A ATUALIZAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES - COMO FAZER COM A EQUIPE MUNICIPAL

Os pequenos municípios, mais carentes de recursos, necessitam de apoio técnico e de estudos voltados especificamente para o desenvolvimento de sistemas mais simples, que considerem a estrutura existente (carente tanto em termos de recursos humanos como de ambiente computacional).

Uma proposta de desenvolvimento de um modelo de cadastro imobiliário para municípios de pequeno porte (até 10.000 habitantes) é o que aqui pretendemos. Nosso desejo é que os próprios servidores obtenham técnicas simples de atualização cadastral, associado à avaliação imobiliária, de baixo custo e fácil utilização.

Municípios de pequeno porte apresentam como principal dificuldade para a elaboração das suas plantas de valores um baixo índice de transações imobiliárias e praticamente nenhuma fonte de informação voltada para o mercado imobiliário. Fora isso, E MAIS IMPORTANTE, ao invés de suas legislações preverem plantas genéricas de valores, tem apenas fatores de correção, o que impede e muito a justiça social na cobrança do IPTU.

Consequentemente, as informações são insuficientes para a formulação de qualquer modelo estatístico que garanta a confiabilidade da determinação dos valores.

PLANTA DE VALORES

As tabelas de valores, ou planta de valores, ou planta de valores genéricos, são plantas de regiões urbanas onde são indicados em cada face de quadra, os valores unitários (R$/m2) genéricos utilizados na formação do valor de cada imóvel (terreno e edificação) para fins de tributação. Algumas vezes organizam-se listas relacionando as quadras ou as ruas com os respectivos valores do metro quadrado para os diversos terrenos ou edificações. A finalidade principal de uma planta genérica de valores é fornecer os valores de mercado atualizados dos terrenos, quadra por quadra, ao longo dos logradouros de um determinado município. Dentro de um município de pequeno porte, podemos admitir esta divisão até por ruas, bairros ou mesmo zonas.

O que percebemos muito em pequenos municípios é que as vezes o valor dos terrenos varia de acordo com as ruas e até bairros, mas os valores das edificações variam apenas de acordo com as características internas da construção.

Diversos estudos sugerem procedimentos (metodologias) para efetivação das avaliações coletivas de imóveis. Entretanto, aplicações de cunho prático esbarram na falta de dados para serem utilizados como elementos representativos do mercado imobiliário, ou seja, de uma forma geral, inexiste um banco de dados do mercado imobiliário relacionado com o cadastro técnico municipal (dados alfanuméricos e gráficos), sobretudo pela ausência de uma metodologia bem fundamentada para criação e manutenção de um serviço como este. Em municípios de pequeno porte, este problema é mais grave.

Sem dúvidas, o desenvolvimento de uma planta de valores deve ser fundamentado em metodologias que garantam o emprego de técnicas adequadas de avaliação, previstas pela Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos.

Na avaliação de imóveis, vários são os métodos que podem ser utilizados para se determinar o valor de um imóvel. O método a ser utilizado, é escolhido conforme o objetivo da avaliação.

Dos métodos existentes, o mais utilizado é o método comparativo dos dados de mercado pelo qual o valor do imóvel é obtido comparando-se suas características com outros imóveis que vem sendo negociados no mercado.

Entretanto, sabe-se que para cidades de pequeno porte, onde o mercado imobiliário tem pouca atividade e o ambiente urbano sofre poucas alterações, é impossível a aplicação de uma metodologia que empregue análises complexas de dados (científica), uma vez que não haverá elementos comparativos, tendo-se que nestes casos recorrer para a metodologia tradicional.

GERAÇÃO DO BANCO DE DADOS PARA A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

A coleta de dados para a geração da planta de valores inicia-se com uma pesquisa no local, através da realização de uma vistoria nos principais pontos da cidade, para identificação de sua dinâmica, forma de crescimento, de valorização, a fim de determinar a sua estrutura imobiliária e econômica. Cada cidade tem suas peculiaridades, como zonas de valorização e de desvalorização, áreas de comércio, áreas de crescimento, etc.

A configuração de cidades de pequeno porte geralmente é semelhante à de outras cidades com características similares: uma rua principal, a mais valorizada, onde encontramos o comércio, a igreja, prefeitura, delegacia, posto de saúde, o hotel, e as principais residências. Quanto mais próximo da via principal, maior a valorização do imóvel.

AS INFORMAÇÕES

Hoje não é difícil obter informações sobre os imóveis das cidades. Na própria internet os corretores anunciam as vendas de imóveis na cidade, com preços e principais características dos imóveis. Esses dados podem ser o ponto de partida tanto para a feitura quanto para a atualização da planta genérica de valores. São informações preciosas, obtidas até verbalmente, caracterizando um mercado informal.

Depois da cidade devidamente dividida em zonas fiscais, escolhido os imóveis paradigmas e realizada a avaliação, é hora de testar a Planta Genérica de Valores.

Agora a equipe de responsável pela atualização da Planta Genérica de Valores irá escolher BCI´s no sistema, de forma aleatória, abrangendo imóveis diferentes em cada zona fiscal.

Os diferentes imóveis serão então avaliados, para que o valor seja confrontado com o valor apurado pela Planta Genérica de Valores para aquele imóvel. O teste permite encontrar erros na divisão das zonas fiscais, na avaliação de construção e até mesmo de critérios de pontuação que não refletem a realidade daquele município.

Testada a Planta Genérica de Valores, é hora de planilhar e levar os dados levantados à Procuradoria Municipal, para que a PGV seja levada à apreciação do Poder Legislativo. Não se esqueça, Planta Genérica de Valores deve ser feita por lei, não vale PGV por decreto.

Juliana Fernandino Costa é advogada, especialista em Direito Público e Tributário e Diretora de Cursos da empresa Pauta Municipal. Já atuou na elaboração de legislação de ordenamento do solo urbano nos municípios de Jequitibá, Araçaí, Inhaúma, Santana de Pirapama e Nazareno. É assessora jurídica na prefeitura de Ouro Branco e nas Câmaras Municipais de Caetanópolis e Paraopeba. Elaborou a legislação tributária nos municípios de Fronteira e Governador Valadares. É palestrante nas áreas de Tributos Municipais, Gestão do Solo, Obras e Posturas, Meio Ambiente e Processo Legislativo.

Fonte: Artigos JusBrasil