Uma das situações mais difíceis vivenciada por grande parte do público que aluga imóveis no Brasil, é o momento em que o locador pede de volta o imóvel. Esta devolução poderá ser promovida de forma amigável, ou litigiosa, imediata ou com prazo estipulado em acordo ou determinado em mandado expedido pelo juiz.
O fato é que a desocupação é iminente. Primeiramente, devemos verificar o direito do locador, afinal, ele é o proprietário do imóvel e tem o direito em requerer sua devolução - mas em quais circunstâncias? Como fica a questão da multa no contrato? Denúncia vazia ou cheia? Estas são algumas das dúvidas que procurarei sanar nesta breve explanação sobre o tema.
Cumpre fazer uma distinção precípua entre os tipos de contrato por tempo determinado e indeterminado, que facilitaria o entendimento das questões a serem debatidas posteriormente.
Primeiramente, se o contrato é por tempo determinado, o proprietário, salvo exceções, não poderá pedir a devolução do imóvel ao locador antes do final do prazo estipulado, sem que tenha de restituir a ele valores devidos a esta quebra do contrato.
Ao passo que, ao se encerrar o prazo de um contrato por tempo determinado, sem que o locador peça o imóvel de volta e sem que o locatário o devolva, entende-se que o contrato passou a ser por tempo indeterminado.
Entretanto, se o tempo de locação que foi acordado em termo entre o proprietário e o inquilino é de trinta meses ou mais (dois anos e meio ou mais), terminado este prazo, encerrou-se o contrato de Locação sem que o locador precise avisar o locatário sobre isso.
Mas, sabendo que no silêncio de ambos, o contrato passaria a ser por tempo indeterminado e se o proprietário deseja a desocupação do imóvel, terá de notificar para que o inquilino o desocupe dentro de 30 (trinta) dias após a data ajustada para o término da locação. Isso é importante ser entendido, por que antes deste prazo o proprietário não poderá pedir o imóvel. Mas após o término do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem motivo algum, baseado apenas no término do contrato. Mas repetimos, deve pedir dentro dos 30 dias posteriores ao término do prazo estipulado.
Se dentro deste prazo de trinta dias, o locador não manifestar seu interesse e providenciar para que o locatário desocupe o imóvel, a locação passará a ser por tempo indeterminado, já a partir do primeiro dia posterior à data prevista no contrato firmado. Em termos práticos, recomenda-se que o locador notifique o locatário antes do término do contrato, para evitar a situação de ele permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias depois do término do prazo, para que não se torne contrato por tempo indeterminado.
Você pode estar se perguntando. Mas se o contrato é por tempo determinado, não se poderá encerrar o contrato antes da data que foi combinada? A resposta é bastante simples. O locador não está encerrando o contrato. O inquilino poderá permanecer no imóvel até a data do fim do contrato. O que o proprietário está fazendo é notificar o locatário de que o prazo do contrato está se encerrando, que não tem interesse em continuar com a locação, e que deseja que nos 30 dias após a data do fim do contrato ele desocupe o imóvel. Esta forma é justa e recomendável, pois dá mais tempo ao locatário de encontrar outro lugar para residir que não apenas nos trinta dias após o prazo do contrato.
Nos casos de locação por tempo indeterminado (ou no caso de um contrato por tempo determinado que venha a se tornar em contrato por tempo indeterminado), como dissemos na primeira parte desta postagem, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, sem necessidade de haver motivação para tanto (é o que se chama de “denúncia vazia”), bastando notificar o locatário de seu desejo em um prazo de 30 dias antes da efetiva desocupação – é o que está estipulado no art. 6º da Lei 8.245/91.
Sendo assim, voltemos aos direito do locador. Em que situação o locador poderá requerer a devolução do imóvel? Uma das dúvidas mais frequentes dos inquilinos é sobre em que situações o proprietário pode pedir o imóvel. Uma das dúvidas mais frequentes é sobre o prazo para desocupação, se deve ser imediata. Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.
Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel? Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.
Outras dúvidas relevantes sobre contrato de locação:
RECIBOS: O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.
REAJUSTE E REVISÃO: O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato. A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. O índice mais usado é o IGP-M.
COMO SABER SE O VALOR DO ALUGUEL ESTÁ CARO: O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.
Estas são as principais dúvidas, mas existe um momento em que o proprietário pede o imóvel de volta. Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer? Sim. A retomada do imóvel pode ser solicitada pelo proprietário nos casos de:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
- necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;
O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo? Nas locações efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem justificativa) só poderá ocorrer após cinco anos ininterruptos de locação. Os pedidos justificados de retomada são:
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; Se o contrato de locação era devido ao emprego do inquilino, especificamente naqueles casos em que o inquilino trabalha para o locador, e o imóvel é utilizado por este empregado para moradia enquanto permanece trabalhando para este. Se o prazo da locação se encerrar, e o locatário não estiver mais trabalhando com o locador, este poderá pedir o imóvel de volta, pois não existe mais nenhuma relação entre os dois.
- para uso próprio, cônjuge ou companheiro; Muitas vezes, o proprietário tem a intenção de voltar a utilizar o imóvel para sua moradia. Neste caso ele poderá pedir o mesmo de volta para o inquilino, após ele se tornar contrato por tempo indeterminado. Importante frisar que o artigo que passa esta informação acrescenta que não apenas para o próprio locador, mas para seu cônjuge (marido ou esposa) ou companheiro. Nestes casos ele poderá pedir o imóvel de volta. Mas caso não o utilize para este fim, o locatário poderá pedir posteriormente indenização ao locador, por este ter se utilizado de um motivo infundado para recuperar o imóvel, podendo até mesmo pedir para voltar a utilizar o imóvel. Apenas mais um detalhe importante: o locador também poderá pedir de volta o imóvel para a utilização por seus pais e filhos. Mas para estes, nem eles nem seus cônjuges poderão possuir imóvel próprio. Se possuírem, este não será um motivo válido para o pedido da rescisão do contrato e devolução do imóvel.
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios; mesmo motivo daquele descrito no parágrafo anterior.
- para demolição e edificação; Estes casos, apesar de parecerem complexos, são bem simples. Se o proprietário for demolir o prédio ou construir algo no terreno, poderá pedir o imóvel de volta, desde que a construção ou demolição seja já licenciada. Tanto se não possuir já a licença da prefeitura para a construção/demolição, como caso não venha a realizar elas posteriormente, o inquilino poderá pedir tanto a indenização como voltar a residir no imóvel, mais os prejuízos que sua retirada indevida tiverem provocado.
No caso de obras aprovadas pelo Poder Público não é diferente. Mas estas obras deverão aumentar a área construída em no mínimo 20% (vinte por cento). Assim, não é qualquer obra aprovada pelo poder público que poderá conceder ao proprietário recuperar o imóvel. Deverá obrigatoriamente aumentar a área do mesmo. A diferença entre este caso e o anterior é que no primeiro a obra é realizada pelo proprietário, nesta segunda, será realizada ou exigida pelo Poder Público.
Por último, e mais simples, se o imóvel passará a ser utilizado como Hotel ou Pensão. E é claro que neste caso deverá ser comprovado este fato documentalmente, não bastando apenas a declaração do proprietário disto.
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%; Para valorização do imóvel, em contrato por prazo indeterminado, este é um motivo suficiente para o proprietário requerer a devolução do imóvel, desde que decida investir na valorização do imóvel.
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos; Este é o caso mais comum. Havia um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses. Digamos, para exemplificar, que era um contrato de 24 meses (dois anos). O contrato se tornou, automaticamente em contrato de locação por tempo indeterminado um dia após completar 2 anos, tendo todas as ressalvas acima para que o proprietário o recupere do locatário. Mas se o locatário permanecer residindo no imóvel, quando se completar 5 (cinco) anos da ocupação por este inquilino, ou seja, 3 anos após ele se tornar contrato por tempo indeterminado, o proprietário poderá pedir a devolução do mesmo por denúncia vazia. Simples assim. Ao completar 5 anos de ocupação ininterrupta, ou seja, sem que o locador venha a residir em outro lugar e depois retorne ao imóvel, o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato de locação e sua devolução sem apresentar qualquer razão específica, a não ser o desejo de encerrar o contrato de locação.
Assim, o aluguel de um imóvel residencial ou comercial, é sempre uma boa opção para o contratante, mas mesmo com a nova Lei ainda não se conseguiu corrigir a insegurança gerada por um contrato de locação, sendo este por tempo determinado ou indeterminado. Especialmente para o locatário de imóvel residencial, sempre existirá uma dúvida, sobre alguma situação específica que liberaria o locador para requerer o imóvel de volta. Para aquele que mora de aluguel, seu lar, sua residência, sua moradia, sempre será uma casa itinerante ou nômade, pois a legislação no Brasil não protege o locatário de forma efetiva.
Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Direito Condominial pela FGV.
Fonte: Artigos JusBrasil
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