestes casos, o consumidor tenha todo o dinheiro investido devolvido e ainda receba uma indenização por danos morais. A decisão judicial é baseada no fato de que a não entrega do imóvel não se limita apenas ao descumprimento do contrato firmado entre as partes, mas provoca sentimento de injustiça e impotência no cliente, considerando ainda os sinais de angústia e sofrimento, muito comuns e utilizados como justificativas para caracterizar o dano moral.

Um problema ainda mais grave também acontece com uma frequência que não deveria. A cópia do contrato de promessa de compra e venda, que é firmado com as incorporadoras e que é a principal garantia de concretização do negócio, não volta para os compradores. Os representantes da parte que deseja vender o empreendimento têm o prazo de até 60 dias para assinar e devolver tal cópia contratual aos consumidores. Como este documento, devidamente assinado, é a principal garantia que o cliente tem com relação às condições do imóvel e da concretização do negócio, a lei garante ao mesmo o direito a ser indenizado. Existem casos em que esta cópia não é corretamente devolvida e o imóvel é revendido a terceiros, configurando fraude.

Posocco destaca ainda a responsabilidade das construtoras:

– As construtoras necessitam sempre agir da maneira mais clara possível em relação às operações imobiliárias que realizam ou patrocinam, haja vista que submeter o consumidor a engano ou falsa percepção da realidade ou até mesmo engodo podem levar a caracterização de dano moral. A venda de imóveis com metragens incorretas, a imposição de taxas, tarifas ou parcelas indevidas e/ou abusivas, e os problemas de ausência de entrega do imóvel para recém-casados, idosos, deficientes ou doentes, podem caracterizar uma situação passível de indenização por dano moral dependendo das condições imobiliárias em que são propostos ou realizados os negócios.

Os casos de danos morais citados são apenas alguns exemplos dentre muitos em que o cliente não só tem uma perda material, mas também sofre com o lado psíquico, sentimentos negativos provocados por terceiros que abalam sua autoestima, podendo gerar angústia, ansiedade, depressão e, como consequência, danos à saúde. Nestes casos, não é somente o advogado para entrar com uma ação judicial que solucionará o problema, mas é importante que as vítimas procurem, dependendo da gravidade da situação, acompanhamento psicológico. Posocco lembra o papel do corretor e a consequência que ações fora da conduta ética e profissional podem causar:

– O papel do corretor deve ser o mais transparente possível na relação negocial que se vê envolvido. Caso contrário, o mesmo estará sujeito a responder processo em conjunto com a construtora e até mesmo, na hipótese da culpa pelo distrato do negócio ser reconhecida em desfavor da construtora, poderá se ver obrigado pelo Poder Judiciário a devolver as comissões de corretagem. Mais uma vez, importante analisar que cada caso é um caso específico a ser avaliado.

Fonte: Revista Stand - Creci-RJ