A aquisição da propriedade imóvel é certamente o maior sonho de consumo. Ademais historicamente falando as riquezas das pessoas antigamente eram medidas pelas suas propriedades imobiliárias, onde se avaliavam nos negócios jurídicos a capacidade do devedor em honrar os pagamentos em face ao credor pela análise do seu patrimônio, nem que essa garantia se efetivasse através de um fiador, exatamente como é hoje.
A compra de um imóvel exige um amplo planejamento financeiro, assim como exige que o vendedor seja idôneo, tanto moral quanto financeiramente, sendo necessário análise previa minuciosa para que o sonho da realização de compra não se efetive em um negócio desastroso e com perdas irreparáveis de economias de uma vida inteira.
Sendo assim é necessário ter muita cautela, por várias razões, pois é nesse ato que pode ocorrer muitas falhas, entre elas: procurações falsas, erros, dolo, fraudes, agentes incapazes, alguma ausência de requisito de validade do negócio jurídico entre outros fatos que poderão ocorrer.
Além da análise da documentação imobiliária, é importante verificar se o imóvel de fato pertence a quem está vendendo, se esse proprietário tem uma conduta moral e financeiramente idônea, pois essas são as principais cautelas que deverão ser tomadas pelo comprador.
Dentre as preocupações entre a documentação relacionada ao imóvel, estão às certidões de propriedade do imóvel, a matricula ou sua transcrição, obter informações quanto ao vendedor, nada mais do que os dados e a descrição do imóvel e seu vendedor, bem como as anotações relacionadas às alterações do registro do imóvel, constando a informação de que quem vende é de fato proprietário.
Ainda há fatores importantes que poderão ser verificados na transcrição do imóvel, como: direitos sucessórios, hipotecas, penhoras por dívidas, sendo o imóvel objeto de uma ação de execução, conforme preceitua o artigo 828 do Código de Processo Civil, vejamos:
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
E ainda se o imóvel estiver sob cláusula de usufruto, caução como garantia locatícia ou cláusula de inalienabilidade, incomunicabilidade, praticados geralmente em bens imóveis objeto de doação a herdeiros, o que impede que o bem seja vendido em caráter temporário ou vitalício.
Observe que imóveis que estão sob matriculas que contenham tais cláusulas somente poderão ser vendidos com autorização judicial pelo procedimento de jurisdição voluntária através de alvará.
Assim como a análise complexa sobre a transcrição do imóvel, necessário verificar as certidões negativas de tributos municipais, haja vista a obrigação “propter rem”, obrigação sobre a coisa, sendo o comprador responsável pela aquisição da propriedade e dos tributos a ele imposto, em casos de imóvel em condomínios edilícios a Certidão Negativa de Débitos Condominiais, em aquisição de imóveis submetidos a enfiteuse: que implica em direito real onde quem dispõe sobre o domínio é a União: a certidão negativa de Imóveis Enfitêuticos, a verificação quanto ao risco do imóvel sob área de Desapropriação, entre outras questões.
Não podendo deixar de mencionar as certidões relacionadas ao vendedor, a sua idoneidade moral e financeira, documentos pessoais, certidões negativas de débitos com a Receita Federal, INSS, FGTS, e a verificação minuciosa de distribuição de processos relacionados a ações cíveis, criminais, trabalhistas e federais, tanto no âmbito de pessoa física ou jurídica, não podendo esquecer a análise de protestos, através de certidão negativa de protestos.
Portanto, toda cautela é necessária na aquisição de compra de imóvel, tendo em vista que, se aquele que vende responde por uma dívida esta certamente poderá alcançar o imóvel objeto da venda, conforme preceitua o artigo 789 do Código de Processo Cível, vejamos:
Art. 789. O devedor responde com todos seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações (...)
Não é somente à análise técnica de certidões e documentos que se restringe a aquisição da propriedade imóvel, mas sim a elaboração de um contrato bem redigido e a construção de cláusulas contratuais adequadas e coerentes, garantindo a ausência de qualquer risco, assim como a escolha de um profissional adequado, preservando a confiabilidade e a eficácia de um bom negócio jurídico, tornando-se o sonho em uma realidade segura.
Rose Glace Girardi - Advogada Cível, Trabalhista, Previdenciária e Imobiliária.
Fonte: Artigos JusBrasil
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