O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1. Introdução

O incorporador tem o dever, prescrito por lei, o encaminhando de requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, relacionado ao empreendimento que será construído ou está em processo de construção (CASSOL, 2010).

Essas informações, com acompanhamento do Memorial de Incorporação, são referentes ao terreno, proprietário ou titular da propriedade, ao incorporador e ao empreendimento. Tem serventia para dar publicidade à promessa do incorporador na realização do empreendimento, na forma e tempo que tem definição no processo. Estas informações também acabam tornando obrigatória a construção do empreendimento, segundo o projeto que teve sua aprovação, e as relacionadas especificações, após de efetivas. Ainda, de acordo com o caso, acabam permitindo ao incorporador o oferecimento de maneira pública, a vendas das unidades autônomas do empreendimento, ou de fracos ideais do terreno, onde terá a construção da edificação. Também possibilitam aos interessados na realização da compra, o acesso às informações fundamentais perante a incorporação, situação que encontra-se o terreno, idoneidade do proprietário e do incorporador, fornecendo aos compradores elementos técnicos para acompanhar as obras, fiscalizando a atuação do incorporador (AVVAD, 2006).

Desta forma, o presente trabalho tem o objetivo de analisar brevemente o processo de registro das incorporações imobiliárias.

A pesquisa é caraterizada como bibliográfica, sendo pesquisados livros, artigos, periódicos, revistas e sites da Internet.

2. Desenvolvimento

2.1.O Processo de Registro das Incorporações Imobiliárias

Apenas com o Registro da Incorporação, há a possibilidade da prática de venda de imóveis na planta. Sendo que seu descumprimento, terá implicância na contravenção relacionada à economia popular, segundo o dispositivo da Lei de Incorporações (MEZZARI, 2002).

De acordo com Silva (2000), a omissão, por inexistência de seu registro, acaba tipificando o crime perante a economia popular, sendo que a oferta pública da incorporação que não tem registro, é equivalente à false afirmação de sua existência. Com isso, aquelas informações perante a inexistência do registro que tem inserção na publicidade comercial, também torna-se equivalente à false informações perante a própria promoção da incorporação.

Relacionado a isso, torna-se ilícito a elaboração de contratos preliminares que venham a contemplar a obrigatoriedade de registro futuro da incorporação. A negociação perante as unidades autônomas, apenas terá validez, após o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis do título de propriedade do terreno e demais documento prescritos em lei (CASSOL, 2010).

Esta situação tem reafirmação prescrita em jurisprudência:

“No caso, as unidades foram negociadas sem que tais providências que deveriam anteceder as vendas fossem tomadas, havendo no contrato cláusula expressa prevendo a possibilidade a incorporação vir a ser registrada no “período da construção”. Não poderiam as partes contra disposição expressa em lei, como foi feito. A cláusula que afronta a lei é tida como não escrita”. (TJ-SP, AC. Unânime da 9ª Cam. Civ. Pub. Na RT 719/136 – AP.244.275- 2/1). (MEZZARI, 2002, p. 136).

A polêmico que é gerada ao descumprir a legislação, acabou levando diversos autores a manifestar-se perante o assunto. Schimidt (2006), sustenta a necessidade do instituto na educação de novas formas legais para o aperfeiçoamento. Pereira (2000), lamenta a falta de um órgão para realizar fiscalizações para os incorporadores. Já Silva (2000), demonstra em seus livros, a obrigatoriedade do registro da Incorporação Imobiliária, depositando sua confiança na edição do Código do Consumidor, como um remédio para sanar o descumprimento desta obrigação.

Entretanto, a atual realidade mostra que em contexto geral, são poucos os empreendimentos que tem sua incorporação registrada. As exceções têm ocorrência para um número reduzido de empresários, uns por terem uma cautela, e outros pelo cumprimento nas exigências realizadas pelos agentes financeiro no concedimento de financiamentos para os empreendimentos. Na verdade, o que tem ocorrência é a maior parte dos empreendimentos autofinanciados acaba deixando passar o período que medeia perante o lançamento da ideia no mercado, até sua conclusão, sem a realização do registro (CASSOL, 2010).

Segundo Cassol (2010, p.35):

“Nestes casos, costuma-se fazer a utilização de cartas propostas, pedidos de reserva de apartamento com pagamento parcial, recibos, procurações e certos tipos de contratos particulares ilícitos, ou seja, que estão totalmente em desacordo com a Lei de Incorporações, bem como, com o Código de Defesa do Consumidor. Importante salientar que a prática desses atos ilícitos, se dá devido à certeza da impunidade. Nenhum incorporador faltoso, mesmo com a conduta criminosa tipificada, será levado sequer às barras dos tribunais criminais, muito especialmente se efetivamente construir o prédio.”

Na visão do mesmo Mezzari (2002), o Ministério Público tem a responsabilidade da promoção das ações penais relacionadas, sendo que não existe dificuldade para constatar essas transgressões:

[...] “basta a leitura dos anúncios de página inteira publicados nos jornais de cada cidade. A partir dessa leitura, ter-se-ia já a primeira constatação: o descumprimento generalizado do disposto no § 3º do art. 32 da Lei nº 4.591/64, que determina: “o número do registro (imobiliário) referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constatará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.” (MEZZARI, 2002, p. 138).

Com isso, é de extrema importância realizar o registro das incorporações imobiliárias, pois frutos desta iniciativo não terá seu colhimento apenas pelas empresas, que farão garantir maior idoneidade de seus empreendimentos, mas também, pelas pessoas compradoras das unidades em construção, que ficarão em grande parte assegurados relacionados ao investimento de capital que realizaram (MEZZARI, 2002).

Antes da efetivação do registro no cartório, o Projeto de Construção precisa estar aprovado pela prefeitura, que fará a liberação do alvará de edificação. É importante frisar que este não supre a falta do Registro da Incorporação. Entretanto, de maneira jurídica torna-se mais importante, com função anterior e diferente do Registro, ou seja, fará a legalização do empreendimento. Mas caso não foi levada a registro, o fato será constituído em contravenção (SILVA, 2000).

“Ao ser aprovado o Projeto da Construção de unidades isoladas, o imóvel transforma-se de lote para frações ideais de terreno correspondentes às futuras unidades autônomas. A restrição na utilização torna a Propriedade limitada, por vontade declarada do proprietário e por aprovação do Poder Público. Outra questão importante de salientar é que, quando se faz referência aos atos registrários na Incorporação Imobiliária, deve-se ter em mente duas situações distintas: A primeira, entendendo a Incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a atividade incorporativa, que é o objeto de estudo deste trabalho. A segunda, apenas abordando a incorporação no seu sentido negocial, consubstanciada no Contrato de Incorporação” (CASSOL, 2010, p.37).

A documentação com relação ao art. 32 da Lei de Incorporações, será em momento anterior examinada pelo oficial de Registro de Imóveis, respondendo civil e criminalmente, caso tenha a efetuação do arquivamento da documentação contraveniente à Lei, ou apresentar certidão sem o arquivamento de todos os documentos que tem exigência, devendo a fiscalização do cumprimento dos requisitos e exigências legais (CASSOL, 2010).

O registrador tem um prazo referente a quinze dias, contando do ingresso do requerimento no Registro de Imóveis para apresentação de maneira escrita e caso necessário fundamentada, a impugnação contendo todas as suas exigências para efetivação do arquivamento ou registro da incorporação, em matéria de informação, assim como, de documentação, estando os documentos em ordem, terá sua oficialização (FRANCISCO, 1999).

Por fim, caso os documentos não estejam em ordem, os oficiais terão um prazo de 15 para apresentar de forma escrita, as exigências que julgarem necessárias para efetivação do Registro. Caso haja divergência, o Oficial acabará levantando dúvida perante o juiz competente, de maneira prescrito em lei processual, e caso esteja de acordo com as exigências, será realizado o arquivamento contendo um prazo de 15 dias para fornecimento da certidão, que por conseguinte, acabará produzindo um número de ordem, contendo vínculo ao empreendimento (CAMBLER, 1997).

3. Conclusão

É importante destacar que na presente pesquisa, apenas foram analisados os pontos relacionados à obrigatoriedade de levar-se ao Cartório de Registro de Imóveis os documentos que tem relação com a Lei das Incorporações, sendo requisito fundamental para o incorporador de início a atividade incorporativa.

A incorporação imobiliária tem sua caracterização pela coordenação e consecução de empreendimentos imobiliários, e compreende a alienação das unidades imobiliário em construção e suas respectivas entregas depois de pronto.

A Lei faz incorporação que o incorporador faça a promoção da venda da unidade imobiliária, obrigando-se a entrega-la pronta, sendo que a construção ocorre por sua conta e risco, assim como, admite que ele realize a venda da fração ideal do terreno, promovendo a contratação da construção perante os adquirentes e uma construtora.

Com isso, passa a existência da necessidade através da Lei n. 4.591/64, com relação ao arquivamento e registro da incorporação, além dos documentos prescritos em seu art. 32. Tudo isso serve como uma medida de segurança jurídica à sociedade, por causa da imprescindibilidade do Registro da Incorporação Imobiliária para viabilização da comercialização das unidades autônomas que estão pendentes de construção, ou seja, que ainda não tem sua existência de maneira física. Caso a incorporação não for registrada, o fato acabará se constituindo em contravenção perante a economia popular, de acordo com o que está disposto na Lei de Incorporações.

O registro no sistema brasileiro, tem sua operação com transparência, regularidade e eficiência relacionado à presunção da veracidade, com relação ao teor declarado e transcrito. As forças de vínculos e produtoras imediatas do ato de registro, dão a certeza da exatidão das informações em todos os processos incorporativos que tiveram arquivamento. Com isso, tem-se a presunção de que tudo que teve registro é absoluto, até que prove-se ao contrário.

O negócio da incorporação é caracterizado pelas obrigações de resultado do incorporador, que são de dar e de fazer, pois acaba tendo o compromisso de entregar a unidade autônoma no prazo definido à pessoa que adquiriu, mediante o pagamento de determinado valor. Após a conclusão da obra, o incorporador tem o deve da obrigação de legal, providenciando a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, o tema do presente trabalho é bastante instigante, havendo grandes desdobramentos que não podem ser deixados de lado, sugerindo que novas pesquisas precisam continuar.

Referências

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.

CAMBLER, Everaldo augusto. Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

CASSOL, Adriana Regina. O processo de registro das incorporações imobiliárias. Trabalho de conclusão de curso. Escola Superior de Administração, Direito e Economia – ESADE. Porto Alegre, 2010.

FRANCISCO, Camuru Afonso. Do registro de imóveis e seu cancelamento. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis. 2. ed. Porto Alegre: Norton Livreiro, 2002.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.

SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Revista, ampliada e atualizada em função do novo Código Civil. Porto Alegre: Norton Editor, 2006.

SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 2. ed. atual. ampl. São Paulo: Atlas, 2000.

Leandro de Souza Beserra

Fonte: Revista Âmbito Jurídico