Primeiramente o que se tem por um imóvel perfeito para morar? É aquele entregue sem vícios aparentes ou ocultos, que foi construído com materiais de qualidade e mão-de-obra qualificada, tendo sua durabilidade razoável garantida, além de estar dentro da Norma de Desempenho de Edificações, elaborada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e das determinações proferidas pela Prefeitura do município onde se encontra o imóvel.
De modo geral, a perfeição pela obra não vem prevista em contrato, todavia, a mesma está intimamente ligada a todo o empreendimento, pois a obrigação dos construtores é de resultado, observando-se a responsabilidade ético-profissional, que naturalmente os obriga a entregar um produto sem vícios, defeitos ou problemas.
Contudo, mesmo que observados os princípios que regem a profissão, existe a possibilidade de surgirem problemas, defeitos ou erros, cabendo ao profissional corrigi-los, uma vez que o mesmo responde diretamente pela qualidade da obra, que está rigorosamente relacionada à aptidão da mão-de-obra empregada no projeto, aos materiais usados, que devem ser adequados a garantir a razoável durabilidade do produto, sua solidez e segurança.
Grosso modo, a qualidade da obra executada dependerá dos materiais utilizados, do projeto elaborado e da perfeição de sua execução.
O profissional que executa a construção ou reformar deve ser dotado de conhecimentos técnicos, tendo por obrigação fiscalizar o caminhar da obra, não podendo comprometer a qualidade do projeto para seguir orientações ou desejos de terceiros não qualificados, mesmo que esses sejam donos da construção, cabendo ao técnico julgar e orientar devidamente aqueles envolvidos no empreendimento.
Assim, quando restarem inobservada as premissas constantes no ordenamento jurídico, a Lei autoriza o comprador a: 1) rejeitar a obra imperfeita ou defeituosa, conforme dispõe o art. 615 do Código Civil, 2) recebê-la com abatimento no preço, se assim desejar, nos termos do art. 616do Código Civil.
Ademais, quando as tratativas se dão diretamente com o construtor, é possível exigir que o mesmo repare todos os danos presentes no bem, de forma a sanar os vícios existentes de maneira satisfatória, sob pena de multa diária, nos termos do art. 461 do Código de Processo Civil.
Neste viés, conclui-se que a responsabilidade do construtor é objetiva. Lembrando que a inobservância da perfeição em uma obra pode ensejar em danos morais, conforme entendimento dos tribunais, devendo-se considerar as peculiaridades de cada caso.
Deste modo, quais são as formas de cobrar pelas reparações dos problemas? Bem, inicialmente é necessário se atentar a qual seria o problema e o prazo que a Lei atribui ao mesmo.
O prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil é de garantia de ordem pública que abrange os defeitos que afetam a segurança e solidez da obra, não devendo ser confundido com prazo de prescrição ou decadência, sendo que aqui não é necessário discutir acerca de culpa, uma vez que a culpa é presumida, pois os construtores possuem a obrigação legal de garantir a qualidade e segurança da obra por no mínimo 05 (cinco) anos, ensejando o dever de indenizar independentemente de culpa quando da constatação de defeitos aparentes ou ocultos, que importem na ruína total ou parcial do bem, a contar da entrega da obra.
Assim, constatado o vício ou defeito, deve ser proposta a pertinente ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, sob pena de decair o direito.
No mais, só é possível falar em afastamento da responsabilidade quando restar comprovado que os danos resultaram de força maior, culpa exclusiva da vítima ou de terceiro.
Já o prazo prescricional para discutir em juízo a cerca de indenização por defeitos da obra, para os casos que comprometam a segurança e solidez do bem, é de 10 (dez) anos, conforme previsto no art. 2.028 do Código Civil, sendo que a data de conhecimento do vício marca o termo inicial de contagem do prazo prescricional.
Ademais, não se devem confundir os dois prazos, pois enquanto o primeiro é de garantia legal da boa qualidade da obra, o segundo é prazo ordinário de dez anos fundado no inadimplemento do empreiteiro. Portanto, conforme determina o Enunciado 181 do CEJ “o prazo referido no art. 618, parágrafo único, do CC, refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos”.
Com relação aos defeitos da obra que sejam apenas aparentes, de fácil constatação, ou ocultos sem afetar a segurança e solidez do imóvel, aos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo é de 90 (noventa) dias, iniciando-se a contagem com a efetiva entrega do bem, para os vícios aparentes, e a partir da constatação do problema, para os vícios ocultos.
Já para os contratos pautados no Código Civil, sendo os defeitos visíveis, cessará a responsabilidade do construtor no momento da entrega do imóvel sem a devida reclamação do adquirente, já sendo ocultos, persistirá a responsabilidade por até um ano após a entrega. Assim, o prazo para desfazer o negócio ou pedir o abatimento no preço é de um ano, a contar da efetiva entrega do bem; agora se o bem já estava na posse do adquirente, o prazo é contado da data da alienação, reduzido à metade.
Por fim, imprescindível lembrar que a responsabilidade ético-profissional, possibilita a responsabilização do autor do projeto, seu executor, fiscais, incorporadores e construtores da obra, uma vez que todos tem por obrigação executarem suas atividades com perfeição, primando pela qualidade do produto.
Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil
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