O INSTITUTO DA EVICÇÃO E SEUS EFEITOS EM UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Recentemente, fui indagado sobre a possibilidade de um terceiro não participante de um ato de compra e venda de imóvel, possuir direitos sobre o objeto do contrato e se porventura este direito impossibilitaria a resolução natural deste contrato.

Sob este aspecto é evidente que estamos diante de um instituto que para o Direito Civil denomina-se de evicção.

Mas o que vem ser a Evicção?

A evicção ocorre quando o adquirente de um bem, vem a perder total ou parcialmente a sua posse e/ou propriedade em razão de sentença/decisão judicial fundada em motivo jurídico anterior a aquisição da coisa.

Vamos entender melhor?

Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel

Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel, como consta no artigo 450 do código civil.

Normalmente o evicto (aquele que perdeu a coisa), nem sabe da ação que esta sendo movida.

A responsabilidade do alienante independe do contrato, decorrente da lei. Quem vende tem que garantir quem compra. Assim, todo alienante é obrigado não só a entregar ao adquirente a coisa alienada, como também a garantir-lhe o uso e gozo.

Para que se configure a responsabilidade do alienante pela evicção devem ser preenchidos os seguintes requisitos:

- Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada. Para que se configure evicção, é necessário o recebimento da coisa pelo adquirente em condições de perfeito uso e sua posterior perda total ou parcial da posse ou do uso;

- Onerosidade da aquisição;

- Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante;

- Anterioridade do direito do evictor (aquele terceiro alheio ao contrato). O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação;

- Denunciação da lide ao alienante.

Com a publicação da Lei 13.097/2015, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel.

Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída, ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção.

Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição.

Hellder Wilkerson Almeida Santos - Acadêmico do 5º período do curso de Direito pela Uiversidade Estácio de Sá.

Fonte: Artigos JusBrasil