Essa questão parece simples, mas muitas vezes passa despercebida! E, por incrível que pareça pode gerar muita dor de cabeça.
Aos proprietários, no momento da locação, é imprescindível que orientem o seu inquilino a efetuar da troca da titularidade da conta de energia elétrica no imóvel objeto da locação.
Muito embora a Lei do Inquilinato prever, no inciso VIII, no seu artigo 23 "que o LOCATÁRIO é obrigado a pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto" os Tribunais de Justiça entendem que mesmo estando alugado o imóvel, mas estando a conta de energia elétrica em nome do proprietário a obrigação pelo pagamento É DO PROPRIETÁRIO.
Abaixo uma decisão recente do TJ-RS:
Ementa: RECURSO INOMINADO. ENERGIA ELÉTRICA. DÉBITO EM NOME DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE FOI LOCADO PARA TERCEIRO. EMBORA O DÉBITO OBJETO DA AÇÃO TENHA ORIGEM NO PERÍODO DA LOCAÇÃO, NÃO HÁ POSSIBILIDADE DA RÉ TRANSFERIR O DÉBITO PARA TERCEIRO ESTRANHO AO FEITO, SEM QUALQUER CONTRATAÇÃO EXISTENTE ENTRE AS PARTES. O CONSUMO DEVE SER COBRADO DA PESSOA TITULAR DA CONTA À ÉPOCA DO CONSUMO, QUANDO A CONCESSIONÁRIA CONHECE O FATO, MAS NO CASO CONCRETO, O AUTOR PERMANECEU RESPONSÁVEL. A OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A TITULARIDADE INCUMBIA AO LOCATÁRIO. NA SUA OMISSÃO, DEVERIA O AUTOR (LOCADOR) TER BUSCADO A RESCISÃO DO CONTRATO DE FORNECIMENTO DE ENERGIA VIGENTE, OBRIGANDO O LOCATÁRIO A SOLICITAR A LIGAÇÃO EM SEU PRÓPRIO NOME. RESSALVADA A POSSIBILIDADE DE EVENTUAL DIREITO DE REGRESSO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO. RECURSO PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71006336507, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 11/11/2016).
Em outras palavras:
Mesmo o imóvel estando alugado a uma terceira pessoa (locatário - inquilino) e a titularidade da energia elétrica estiver em nome do proprietário, o proprietário responde pelos débitos do locatário quando não houver pagamento. Esse entendimento decorre do fato que a obrigação decorrente do fornecimento de energia é propter personam, ou seja, a dívida decorrente dos serviços de energia elétrica configura-se como obrigação de caráter pessoal.
A energia elétrica está ligada à pessoa do contratante e não ao imóvel que se instala a unidade consumidora. Por isto, a importância de solicitar do locatário a alteração de titularidade da conta de energia elétrica.
Em caso de dívidas, a alegação do proprietário de que o imóvel estava locado, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento perante a concessionária.
Outro ponto importante é que ao proprietário/locador após arcar com débito em seu nome poderá buscar eventual direito de regresso em ação própria, das despesas decorrentes do contrato firmado com o seu locatário.
E QUANDO O INQUILINO ENTREGA O IMÓVEL E DEIXA DÉBITOS DE ENERGIA ELÉTRICA?
· Conta de energia elétrica está em nome do locatário.
Quando o inquilino efetua o ligamento de energia elétrica em seu nome e após o encerramento da locação e consequentemente entrega do imóvel ficam débitos, não há motivo para entrar em pânico. Pois conforme sabemos a obrigação de energia elétrica é obrigação ‘propter personam’, de caráter pessoal e desta forma a obrigação dos débitos recairá sobre o locatário, por isso a importância da troca de titularidade.
· E se a conta de energia elétrica está em nome do proprietário?
Neste caso, não há o que fazer, senão pagar a dívida e cobrar posteriormente do locatário, caso o mesmo não pague a dívida de seu consumo.
NOVO LIGAMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA E OS DÉBITOS.
Outro ponto que merece destaque é, quando termina uma locação, o locatário mesmo com a titularidade da energia elétrica em seu nome, deixa o imóvel com débitos, à concessionária de energia elétrica não raras vezes, condiciona o novo pedido de ligamento ao pagamento de débitos atrasados mesmo em nome de outra pessoa no caso, o antigo locatário.
Você sabia que é considerado abuso quando a concessionária de energia não autoriza o ligamento pois o último morador deixou débitos?
É considerado abusivo o condicionamento do ligamento da energia elétrica no imóvel quando o último locatário / inquilino saiu e deixou débitos, desde que a energia esteja em outro CPF. As concessionárias via de regra, deverão ligar e ou alterar a titularidade de energia elétrica para o novo locatário mediante apresentação do contrato de locação, não podendo, contudo, condicionar o ligamento ao pagamento de débitos decorrentes de outra relação locatícia
Resolução 414/2010 ANEEL aplicável:
Em seu § 1º, artigo 128 estipula que a distribuidora não pode se recusar a fazer a ligação por débitos não autorizados pelo consumidor ou em nome de terceiros.
Abaixo um julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
Ementa: RECURSO INOMINADO. ENERGIA ELÉTRICA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA DO ANTERIOR POSSUIDOR DO IMÓVEL. NEGATIVA DE FORNECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NA CONDUTA DA CONCESSIONÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER PERSONAM. MANUTENÇAO DA SENTENÇA. A parte autora logrou comprovar que a partir de janeiro de 2014 não estava na posse do bem, pois o imóvel estava locado (fls. 12-15), estando as faturas de energia inclusive em nome do locatário (fls. 17-20), que saiu do imóvel sem pagar as contas de luz. Assim, descabe à concessionária condicionar a ligação de unidade consumidora ao pagamento de débito pendente em nome de terceiro. Inteligência do art. 128, § 1º, da Resolução ANEEL nº 414/2010. Sentença que confirmou a liminar, no sentido de determinar a troca de titularidade da unidade consumidora, devendo a requerida abster-se de suspender o serviço em razão de tais dívidas, que merece ser mantida sem retoque. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71005551122, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Julgado em 08/07/2015)
MEDIDAS PRÁTICAS PARA EVITAR PROBLEMAS.
Medidas simples e práticas podem resolver essas questões:
(i) estipular em contrato de locação, mediante uma cláusula específica a obrigação de o locatário alterar a titularidade e ou ligar a energia elétrica em seu nome sob pena de infração contratual: multa ou até mesmo rescisão;
(ii) quando a locação for verbal, basta ao proprietário e/ou até mesmo o antigo locatário ir até a concessionária pedir o encerramento e consequentemente o desligamento da energia elétrica em seu nome, desta forma o atual locatário se obriga a ligar a energia como novo titular.
Referências:
- Lei 8.245 /91;
- Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul;
- Código Civil;
- ANEEL. Resolução normativa Nº 414, DE 9 DE SETEMBRO DE 2010. Estabelece as Condições Gerais de Fornecimento de Energia Elétrica de forma atualizada e consolidada (Incluído pela REN ANEEL 479, de 03.04.2012).
Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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