ASPECTOS DA AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

1. Introdução

A averbação exsurge da necessidade de se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria Helena Diniz:

“Surge, ao lado do registro stricto sensu, um ato específico – a averbação –, ante a necessidade de se fazerem exarar, na história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, conseqüentemente, o registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro.”

2. Conceito

Averbar é lançar na matrícula ou no registro todas as modificações ocorridas no imóvel. Nesse sentido o magistério de Nicolau Balbino Filho:

“Averbar é fazer constar na folha de um registro todas as ocorrências que, por qualquer modo, o alterem.”

No mesmo sentido, Hércules Aghiarian:

“Averbação – também chamada impropriamente de registro, segundo o gênero a que se subsume, é o atinente aos atos de modificação do próprio registro, como ato principal previsto na lei. Isto é, todo ato modificativo do status da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação, e não de registro, propriamente dito.”[3]

Assim, tem-se que todas as mudanças ou alterações da propriedade imobiliária deverão ser averbadas. Corroborando este entendimento, dispõe o art. 246 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal n.º 6.015/73), que “além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.” Comentando o dispositivo em tela, assinala Regnoberto Marques de Melo Jr.:

“Como fito imediato da averbação sobressai o de estabelecer a publicidade da alteração no objeto da matrícula. No aspecto mediato, colima a segurança jurídica. A cabeça do art. 246 da LRP encerra a referenciada regra geral: qualquer ato ou fato jurídico que altere o assento anterior (qualquer que seja ele: registro, averbação ou cancelamento), será averbável no SRI.”

3. Espécies

As averbações são ex officio ou a requerimento do interessado. Aquelas prescindem de requerimento e são praticadas de ofício, pelo oficial, enquanto estas dependem de provocação das partes. Sobre a averbação ex officio assinala Regnoberto Marques:

“O lançamento de ofício no registro público é medida que excepciona o princípio da instância registral. Só tem cabimento mediante expressa previsão legal e vincula o registrador, que é obrigado ao exato cumprimento da lei. O princípio da autonomia (ou independência funcional) do registrador não afasta o lançamento de ofício do princípio da tipicidade. De efeito, fundado no sobreprincípio da segurança jurídica, e sob as luzes dos princípios da autonomia, continuidade, especialidade, e legalidade, o registrador não somente pode, como é seu dever, lançar, de ofício, no fólio real, qualquer fato que, decorrente de lei, altere, de qualquer modo, a substância jurídica do ato ou título inscrito no registro público.”

Como exemplos de averbações ex officio podemos citar, dentre outras, o art. 167, II, 13, da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), que determina ao oficial que proceda a averbação ex officio dos nomes dos logradouros determinados pelo poder público, e a contida no parágrafo único, do art. 5º, do Decreto Federal n.º 4.449, de 30-10-2002, que dispõe que os “serviços de registro de imóveis efetuarão na matrícula respectiva, de ofício, a averbação do novo código do imóvel fornecido pelo INCRA.”

Entre as que devem ser provocadas, conforme determina o parágrafo único do art. 246 da Lei de Registros Publicos, estão a mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Publicos); e a alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas (art. 167, II, 5, da Lei de Registros Públicos).

4. Legitimação para requerer

Pode requerer a averbação qualquer pessoa interessada nas modificações do registro imobiliário. Nesse sentido, o magistério de Maria Helena Diniz:

“A averbação poderá ser provocada por qualquer pessoa (incumbindo-lhe as despesas respectivas – Lei n. 6.015/73, art. 217) que tenha algum interesse jurídico no lançamento das mutações subjetivas e objetivas dos registros imobiliários. Terão legitimidade para exigi-la não só os titulares do direito real, na qualidade de alienantes ou de adquirentes, como anuentes ou intervenientes no negócio jurídico (RT, 506:113) objeto do assento, mas também aquele que, por alguma razão, tenha natural interesse na averbação, mesmo que seu nome não figure no registro.”

Salvo quando feitas ex officio pelo registrador, ou por mandado judicial, o requerimento da averbação deve ser feito por escrito, com firma reconhecida do requerente, acompanhado dos documentos necessários, conforme o fim a que se destina.

5. Atos sujeitos à averbação

Todos os atos que de alguma forma modificarem o registro deverão ser averbados. O art. 167, II, da Lei de Registros Publicos cita vinte e um itens. Vale a pena salientar que a enumeração legal não esgota os casos de averbação, ou seja, não é numerus clausus, mas sim numerus apertus. O próprio art. 246 da Lei de Registros Publicos determina que, além dos casos expressamente indicados no dispositivo citado, poderão ser averbadas as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

Assim, no Registro de Imóveis serão feitos, além da matrícula, a averbação: “1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 7) das cédulas hipotecárias; 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 9) das sentenças de separação de dote; 10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; 12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 13) "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público; 14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; 15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; 17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; 18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; e 21) da cessão de crédito imobiliário.”

Como exemplos de atos não previstos na Lei de Registros Públicos, mas que devem ser averbados podemos citar, dentre outros, o tombamento, que deverá ser averbado ao lado da transcrição do domínio, e o código do imóvel rural fornecido pelo INCRA, que deverá ser averbado na matrícula do imóvel.

6. Conclusão

A averbação tem em mira estabelecer a publicidade da alteração do registro, conferindo eficácia e segurança jurídica.

Todo ato ou fato jurídico que altere ou modifique o registro, o direito real ou as pessoas nele interessadas, deve ser averbado no Registro de Imóveis, à margem da matrícula ou do registro.

O art. 167, II, da Lei de Registros Públicos, não esgota os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. O próprio art. 246 dispõe que além dos casos expressamente indicados, poderão ser averbadas todas as ocorrências que alterem o registro.

Fonte: Âmbito Jurídico