2019 E O MERCADO IMOBILIÁRIO

Depois de passar por uma de suas maiores crises, o mercado imobiliário brasileiro ensaia um retorno em grande estilo já no primeiro semestre de 2019.

Um grave crise econômica combinada com o envolvimento das grandes incorporadoras em escândalos de corrupção simplesmente parou este mercado nos últimos 3 anos, fazendo com que empresas deste setor revisassem seus planos de negócios, freando boa parte dos investimentos previstos e trabalhando apenas com unidades em estoque e em projetos que já estavam em andamento, incluindo até mesmo, aquelas empresas que conseguiram permanecer saudáveis durante este período.

Passada a tempestade perfeita, um novo cenário para o mercado imobiliário se vislumbra à nossa frente para os próximos 5 anos, com expectativas de juros menores, maior abertura de financiamentos bancários, um ambiente mais seguro juridicamente e o lançamento de novos produtos que prometem agradar a todas as classes econômicas e faixas etárias.

Uma economia mais favorável

Com sinais de melhora já verificados a partir do segundo semestre de 2018 (1), o mercado imobiliário tem boas perspectivas de retorno de seu ciclo virtuoso em 2019, amparado por diversos fatores bastante favoráveis para a concretização deste cenário, sendo o principal deles, a recuperação da nossa economia.

O novo governo tem sinalizado de diversas formas que a recuperação do cenário macroeconômico do Brasil e a subsequente volta do crescimento do nosso país é uma de suas principais metas, mantendo-se baixa a taxa de juros e a sob controle, a inflação.

Sem especular tanto o futuro, já temos elementos concretos com os quais podemos contar para trabalhar neste cenário positivo, como o fato da taxa Selic continuar em um patamar baixo (com forte tendência de assim permanecer), e assim manter também a taxa básica de juros mais baixa, o que aumenta a oferta de crédito imobiliário e melhora as condições deste crédito para os consumidores.

Além disso, a partir deste mês, passa a valer o aumento do teto do valor dos imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação – SFH para R$ 1.500.000. Essa medida não só estimula a aquisição de imóveis por novos compradores que passam a ter acesso a taxas de juros mais baixas do que teriam no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI como também aumenta a faixa para uso dos recursos de FGTS para a aquisição de imóveis.

Isso sem falar na alteração da previsão de crescimento do montante de crédito imobiliário a ser ofertado com recursos das contas poupança que passou de 10% para 16% em 2019, o que trará uma grande oferta de recursos financeiros a serem utilizados para a aquisição de imóveis.

Segurança jurídica

Quase no apagar das luzes de 2018, foram publicadas as tão aguardadas Lei 13.777/18 que regulamenta a multipropriedade e a Lei 13.786/18 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, trazendo uma importante segurança jurídica ao mercado imobiliário.

Apesar de já existirem alguns empreendimentos construídos sob a modalidade da multipropriedade no Brasil, até o implemento da Lei 13.777/18, os coproprietários de unidades deste tipo enfrentavam inúmeros problemas gerados exatamente pela falta de uma regulamentação específica que determinasse seus direitos e obrigações e possibilitasse o registro desta copropriedade vinculada à fração do tempo de uso na correspondente matricula do imóvel.

Ao incluir o Capítulo VII-A – Do Condomínio em Multipropriedade no Código Civil e alterar a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o processo de registro da multipropriedade, a Lei 13.777/18 conseguiu solucionar boa parte destes problemas, regulamentando a multipropriedade como um novo regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Além disso, dentre outras importantes disposições, a nova legislação estabeleceu que o imóvel objeto do empreendimento constituído sob o regime jurídico da multipropriedade, assim como a correspondente fração de tempo, é indivisível, não estando sujeito à ação de divisão ou de extinção de condomínio e, ainda, extinguiu a necessidade de anuência prévia dos demais proprietários, bem como o direito de preferência, no caso de venda da propriedade.

Já a tão esperada Lei 13.786/18, passou a disciplinar de forma clara e objetiva, os procedimentos para a resolução dos contratos por inadimplemento de adquirentes de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, dirimindo de uma só vez os diversos entendimentos da jurisprudência (2) acerca deste tema que se tornou tão delicado para esta indústria, ao representar cerca de R$ 7,5 bilhões em prejuízos apurados em apenas dois meses de 2017 (janeiro e fevereiro) (3), em decorrência da falta de parâmetros legais acerca da motivação do distrato, da porcentagem de retenção de quantias pagas e da aplicação de multas.

Conforme estudo feito pela ABRAINC em conjunto com a FGV em 2017, a ocorrência (e recorrência) dos distratos na forma como estava sendo realizada, representou um impacto grande e direto nas receitas obtidas com a venda das unidades, na medida em que, além de reduzir o valor nominal das receitas, ainda aumentou os custos da incorporação, com custos associados à revenda das unidades devolvidas e custos financeiros para obter o capital necessário para fazer frente às despesas extraordinárias geradas pelos distratos (4).

A partir de agora, em caso de distrato ou resolução do contrato por seu inadimplemento absoluto, o adquirente receberá a restituição das quantias já pagas deduzidos os seguintes valores pelo incorporador: (i) comissão de corretagem; (ii) penalidade de até 25% da quantia até então paga pelo adquirente ou de até 50%, no caso de incorporação com patrimônio de afetação; (iii) os impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas; (iv) 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição do imóvel; e (v) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Novos produtos imobiliários

Como dizem por aí, “mar calmo não faz bom marinheiro” e foi nesse mar bem agitado que os players do mercado imobiliário navegaram nos últimos anos que surgiram novos produtos para atender demandas de diferentes grupos de consumidores, preparando este setor para essa nova fase de, esperamos, bonança.

Assim, para atender a uma geração que já não sonha tanto com a casa própria, que quer ter experiências ao invés de patrimônio e que se preocupa muito mais com questões sociais e ambientais do que as gerações anteriores, surgiram aqueles empreendimentos imobiliários que oferecem apartamentos/studios com até 14 m², localizados bem próximos a estações de metrô e alguns até sem vagas de garagem com sistema de carros compartilhados.

Como todos sabem, o maior player hoje deste tipo de produto é a Vitacon, que registrou vendas superiores a R$ 1 bilhão em 2018 (5) em empreendimentos de unidades compactas ou super compactas na cidade de São Paulo e tem investido em outros novos produtos deste mesmo segmento, como os empreendimentos coliving – apartamentos apenas com quarto e banheiro, tendo as demais dependências estabelecidas com áreas comuns do edifício para que todos os moradores possam compartilhar, edifícios com escola instalada no térreo e até mesmo, os chamados empreendimentos “multifamily” em que o publico-alvo são consumidores que não querem adquirir um imóvel, já que todas as suas unidades são de propriedade da própria incorporadora que as aluga incluindo determinados serviços.

No lado oposto deste novo conceito tão bem explorado pela Vitacon, vemos surgir as residências com serviços de hotel de luxo, algo tão comum no exterior, mas que no Brasil é um produto novo, sendo o Four Seasons Private Residences, o primeiro empreendimento deste tipo a ficar pronto em São Paulo.

Com 84 unidades entre 92 m² e 213 m² entregues já decoradas, este empreendimento de altíssimo padrão oferece um experiência única voltada em sua grande parte para clientes de long stay. Seguindo esta mesma linha de atuação, já vislumbramos no pipeline os residenciais do hotel Fasano no Itaim e do Rosewood na Cidade Matarazzo nos Jardins.

Aproveitando-se de um ambiente mais regulado, o que aumenta seu valor agregado como investimento, não podemos deixar de mencionar os empreendimentos desenvolvidos sob a modalidade de multipropriedade e os condo hotéis, que são na verdade empreendimentos de “second stay”, também extremamente comuns no exterior, mas ainda incipientes no Brasil, apesar do grande potencial turístico do nosso País.

Há também uma boa perspectiva de que os Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs, voltem a representar um meio alternativo, eficiente e rentável de investimento no mercado imobiliário. Apesar dos custos relacionados com sua constituição e manutenção, investir em FIIs pode ser mais vantajoso do que investir em imóveis diretamente, não só pela necessidade de um investimento inicial baixo, mas também pela tributação mais favorável, uma vez que os rendimentos distribuídos aos cotistas são isentos de Imposto de Renda (6).

Com investimentos em lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos, títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e ainda em imóveis objeto de retrofit, sale lease back e built to suit, os FIIs possuem carteiras de investimento bem variadas, o que diminui o risco da carteira ao investidor e aumenta a possibilidade de ganhos em diferentes mercados.

E como o mercado imobiliário não pode parar, mesmo as modalidades de empreendimentos imobiliários mais tradicionais estão sendo revisitadas para enfrentar este novo cenário. Projetos multiuso, com empreendimentos comerciais e residenciais no mesmo terreno, passaram a contar também como shopping centers e hotéis como condôminos. Os chamados street malls integrados aos loteamentos estão se espalhando pelo Brasil e os novos condomínios clube agora contam com parques enormes que são abertos a toda a comunidade local, além dos condôminos do empreendimento.

Diante de tudo isso, só podemos esperar, com bastante otimismo, muito trabalho pela frente para todos aqueles que, de alguma forma, estão envolvidos na cadeia produtiva do setor imobiliário brasileiro.

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(1) De acordo com levantamento feito pelo Secovi-SP as vendas de unidades residenciais em São Paulo tiveram um aumento de 41,2% de 2017 para 2018.

(2) Pelo quanto estabelecido nas Súmulas 01 e 03 do TJ/SP e na Súmula 543 do STJ, as incorporadoras de passaram a ser obrigadas a devolver imediatamente parte dos valores até então pagos pelo adquirente e uma única parcela, sem considerar quaisquer outras variáveis deste mercado, como por exemplo as aquisições feitas por investidores.

(3) De acordo com Pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em 2017.

(4) “Tais custos variam conforme o tamanho e as características do empreendimento. Nos exemplos considerados no estudo, como mostra a Tabela 4.1.1. , a média desses custos é de 11% do total da receita obtida pelas vendas, o que equivale a 55% do valor pago no período pré-chaves.” – pg. 32 do Estudo “Análise dos Efeitos Econômicos e Financeiros dos Distratos nas Compras de Imóveis Residenciais na Planta sobre as Empresas Incorporadoras” realizado em conjunto com a FGV/Projetos em 30 de outubro de 2017, disponível no site www.abrainc.com.br

(5) Informação disponível no site www.vitacon.com.br

(6) Para haver esta isenção, o FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas e ter cotas negociadas em bolsa. Além disso, o cotista beneficiado pela isenção fiscal não pode deter mais de 10% das cotas do fundo.

Ana Beatriz de Almeida Lobo - Sócia da área imobiliária do SVLAW.

Fonte: ESTADÃO