Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.
A usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel. Embora outros direitos reais imobiliários possam ser adquiridos pela usucapião, o “caput” do art. 216-A só se refere a “imóvel usucapiendo”. Assim, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.
O imóvel objeto do pedido pode ser urbano ou rural. Não há restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares.
Este tipo de ação está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso e ainda pode trazer retornos imediatos para o seu escritório… quando estou falando de retorno imediato, eu falo de um retorno financeiro de até 120 dias!!
Abaixo eu trago informações importantes para que você veja algumas dúvidas sobre o assunto e entenda o motivo da Usucapião Extrajudicial ter se tornado uma ótima oportunidade para os colegas advogados.
1 - Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?
Sim! Mesmo o pedido sendo feito extrajudicialmente, e realizado a requerimento do interessado, a Lei obriga que haja a figura do advogado, onde este fará uma petição que será acostada a prova ora produzida.
2 - Em quanto tempo a Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis?
A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973).
O novo instrumento tem a característica diferencial da celeridade, pois se estima uma duração aproximada de 90 a 120 dias, desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A, uma vez que se assemelha à retretificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973).
3 - Quais os documentos necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?
o Art. 216-A da Lei de Registros Públicos, trazido pela Novo Código de Processo Civil, estabelece uma lista taxativa dos requisitos a serem preenchidos pelo Requerente, senão vejamos:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Vejamos ponto a ponto os requisitos trazidos pela Lei.
A ata notarial é regulamentada no art. 384, NCPC, e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo, Teoria Geral do Direito Notarial, 4 ed., São Paulo, Saraiva, 2011).
Atenção! Nesse ponto, é importante destacar a diferença entre ata notarial e escritura pública.
Na ata notarial, o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele.
Já na escritura pública, um terceiro que visualizou os fatos, atesta para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.
Portanto...
O primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.
Com relação ao inciso II supramencionado, diz respeito à planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por:
a) profissional legalmente habilitado (ART);
b) Titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente).
c) pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.
No que se refere ao inciso III, tais certidões ora solicitadas servirão para demonstrar/comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão, ou seja, a natureza mansa e pacífica da posse.
Finalmente, o inciso IV, se revela, por exemplo, com a comprovação de pagamentos de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel, que servirão para demonstrar a continuidade da posse.
4 - Silêncio - discordância ou concordância?
A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este(s) seria(m) notificado(s) pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como DISCORDÂNCIA
Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.
No entanto, a lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como CONCORDÂNCIA.
5 - Quais os requisitos do artigo 216-A?
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. 3
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.
Como você pode ver, a Usucapião Extrajudicial trouxe ótimas oportunidades para os advogados que desejam ter um retorno financeiro entre 90 e 120 dias!
Contém informações de:
oficioeletronico - Lobo e Orlandi Advogados e Luana Castro em SAJ ADV
Alessandra Strazzi - Advogada especialista em Direito Previdenciário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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