A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) participou de todas as etapas e projetos que fundamentaram a Lei nº 13.097/2015, atuando conjuntamente com o IRIB, Secovi-SP, Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), inclusive, na aprovação da lei.
O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, conta que a segurança jurídica foi a primeira motivação para a Associação atuar em prol da concentração dos ônus sobre imóveis na matrícula. “As certidões não garantem uma segurança jurídica completa, não podem ser obtidas no Brasil inteiro, encarecem o processo do ponto de vista do consumidor, principalmente quando se pensa naqueles de baixa e média renda, e exigem uma avaliação detalhada de um advogado especializado no assunto. Por fim, a agilidade na verificação da matrícula deixa todos os envolvidos no processo mais tranquilos – o registrador, o comprador e o financiador. Tira um emaranhado burocrático e é um alívio para todos os atores envolvidos no negócio imobiliário”.
Filipe Pontual diz, também, que a Lei nº 13.097/2015 pode trazer maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário e facilitar a compra e a venda. “Quando juntar isso ao registro eletrônico nos contratos de financiamento, ou mesmo na compra e venda entre particulares, irá agregar agilidade, fomentando maior volume de negócios”.
Ainda no que diz respeito à segurança jurídica aos negócios do mercado imobiliário, o consultor jurídico da Abecip José Cetraro afirma que concentrar na matrícula do imóvel o que possa representar risco jurídico a quem pretenda adquiri-lo ou recebe-lo em garantia é reafirmar a importância do registro público imobiliário e proteger o adquirente de boa-fé. “Aos eventuais credores do vendedor ou titulares de direitos cujo exercício venha atingir o imóvel cabe-lhes o dever de zelar por tais direitos por meio de averbações na matrícula do imóvel, de modo a conferir-lhes a devida publicidade, além de sinalizar e possibilitar uma avaliação de possíveis riscos aos potenciais adquirentes. Assim, a matrícula do imóvel torna-se o único documento capaz de identificar quem detenha a titularidade do imóvel ou de direitos a ele relativos, assim como sinalizar eventuais riscos jurídicos a quem pretenda negocia-lo”.
José Cetraro acrescenta, ainda, que as dimensões continentais de um país como o Brasil e o avanço inexorável das práticas comerciais e dos negócios formalizados à distância com a velocidade da luz, tornou inaceitável a sistemática anteriormente vigente de impor ao adquirente o ônus de tentar precaver-se e de provar sua boa-fé por meio da obtenção de certidões de distribuidores judiciais para identificar supostos riscos jurídicos, ainda que diante da omissão e acomodação de credores do vendedor em fazer constar da matrícula do imóvel ônus como penhoras ou simplesmente o ajuizamento das execuções que determinaram sua efetivação.
Tudo isso, segundo Cetraro, a partir da despropositada legislação vigente até o advento da Lei nº 13.097 que, a pretexto de simplificar os negócios imobiliários, estabelecia a apresentação de certidões de “feitos ajuizados” (Lei nº 7.433/85) não obstante a realidade que, em face de outros dispositivos legais, pessoas físicas ou jurídicas poderiam ser demandadas em qualquer uma dentre as milhares de comarcas existentes no país. “Ademais, tais certidões apresentariam uma situação estática e limitada à data de sua expedição, mas que não representariam qualquer segurança jurídica diante dos feitos ajuizados em data posterior à de sua expedição, sendo impensável sua obtenção na data da formalização do negócio. Todavia, em se tratando da matrícula do imóvel, sua visualização em tempo real permitirá que, simultaneamente à formalização do negócio, seja aferida sua situação, inclusive quanto a eventuais atos decorrentes da aplicação da Lei nº 13.097”, demonstra.
Para Cetraro, todo dispositivo legal comporta melhorias e aperfeiçoamentos para que venha a atender plenamente seus propósitos. “Para que os dispositivos da Lei nº 13.097/2015 relativos ao registro imobiliário atendam plenamente às expectativas do mercado imobiliário, fundamental será a implementação nacional do registro eletrônico concebido pela Lei nº 11.977/2009 e ora dependente de uma sistematização que deverá contar com a participação dos registradores imobiliários e de órgãos do Poder Judiciário, das Corregedorias Estaduais e do Conselho Nacional de Justiça”. Nesse sentido, o Cetraro destaca a atuação do IRIB e a criação do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (ONR), autorizada por meio da Medida Provisória nº 759/2016 (art. 54, § 3º).
Desenvolvimento econômico e social do país
Filipe Pontual destaca que a continuidade da informatização do Registro de Imóveis é outra medida que pode contribuir para o desenvolvimento econômico do país, pois, quando ele estiver atualizado com as novas tecnologias e oferecendo um serviço eficiente e cada vez mais barato, sem perda de rentabilidade para os registradores, será melhor para todo mundo, porque amplia o volume de negócios. “Com estabilidade de regras econômicas e legais, bancos e registradores atendendo seus clientes com mais qualidade e rapidez, o crédito imobiliário no Brasil poderá atingir a participação de 15% do PIB. O Brasil tem muita habitação a ser feita e melhorada, há uma demanda imensa, o que nos permitiria chegar perto ao patamar do Chile, que é quase 20% do PIB, além de facilitar negócios à vista, sem necessariamente passar pelo sistema de financiamento imobiliário.”, exemplifica.
Ao ser também ser indagado sobre o tema, José Cetraro ressalta que todas as alterações legais que simplificam, sem causar riscos jurídicos, e aceleram a formalização com redução de custos dos negócios em geral, concorrem diretamente para o desenvolvimento econômico e social do país. “A lei deve ajustar-se à evolução social e adotar ferramentas e mecanismos próprios da modernidade, não podendo ficar adstrita a formas e fórmulas obsoletas concebidas para conferir segurança jurídica, que se revelaram insuficientes para tanto. Nesse contexto está a Lei nº 13.097/2015, na parte que dispõe sobre o registro imobiliário”.
Mercado do crédito imobiliário
Um ponto importante em relação à alienação fiduciária e a outras medidas legais de incentivo e apoio aos mecanismos de segurança jurídica, segundo Filipe Pontual, é o resultado prático na ampliação do crédito. “Com a consolidação da confiança do mercado no instituto da alienação fiduciária, por volta de 2004, somada à estabilidade macroeconômica do país, se observou um crescimento impressionante no crédito imobiliário: saímos de 1,5% em relação ao PIB do Brasil em 2006 para quase 10% em 2015 e 2016. A segurança jurídica é fundamental para o crédito imobiliário, de mãos dadas com a estabilidade macroeconômica”, certifica.
O diretor executivo da Abecip avalia que as questões relacionadas à Lei nº 13.097/2015 merecem ser debatidas e aprofundadas. “Primeiro, devemos comemorar que a lei, após dois anos, entrou plenamente em vigor. Queremos, com o IRIB, promover eventos que reforcem a consciência de todos os envolvidos sobre os benefícios dessa lei. Ela pode ser uma grande alavanca para melhores negócios imobiliários e um facilitador na vida dos compradores, especialmente os de baixa renda”, finaliza.
Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
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