Tenho notado e acompanhado, ao longo de 20 anos, dedicados em grande parte às avaliações de imóveis e perícias judiciais, debates e argumentações, muitas vezes inflamados, sobre a eficiência das metodologias comparativas de dados de mercado.
Vejo constantemente, alguns dizendo que o critério da regressão linear ou múltipla é o mais eficiente, que a interferência do avaliador durante o processo avaliatório é menor, que o critério do tratamento por fatores já é ultrapassado etc. Por outro lado, os defensores do tratamento por fatores dizendo que o critério da regressão linear é mais oneroso, que não se recebe o valor justo para tanto trabalho, que o número de amostras é maior, sendo impossível adotá-lo em muitos cantos desse "Brasilzão" etc.
Nessa minha jornada, tenho visto muita coisa boa e ruim feita nos dois processos. Acho que o Avaliador deve sim, debater e discutir sobre as metodologias avaliatórias, buscando aprimorá-las, sem excluir nenhuma delas. São ferramentas de trabalho que custaram décadas para atingirem o estágio de desenvolvimento atual. Foram desenvolvidas pelos ícones da engenharia de avaliações, comentadas e amparadas em toda a bibliografia que trata do assunto. Ambas são de grande valia e podem ser, sem sombra de dúvida, muito eficientes nas diversas situações do dia a dia da nossa atividade.
Quanta coisa aprendi sobre avaliação de imóveis no livro que ganhei do meu saudoso avô enquanto eu ainda era um estudante de engenharia. "Avaliações de Imóveis de L.C Berrini", da 4ª edição, datada de 1959, 49 anos atrás, um livro numerado e com a rubrica do próprio Berrini. O mais incrível é que os assuntos tratados neste livro são utilizados por todos nós. Aconteceram evoluções, mas os princípios continuam os mesmos.
Sob a minha ótica, a maneira como são tratados os dados nos laudos de avaliação é, sem dúvida alguma, de suma importância para a qualidade de qualquer trabalho, porém, é uma parcela ínfima de todo o processo avaliatório. O trabalho do Avaliador vai muito além disso. Costumo dizer que o Avaliador tem que, obrigatoriamente, conseguir enxergar em três dimensões e num ângulo de 360º, ter capacidade de estimação, ter "faro", escutar muito mais do que falar, ser minucioso, ser simples e objetivo, ser teórico e prático ao mesmo tempo e, principalmente, ser imparcial e ético.
Um avaliador não pode ser somente um "expert" na ciência da matemática e estatística e muito menos querer, simplesmente, "matematizar" os trabalhos avaliatórios, isto o levará a resultados catastróficos. Uma avaliação não é feita somente com fórmulas, teoremas e normas. O profissional da área tem que ter o dom da contestação, da percepção e da criação.
Portanto, não devemos somente substituir. Sejamos capazes de somar e aprimorar nossos conhecimentos.
Eng. Antônio Lúcio de Andrade Moreira
Fonte: Planeta do Avaliador
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