Um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e gestores condominiais é a inadimplência. Mesmo com uma equipe qualificada, experiência em gestão, e organização financeira, fatores como a instabilidade econômica reforçam os obstáculos em lidar com este problema.
Mas o que podemos fazer para resolver este problema?
A solução não é difícil, mas é preciso atenção, comprometimento e criatividade para resolução deste problema.
Primeiramente, a organização do condomínio é fundamental. O síndico deverá observar e acompanhar toda a arrecadação do condomínio, para que a conta não se torne deficitária. Arrecadar um pouco mais do que o valor para pagamento das despesas ordinárias e reservar um parte para devolver à conta corrente e 10% para o fundo de reserva pela sobra de arrecadação mensalmente já é um bom começo.
Cabe lembrar, que a conta bancária deverá ser jurídica, e para isso é necessário que seja constituído um CNPJ para o condomínio, assim como um abertura de conta em nome do condomínio e jamais em nome da pessoa física, para não haver confusão na gestão, passível de responsabilização civil e criminal.
Uma contabilidade eficiente, auxilia bastante o gestor de condomínio, ao formatar os boletos em data ideias para recebimento, com multas legais e descontos que ajudarão a estimular o condômino a pagar a taxa de condomínio em dia.
O desconto em condomínio, é uma sugestão bastante eficiente, pois realmente funciona.
O gestor poderá estabelecer um desconto de até 10%, para quem pagar o boleto antes de seu vencimento. Esta prática, comprovado em vários condomínios, cria um benefício para quem paga antecipado, e proporciona uma maior segurança ao condomínio de recebimento antecipada para pagamento das despesas ordinárias imediatas.
O condomínio deve funcionar, como uma empresa, exatamente por isso, não pode ter prejuízo em sua arrecadação.
Contudo, não podemos esquecer, que para que haja este controle por parte do condomínio e do síndico, a convenção de condomínio deverá estar atualizada, pois é este estatuto, que dará subsídio técnico, amparado na Lei e dispositivos infra constitucionais, para funcionar como instrumento do gestor de condomínios.
Assim, deve ser bastante rigoroso com os inadimplentes. Assim, deve ser elaborada uma estatística para verificação do número de pagamentos atrasados e dos condôminos que não efetuaram o pagamento do condomínio. Se houve reincidência, deve ser cobrada uma multa proporcional, preferencialmente, se houver previsão na convenção de condomínio.
Uma das soluções é, a aplicação de multa de 2% e juros de até 1% ao mês ou conforme a convenção determinar correspondentes às taxas em atraso, proibição de votar e ser votado em assembleias.
É o que descreve o artigo 1.348, que disserta; “Compete ao síndico:VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Entretanto, apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser: "Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.
O protesto é outra forma segura, legal, de buscar a recuperação dos valores não pagos pelos condôminos inadimplentes.
O ato do protesto é público, formal, solene e caracteriza-se pela impontualidade ou inadimplência do devedor (sacado) para com aquele respectivo credor. O ato do protesto comprova o descumprimento da obrigação assumida pelo devedor. O protesto é a prova do não pagamento do título ou da falta ou recusa em aceitá-lo ou devolvê-lo.
São inúmeras as vantagens do protesto para o credor, destacando-se que previne possíveis conflitos entre credor e devedor, vez que a grande maioria das pessoas intimadas extrajudicialmente a pagar seus títulos em atraso comparece ao Serviço Registral de Protesto e quita seus débitos, evitando o ingresso de ações e execuções judiciais.
Os tipos de protestos poderão ser solicitados e lavrados; 1) por falta de aceite, pelo devedor da Duplicata ou Letra de Câmbio, 2) por falta de devolução de duplicata remetida ao devedor para aceite e não devolvida, 3) por falta de pagamento de um título em seu vencimento, 4) para garantia do direito regressivo contra endossantes e seus avalistas.
Quando ocorre o protesto do título, a inadimplência do devedor é tornada pública, sendo informado tal fato a diversas entidades de proteção de crédito, como SERASA e SCI. O protesto, portanto, é único ato legal que caracteriza como inadimplente (devedora) qualquer pessoa física ou jurídica, trazendo tal ato impedimentos legais para a prática de alguns atos que envolvam repasse financeiro, como por exemplo, contrair empréstimos, abrir conta bancária, adquirir bens financiados, duráveis ou de consumo e financiar a aquisição da casa própria.
Uma vez efetivado o protesto, o título somente poderá ser cancelado mediante a apresentação, junto ao Serviço Registral de Protesto, de uma carta de anuência oriunda do credor autorizando o cancelamento do protesto. Na ocasião do cancelamento, o sacado (devedor) deverá apresentar a carta de anuência, subscrita pelo credor, como também o instrumento de protesto original ou 2ª. Via. Na impossibilidade da apresentação da carta de anuência, o protesto poderá ser cancelado com a apresentação do instrumento de protesto original.
Existe ainda a possibilidade de determinar a inserção do nome do inadimplente, nos cadastros de proteção ao crédito, a suspensão de serviços prestados pelo condomínio, como a água, mas este é recomendado em situações bem específicas e por último, a penhora.
A cobrança judicial é sem dúvida, o meio mais seguro para se conseguir a devolução dos valores inadimplidos.
Pela Lei 4591/64, está claro que “cabe ao sindico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança das cotas atrasadas”. Esta ação judicial, deverá ser instruída por alguns documentos essenciais, tais como; comprovante de eleição de síndico, procuração, cópia da matrícula, demonstrativo do débito, comprovante das despesas condominiais, orçamento aprovando as despesas ordinárias, prova da comunicação orçamentária, ata da assembleia extraordinária. O foro competente é o do local do condomínio, a legitimidade ativa é do condomínio, a legitimidade passiva, é do condômino inadimplente, o valor da causa é o valor do débito.
O objetivo desta demanda judicial, é obrigar o devedor à responder pelo seu débito, judicialmente, para ao final da demanda que ele seja obrigado à quitar o valor devido, corrigido, acrescido do valor da multa, mais a multa moratória mensal.
Esta ação é extremamente eficiente, e rápida, pois a sua tramitação ocorre pelo rito sumário, em que procedimento é mais célere, em procedimento mais simples e com a tramitação no juizado.
Após a sentença neste processo, verificando que o devedor não possui posses, e não quitada a dívida, poderá o bem ser penhorado.
A penhora é a solução extrema. Sendo assim, quando já instaurado processo judicial em face do inadimplente, em que se apura que o débito não poderá ser quitado pelo devedor, como por exemplo, não possuir outros bens, poderá ser determinada a penhora do imóvel do inadimplente por não pagamento de condomínio. Cabe lembrar, que se o inadimplente estiver devendo à terceiros, o condomínio tem preferência no recebimento do crédito.
Nos termos do artigo 655 do Código de Processo Civil, há uma ordem de preferência na penhora. Vejamos: “Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - veículos de via terrestre; III - bens móveis em geral; IV - bens imóveis; V - navios e aeronaves; VI - ações e quotas de sociedades empresárias, VII - percentual do faturamento de empresa devedora, VIII - pedras e metais preciosos; IX - títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado; X - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; XI - outros direitos.” Assim, os bens imóveis constam no rol apresentado pelo artigo 655 do CPC e podem ser penhorados pelo juízo para garantir o pagamento da dívida condominial. Eis aqui o cerne da questão.
Nas dívidas de condomínio a própria unidade privativa, ou seja, o apartamento em si, poderá ser penhorado, ir a hasta pública e arrematado por terceiros, mesmo que este seja o único imóvel do devedor.
Ressalta-se, é importante uma conexão mais próxima entre síndico, conselho fiscal e condôminos, e transparência nas reuniões de condomínio, para informar os detalhes sobre a os índices de inadimplência no condomínio. Caso, o índice de inadimplência seja superior à 5%, é importante que se reveja os métodos utilizados para recuperar os valores perdidos, não quitados pelos inadimplentes.
É importante lembrar, que o conselho fiscal deve atuar na verificação das contas apresentadas pelo síndico, nas reuniões ordinárias, mas também como órgão interno fiscalizador do controle de inadimplência, pois não pode o gestor permitir, que o percentual de devedores aumente, pois gera grande insegurança financeira e sensação de impunidade.
Em resumo, a atuação do síndico, conselho fiscal e condôminos para combate da inadimplência, deve formar uma gestão compartilhada, onde todos tem deveres e obrigações para manter as contas e dia e o condomínio solvente. A responsabilidade é de todos, a verificação das contas, a cobrança, a utilização de meios para coerção e prevenção da impontualidade no pagamento e do bom senso para entender, que o valor arrecadado existe em benefício e todos e para todos.
Fonte de consulta: SindicoNet
Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial
Fonte: Artigos JusBrasil
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