Primeiramente cumpre-nos analisar o que são obrigações propter rem e a ambulatoriedade dessas obrigações.
As obrigações propter rem são aquelas decorrentes da coisa, são obrigações reais sobre a coisa da qual o proprietário/titular detém ou passa a ter o direito real. Portanto, apenas por ser o proprietário da coisa esse assume as obrigações dela advindas.
No tocante ao Princípio da Ambulatoriedade esse versa que todos os ônus inerentes à coisa, acompanham a mesma ainda que transferido o direito real sobre ela, ou seja, transfere-se a coisa e com ela também os seus ônus (sejam tributários, taxas condominiais, ou ainda parcelas inadimplentes).
Portanto, institui o art. 1345, do Código Civil que: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Também dispõe o Código Tributário Nacional acerca das regras aplicáveis em caso de bens imóveis alienados:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Conclui-se então, que os débitos anteriores a aquisição de um imóvel, são transferidos ao adquirente visto que, incumbe a esse o ônus de averiguar as reais condições do imóvel antes de sua aquisição, afim de se resguardar de transtornos futuros, exigindo a quitação de débitos pelo promitente vendedor antes de concluído o negócio jurídico. Após a aludida transferência, por se tratarem de obrigações propter rem e a luz do princípio da ambulatoriedade, são transferidas todas as obrigações que versarem sobre o bem ainda que sejam essas obrigações onerosas.
É cabível ao adquirente o direito de interposição de ação regressiva em face daquele que deixou de cumprir com as obrigações da coisa. Ressalva que mesmo que o proprietário ingresse com a referida ação, essa não substitui a sua obrigação em quitar as dívidas do bem.
Eliane Carrion- Acadêmica de Direito
Fonte: Artigos JusBrasi
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