Nos contratos de locação, a primeira obrigação do locador é entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e garantir a sua habitabilidade pelo prazo de ocupação. Havendo problemas no imóvel, como por exemplo, infiltrações diversas, umidades excessivas, entre outros problemas estruturais que inviabilizam a permanência no imóvel, é justificável a desocupação antecipada por parte do locatário, de modo que são indevidos os pagamentos de encargos relacionados à multa compensatória.
Durante o contrato de locação, tanto comercial quanto residencial, o locatário, poderá, a qualquer momento entregar o imóvel locado, desde que, pague a multa compensatória - pela entrega antecipada do imóvel locado. Esta multa é previamente estabelecida no contrato de locação, e tradicionalmente é estipulada em torno de 03 (três) vezes o valor do aluguel devendo ser cobrada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato (artigo 4º da Lei 8.245/91). O locatário também fica dispensado da multa estipulada se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato. A Lei do Inquilinato determina que neste caso o locatário deverá notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência (artigo 4º, § único, da Lei 8.245/91).
Porém, alguns problemas, via de regra, autorizam a entrega antecipada do imóvel locado - sem o pagamento da multa compensatória.
Vejamos:
São os chamados problemas estruturais, que afetem diretamente o uso pleno do imóvel locado, como exemplo: infiltrações, umidades diversas, goteiras, rachaduras, entupimentos crônicos, entre outros. Vale lembrar que tanto o locador quanto o locatário, possuem obrigações recíprocas de modo que à cada contratante incumbe o cumprimento de uma determinada obrigação. As obrigações do locatário incluem o pagamento do aluguel e de encargos locatícios previstos no contrato, além de deveres assessórios como o cuidado e a manutenção do imóvel, o pagamento de impostos, dentre outros (artigo 23 da Lei do Inquilinato).
O locador também possui obrigações, que estão legalmente previstas no artigo 22 da Lei nº 8.245/91.
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”;
Neste ponto é que merece destaque "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação".
Se o imóvel apresenta problemas estruturais que diminuem ou trazem problemas ao locatário o imóvel não está cumprindo o fim que se destina. Daí decorre a necessidade de reparos que deverão ser executados e custeados pelo proprietário.
Por outro lado, é muito importante destacar que, o inquilino tem a obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o surgimento de qualquer dano, defeito ou problemas no imóvel cuja reparação incuba ao proprietário. Termos do artigo Art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91:
O locatário é obrigado a "levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros”
É isto que lhe assegura o direito de rescindir o contrato posteriormente - mas somente no caso de não conserto (inércia do proprietário ou conserto ineficiente).
Antes de rescindir o contrato o locatário necessariamente deverá:
(1) Informar imediatamente ao proprietário a existência de problemas no imóvel ocupado para que o mesmo providencie o conserto dentro de um prazo razoável, que seja adequado para ambas as partes.
(2) Se o proprietário não providenciar o conserto o locatário deverá exigir o conserto ou a compensação no aluguel.
(3) Caso o proprietário não providencie todos os consertos e reparos necessários que são de sua responsabilidade, ou não autorize a compensação o locatário, neste caso, deverá devolver o imóvel sem pagar a multa contratual, pois o proprietário estará infringindo o contrato de locação e em especial a Lei do Inquilinato, ou seja, não estará assegurando ao locatário uma moradia digna e tranquila ao fim que se destina.
Imóvel sendo entregue devido a problemas: como ficam os aluguéis e a pintura até a desocupação.
Outra questão que ainda gera um pouco de divergência, sobre a rescisão contratual decorrente de defeitos no imóvel, diz respeito as despesas como pintura, aluguel e manutenções diversas até a desocupação.
Atualmente o posicionamento dos Tribunais em casos semelhantes é que o imóvel enquanto estiver ocupado pelos locatários, estes devem responder pelos locativos devidos até a desocupação do imóvel, bem como pelos reparos no imóvel, os quais não têm vinculação com os alegados defeitos, sendo responsabilidade dos locatários entregarem o bem no mesmo estado em que receberam.
Referências:
Lei 8.245 /91;
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul;
Código Civil;
Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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