Previsto no artigo 37, inciso III, da Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991 - Lei do Inquilinato, o seguro de fiança locatícia encontra-se regulamentado pela Resolução 202, de 2008, editada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) , documento no qual constam as características gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia, como também pela Circular 347, de 27 de Junho de 2007, emitida pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) , que disponibiliza as condições contratuais do plano padronizado para o seguro de fiança locatícia de imóveis urbanos, estabelecendo as regras mínimas para a comercialização deste seguro.
A modalidade de garantia locatícia ora em comento, legalmente denominada seguro de fiança locatícia, também encontra-se intitulada na doutrina como seguro-fiança. Todavia, a abreviação da estrutura vocabular em grau nenhum altera sua função e/ou características.
A Lei 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 - Código Civil, em seu artigo 757, traz o conceito de contrato de seguro, por meio do qual o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo à pessoa ou coisa, contra riscos predeterminados.
Assim, tendo em vista a jurisprudência dos Tribunais Superiores e com base na inteligência do julgado proferido pela 12ª Câmara de Direito Privado, em 08 de Maio de 2015, sob relatoria do Desembargador Jairo Oliveira Júnior, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, entende-se por seguro-fiança a:
- Modalidade de seguro criado pela Lei n° 8.245/91 e regulamentado pela Circular 347/07 da Superintendência de Seguros Privados, consiste em garantia em favor do locador, e não do locatário, contra eventual inadimplemento de prestações contratuais por parte deste.
Diferentemente da fiança civil prevista no inciso II, do artigo 37, da Lei do Inquilinato, o seguro fiança constitui negócio à parte, celebrado com o locador-segurado, e visa adiantar o pagamento das verbas locatícias na hipótese de inadimplemento do locatário.
Podemos, portanto, depreender que o seguro de fiança locatícia é o contrato de seguro por meio do qual o segurado (que, no contexto da relação ex locato, será o locatário), mediante o pagamento do prêmio, terá o direito de ver quitada pela empresa seguradora sua eventual inadimplência em referência às obrigações pactuadas no contrato de locação e pelo prazo que perdurar o seguro contratado.
Pelo exposto, nota-se que a finalidade do seguro-fiança é minorar os danos e as perdas resultantes do inadimplemento do locatário, assim como restabelecer o estado da situação precedente ao sinistro (que, neste caso, é a inadimplência), considerado este um evento causador de prejuízo. Ou seja, esta modalidade de garantia locatícia resguarda o locador acerca do descumprimento atinente aos pagamentos das obrigações pecuniárias, sendo estas os aluguéis e demais encargos locatícios, decorrentes da locação.
Sob este prisma, com escopo no artigo 41, da Lei 8.245/1991, em sendo o seguro de fiança locatícia a modalidade de garantia pactuada no instrumento de locação, deverá este abranger a totalidade das obrigações assumidas contratualmente pelo locatário. Oportuno salientar que, em detrimento do limite territorial imposto pela Superintendência de Seguros Privados, estando este definido no artigo 6° da Circular 347, somente hão de ser cobertos os riscos provenientes de contratos de locação de imóveis urbanos estabelecidos em território brasileiro.
Contudo, na prática, além desta, outras são as limitações impostas pelas seguradoras no tocante à cobertura deste seguro, visto existirem situações nas quais esta abrangência afasta determinados eventos danosos do manto de proteção que deveria salvaguardar as obrigações atinentes à locação integralmente, tornando-se parcialmente efetiva, a depender da extensão do seguro contratado.
Tendo em vista o disposto no artigo 12 desta Circular, nota-se que o período de vigência do seguro-fiança guarda íntima relação com o prazo de duração da relação locatícia, pois a cobertura do seguro perdurará pelo mesmo período firmado no contrato de locação. Mas, na hipótese em que ocorrer a prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, estabelece o § 1°, deste artigo, que a cobertura do seguro exclusivamente persistirá vigente após o prazo originariamente estabelecido no instrumento locatício se houver aceitação de uma nova proposta por parte da empresa seguradora. E, neste caso, será definido um termo próprio para o novo contrato de seguro, contendo, inclusive, a possibilidade de renovações posteriores, conforme prevê o § 2°, do artigo em destaque.
Portanto, o elevado custo para sua contratação, somando a esta limitação temporal, revelam-se como motivos principais pelos quais a contratação do seguro-fiança não ser tão expressiva no mercado imobiliário.
Revela-se, ainda, da análise desta Circular que ficarão impedidas as partes de contratarem mais de um seguro de fiança locatícia para salvaguardar o mesmo contrato de locação, sendo, portanto, uma vedação expressa gravada no artigo 7°. E é por este motivo que advogamos no sentido de que o único seguro-fiança, que poderá acobertar a relação locatícia, deverá abranger a totalidade das obrigações pactuadas no contrato de locação.
No que refere-se à responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro de fiança locatícia, sendo este a prestação que o segurado quitará junto à seguradora, no momento da contratação do seguro, para efetivar os trâmites de contratação do seguro, que será finalizado com a emissão da apólice de seguro pela empresa seguradora, ficará a cargo do locatário adimpli-lo, conforme previsto no artigo 23, inciso XI, da Lei 8.245/1991. Naturalmente, deverá constar desta apólice que o locador será o beneficiário de eventuais indenizações a serem pagas em razão da ocorrência de ocasionais sinistros, sendo aconselhável incluir os sucessores e herdeiros neste caso.
Quanto aos sinistros, o artigo 10, da Circular 347, editada pela SUSEP, destaca que dar-se-ão ou pela entrega amigável das chaves, ou pelo abandono do imóvel pelo locatário ou pela decretação do despejo. Deste modo, sendo o descumprimento da obrigação financeira de pagar tempestivamente o aluguel um dos motivos que poderá ensejar em eventual ação de despejo, deverá o locador comunicar a segurada sobre a inadimplência do segurado, reclamando pelos ressarcimentos aos quais fizer jus.
Posteriormente à formalização do comunicado, a seguradora analisará os eventos apontados e, havendo cobertura sobre estes, o locador, em até trinta dias, há de receber os valores indenizatórios, sendo detentor deste direito até que haja a resolução da problemática, ficando adstrito aos limites indicados na apólice do seguro, visto que a seguradora, no momento da contratação do seguro de fiança locatícia, obriga-se para com o pagamento da indenização ao locador.
Ficará o locador, entretanto, compelido a ajuizar a demanda de despejo em face do locatário, no caso de ausência de pagamento dos aluguéis, assim como permanecerá obrigado o locatário a cumprir com suas obrigações contratualmente estabelecidas no instrumento de locação, já que:
- O fato de o locador ser beneficiário do seguro-fiança locatícia não tem o condão de escusar o locatário do adimplemento de suas obrigações uma vez que a garantia é de natureza acessória; vale dizer, o senhorio está obrigado, por força do contrato, ao manejo de ação de despejo, pois, não fosse assim, a inadimplência do locatário se perpetuaria, além de transferir para a seguradora o ônus de pagar, eternamente, os aluguéis e os encargos contratuais correspondentes. Portanto, induvidoso o fato de que a locação garantia por seguro-fiança, não dispensa o locatário de pagar os aluguéis e nem impede o locador de ajuizar ação de despejo no caso de falta de pagamento.
Nesse sentido, deve o locador ajuizar a demanda de despejo por falta pagamento dos aluguéis, sem cumulá-la com ação de cobrança, buscando somente resolver o contrato de locação, bem como reaver para si o imóvel em decorrência do descumprimento contratual a que deu causa o locatário, vez que ficará à cargo da seguradora efetuar a cobrança dos valores pagos a título de aluguéis inadimplidos para o locador, sub-rogando-se nos direitos deste de cobrar os valores que serão pagos ao locador a título de indenização.
Ante o exposto até o momento, o seguro-fiança representa opção viável diante dos embaraços relacionados tanto à indicação de um fiador, quanto à disposição de recursos financeiros para integralizar o valor referente ao depósito da caução em dinheiro ou os inoportunos inerentes à execução de caução em bens imóveis ou móveis dados em garantia, permitindo extensivamente oferecer ao locador garantia mais abrangente, pois, além de cobrir eventual inadimplemento de aluguéis, o seguro poderá cobrir despesas com o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana - IPTU, condomínio, danos no imóvel e outros.
1. O Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), órgão normativo vinculado ao Ministério da Fazenda, apresenta como atribuição preponderante a missão de consolidar as normas e diretrizes das políticas governamentais para o mercado de capitalização e seguros privados, sendo presidido pelo Ministro da Fazenda, acompanhado por representantes do Ministério da Previdência Social, do Ministério da Justiça, do superintendente da Superintendência de Seguros Privados, do Banco Central do Brasil e da Comissão de Valores Mobiliários.
2. A Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) é uma autarquia federal, que compõe os quadros da administração pública indireta da federação brasileira, com sede no Estado do Rio de Janeiro, cuja competência está vinculada à autorização, ao controle e à fiscalização, dentre outros, do mercado de seguros e resseguros do Brasil.
3. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação n° 4016795-02.2013.8..26.0602, 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. Relator: Desembargador Jairo Oliveira Júnior. Julgamento: 08 de Maio de 2015.
4. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação n° 4016795-02.2013.8..26.0602, 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. Relator: Desembargador Jairo Oliveira Júnior. Julgamento: 08 de Maio de 2015.
Rubens Van Moorsel Filho - Advogado, Professor, Corretor de Imóveis e Perito Judicial, especializado em Direito Imobiliário.
Fonte: Van Moorsel Advogados
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