Todo locador deseja que seu imóvel seja alugado o mais breve possível. Afinal, imóvel desocupado não gera renda.
E quando o locador percebe que já faz alguns meses que não consegue celebrar um novo contrato de locação ele começa a adotar a “estratégia” de reduzir o preço do aluguel na intenção de tornar sua proposta mais atrativa.
Com a redução do valor do aluguel começam a surgir alguns telefonemas, são agendadas as primeiras visitas para conhecer o imóvel e depois de algumas semanas o locador e o novo locatário estarão assinando o contrato de locação.
Mas será que essa é uma boa alternativa para agilizar o fechamento do negócio? Qual o critério que o locador deve adotar para fazer o cálculo do aluguel?
COMO FAZER O CÁLCULO DO ALUGUEL
Não existe fórmula mágica para fazer o cálculo do aluguel e chegar no preço ideal, pois existem variáveis que precisam entrar nessa equação.
Ou seja, o locador precisa levar em conta o fato de que o valor do aluguel precisa refletir o estado de conservação do imóvel, o bairro em que está localizado, a demanda por locação na região, o número de vagas de garagem, a posição solar, se o bairro é ou não arborizado, a estrutura comercial e opções de lazer nas redondezas, entre outros fatores.
Contudo, uma forma bastante comum é utilizar o preço de venda do imóvel no cálculo do valor do aluguel. Em média o percentual para estipular o valor do aluguel fica entre 0,5 a 0,8% do preço do imóvel.
Portanto, um imóvel que está avaliado em R$ 500.000,00 poderá ser alugado por valores que variam entre R$ 2.500,00 a R$ 4.000,00.
Como dito logo acima, essa não é uma regra absoluta, mas uma diretriz para auxiliar na fixação do valor do aluguel, pois existem diversos fatores que vão refletir no preço.
Deste modo, o locador terá um critério para estipular o valor do aluguel, evitando colocar um preço muito inferior ao praticado pelo mercado.
O VALOR DO ALUGUEL E O PROBLEMA DO PREÇO BAIXO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz expressamente no artigo 17 que é livre a convenção do aluguel.
Ou seja, o locador pode estipular o valor do aluguel com total liberdade. Mesmo que seja um preço bem inferior ao praticado pelo mercado em sua região.
E apesar de não existir vedação legal eu considero esse um erro que pode trazer problemas de ordem prática a médio e longo prazo.
Para ilustrar a situação vamos imaginar que o locador conseguiu celebrar um contrato de locação cobrando um aluguel bem inferior na intenção de sair do “sufoco financeiro”.
Depois de alguns meses em uma conversa informal com vizinhos o locador toma conhecimento que um imóvel muito semelhante ao dele foi alugado no mesmo bairro pelo dobro do valor do aluguel que ele cobra.
Ou que existem outros locadores recebendo um terço a mais do que ele cobra de aluguel em um imóvel no mesmo condomínio.
Por mais que o locatário esteja honrando com os pagamentos o locador começa a acreditar que fez um péssimo negócio, que errou no cálculo do aluguel ou que está em situação desvantajosa.
Neste ponto, precisamos chamar a atenção para o fato de que quando as pessoas estão passando por situações de estresse emocional e pressão financeira elas acabam tomando decisões que não necessariamente refletem as melhores escolhas, mas as que podem aliviar essa dor de forma imediata.
Em outras palavras, o locador quando está com o imóvel vazio possui urgência em alugar para obter uma renda proveniente dos aluguéis. Mas decorridos alguns meses essa urgência cessa e a prioridade passa a ser outra: receber mais pelo valor do aluguel.
Daqui em diante o locador começa a enxergar problemas no inquilino e verifica se pode aplicar multas em razão do descumprimento de alguma cláusula contratual.
E começa a procurar razões para quebrar o contrato na intenção de tentar a sorte com um novo locatário que lhe pague o valor que considera justo.
Caso o contrato de locação ainda esteja no prazo de validade e o inquilino esteja cumprindo com suas obrigações contratuais o locador não poderá fazer nada para reaver o imóvel antes de findar o prazo contratual.
O artigo 4º da Lei 8.245 é claro ao dizer que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Portanto, por mais que não seja proibido cobrar o valor do aluguel muito abaixo do mercado, isso pode trazer para o locador eventuais prejuízos financeiros e a certeza de que fez um péssimo negócio.
A AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO, DE CÔNJUGE, COMPANHEIRO, ASCENDENTE OU DESCENTE
Alguns locadores já sabendo que fixaram o valor do aluguel muito abaixo do praticado, celebram o contrato de locação com prazo de vigência de 12 meses, na intenção de conseguir um locador que pague um preço melhor no ano seguinte.
Mas, quando o contrato de locação possui prazo inferior a 30 meses ele é prorrogado automaticamente. Ou seja, o locatário terá o direito de continuar no imóvel, exceto nas hipóteses apontadas no artigo 47 da Lei 8.245.
Para contornar essa barreira, alguns locadores ingressam com uma ação de despejo informando que um dos seus filhos precisa do imóvel para moradia, pois logo vai se casar, usando como fundamento o artigo 47, inciso III da Lei 8.245. Vejamos o que diz esse dispositivo:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Apesar da aparente solução, a Lei do Inquilinato nos diz:
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
Portanto, de nada adianta para o locador ingressar com uma ação de despejo alegando ser para uso próprio ou de descendente e no dia seguinte após o despejo do locatário colocar a plaquinha de “aluga-se” no imóvel.
Ao fazer isso o locador estará sujeito às sanções criminais e ao pagamento de multa no valor de 12 a 24 meses do valor do último aluguel atualizado.
Ou seja, diante de tudo que foi demonstrado, minha recomendação é para que o locador fixe o valor do aluguel dentro de um preço médio praticado pelo mercado. Mesmo que leve um tempo maior para fechar o contrato de locação.
Até por que, quando um negócio é muito bom para um das partes, certamente a outra parte ficará em situação desvantajosa. E a saúde da relação contratual entre locador e locatário depende diretamente do bom senso e do equilíbrio.
Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil
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