Em tempos de crise econômica, vários fatores contribuem para a não continuidade dos contratos imobiliários, um deles, a não aprovação do financiamento imobiliário.
Os motivos alegados pelos bancos podem ser vários, o não enquadramento no perfil financeiro, não aprovação na análise de risco de crédito, salário não compatível, cadastro desfavorável com nome inserido nos cadastros de crédito.
Primeiramente, é importante saber o que é verificado diante da análise, por parte da instituição financeira, para possível concessão do financiamento.
Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.
Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.
Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.
Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).
Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).
Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.
Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.
A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.
Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).
Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.
A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.
Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.
O problema ocorre, quando se tem o financiamento negado.
Se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do comprador.
Isso ocorre em especial, nos casos quando do preenchimento das informações na imobiliária, informou o autor sua condição de autônomo, constando tal do processo de financiamento, bem como a renda mensalmente auferida.
É certo que não obtido o financiamento, por motivos alheios à vontade do autor, tem direito à restituição integral dos valores pagos, a qualquer título, pois não deu causa à rescisão/resolução do ajuste, entendimento presente no Recurso Inominado julgado Nº 71004554515 (Nº CNJ: 0031789-70.2013.8.21.9000), pelo TJRS.
O mesmo ocorre com relação à taxa de corretagem, que deverá ser devolvida, pois não houve concretização do negócio, é o entendimento do Tribunal do Paraná no Recurso Inominado: RI 000816318201481600140, julgado.
Esta Turma Recursal já pacificou o entendimento de que somente é devido o pagamento da comissão de corretagem por parte do consumidor se este procura a corretora para intermediar o negócio, que é o caso dos autos, assim a alegação da recorrente que é devida a devolução em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem não merece prosperar, tendo em vista que somente aplica-se o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quanto tratar-se de cobrança indevida.
Assim, para que seja acolhida a rescisão contratual e a conseqüente devolução dos valores na medida é importante que seja comprovado nos autos o alegado vício de consentimento.
Como podemos perceber, ao assinar um contrato para aquisição de imóvel, em especial à prazo, o comprador deverá se ater às informações sobre o financiamento imobiliário e detalhes para a sua aquisição.
A empresa vendedora do imóvel, deverá também ser transparente nas informações repassadas ao consumidor imobiliário, pois na existência de vícios nesta informação, restará garantido ao contratante a devolução integral do valor pago, sem a cobrança de qualquer multa por rescisão contratual, diante da comprovada falha na prestação do serviço.
Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial
Fonte: Artigos JusBrasil
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