O mercado imobiliário cresceu significativamente nos últimos anos, alicerçado no momento muito positivo que o país vivia associado e no excesso de liquidez internacional. Por alguns anos, os incorporadores estiveram capitalizados pelas emissões de ações e pelas fartas alavancagens corporativas obtidas via emissão de debêntures; os bancos tinham recursos de captação de poupança abundantes para financiar obras e compradores; a renda média do trabalho crescia de forma consistente; e o baixo nível de desemprego, aliado a taxas de juros declinantes de apenas um dígito, permitiam que compradores de unidades tivessem condições de contrair empréstimos realmente de longo prazo que cabiam no seu bolso. Apesar dos vertiginosos aumentos de preços que fizeram com que muitos discutissem a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, era fácil comprar imóvel e, muitos, antes fora desse mercado, puderam realizar esse sonho.
Hoje vivemos um momento diferente. O mercado de capitais quase não disponibiliza mais “funding” para o setor imobiliário (os CRIs são uma exceção) e o dinheiro da poupança vem se reduzindo, fazendo inclusive com que o Governo tenha que tomar medidas para afrouxar regras de financiamento para não prejudicar ainda mais o setor, um dos principais geradores de emprego do país. A renda dos potenciais compradores de imóveis no varejo está estagnada e muitos hoje temem o desemprego, o que os faz postergar a decisão de investimento. Já os grandes investidores imobiliários, esses tem procurado barganhas excepcionais, que não tem aparecido… As altas taxa de juros limitam o financiamento do setor, reduzem as margens de lucro do desenvolvedor imobiliário e dificultam a obtenção de crédito pelo comprador.
O cenário macroeconômico é bastante desafiador para o setor em função principalmente da instabilidade vivida pelo lado da demanda por ativos imobiliários. Mas se olharmos mais atentamente para o que vem acontecendo do lado da oferta, podemos perceber uma evolução muito significativa em todo o ciclo de produção de imóveis. Hoje é indiscutível a melhor capacidade dos incorporadores de analisar o crédito dos compradores para realizar vendas mais consistentes. O aprimoramento de seus sistemas operacionais para agilizar os repasses de unidades também é notório. A capacidade de planejamento, orçamentação e execução de obras evoluiu muito. A maior disciplina financeira e o cuidado com a manutenção de um fluxo de caixa saudável tornou-se preocupação constante do setor. Ou seja, sob o ponto de vista operacional e de profissionalização, o setor está inegavelmente num patamar bem acima do passado recente.
Atualmente, no entanto, vivemos um momento onde a demanda se retraiu, provocando um ajuste na oferta de imóveis, estabilizando seus preços e em algumas praças gerando queda nos valores. A volta do crescimento do setor é absolutamente dependente da melhora do cenário macroeconômico. Assim que as condições ressurgirem, a capacidade de reação e retomada do setor, certamente será muito mais rápida e sobretudo mais profissional do que vivenciamos no passado recente.
Dadas as péssimas condições político-econômicas do País e a complexidade da solução dos desafios a elas associadas, qualquer projeção de “timing” para retomada do setor é temerária. O que hoje podemos prever é que a recuperação não virá no curto prazo. Todavia, tão logo o cenário macroeconômico melhore, sobretudo com redução de taxas de juros e melhora das condições do crédito de longo prazo, o mercado imobiliário deve reaquecer e os preços poderão inclusive testar novos patamares.
Pela necessidade de equacionamento das finanças, associada ao excesso temporário de oferta de imóveis e baixa demanda em certas praças, vários incorporadores tem ofertado estoques de unidades prontas com desconto, privilegiando a liquidez para manutenção de seu fluxo de caixa, em detrimento da margem operacional. Isso acontecerá até o momento de ajuste entre quantidade ofertada e demandada. A partir desse momento os preços tendem a se recuperar. Isso pode ser previsto tomando-se como base o custo de reposição de imóveis, que aumenta consistentemente, ano após ano. Neste momento há imóveis que estão sendo vendidos por preços iguais ou até inferiores ao que custaria para serem repostos. Isso significa que, para novos projetos, o incorporador precisará praticar preços superiores para auferir lucro. Do contrário é melhor não ir adiante com o empreendimento, porque terá prejuízo.
A constatação é que existe sim uma janela de oportunidade para comprar bons ativos por preços atrativos, sobretudo para quem está mais líquido e tem menor necessidade de tomada de financiamento. Quem quiser, contudo, acertar com precisão o momento de maior baixa do preço do imóvel, talvez perca a oportunidade.
Para quem não precisa de liquidez no curto prazo também há oportunidades na aquisição de quotas de alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que estão sendo negociadas por preços atrativos. Mas é necessário fazer uma avaliação aprofundada dos ativos lastro do Fundo (geralmente voltados para renda), de suas perspectivas a longo prazo e das regras de governança. Importante o investidor entender que um FII via de regra é mais difícil de ser avaliado que um imóvel por um potencial investidor porque, além das variáveis imobiliárias (imóvel, localização, inquilinos, vacância, estágio de desenvolvimento, etc), precisam ser avaliadas as variáveis de estruturação do produto (estrutura de garantias, duração de contratos, renda garantida, seguros contra riscos, etc) e os custos associados ao FII. Esse aspecto faz com que, em certos casos, quotas negociadas no mercado secundário sofram distorções de preços pela dificuldade de precificação pelo investidor. Assim, mesmo que o investidor enxergue uma excelente oportunidade na compra de determinada quota de FII, pode ser que sua posterior venda não seja fácil, caso precise de liquidez, porque outros investidores podem ter uma percepção diferente sobre o ativo ou mesmo sejam incapazes de fazer uma avaliação mais precisa dos fundamentos do ativo e do produto financeiro para chegar ao preço justo.
Em qualquer dos casos, seja na aquisição de imóvel ou de FII, nesse momento de mercado, para aproveitar as oportunidades que surgem, o investidor mais consciente deverá estar preparado para manter em seu portfólio o ativo no médio/longo prazo. Pressões por liquidez no curto prazo podem fazer com que o investimento nesse momento seja um mal negócio.
Obviamente, antes mesmo de focar em questões de liquidez e precificação dos imóveis, o investidor tem que prestar muita atenção na qualidade do(s) ativo(s) imobiliário(s) que está adquirindo e em sua capacidade de venda e/ou de geração de renda. Imóveis como salas comerciais e unidades hoteleiras merecem uma atenção especial em aspectos como capacidade de revenda, nível esperado de vacância e custos operacionais associados, para que não haja surpresas quanto a rentabilidade do investimento.
O momento é de cautela mas existem boas oportunidades de investimento para quem tem boa capacidade de avaliação, caixa disponível, visão e horizonte de investimento de longo prazo.
Régis Dall’Agnese - Administrador de empresas pela UFRGS/RS, Pós-Graduado em Economia e Sócio Gestor e membro da Diretoria da RB Capital.
Hoje vivemos um momento diferente. O mercado de capitais quase não disponibiliza mais “funding” para o setor imobiliário (os CRIs são uma exceção) e o dinheiro da poupança vem se reduzindo, fazendo inclusive com que o Governo tenha que tomar medidas para afrouxar regras de financiamento para não prejudicar ainda mais o setor, um dos principais geradores de emprego do país. A renda dos potenciais compradores de imóveis no varejo está estagnada e muitos hoje temem o desemprego, o que os faz postergar a decisão de investimento. Já os grandes investidores imobiliários, esses tem procurado barganhas excepcionais, que não tem aparecido… As altas taxa de juros limitam o financiamento do setor, reduzem as margens de lucro do desenvolvedor imobiliário e dificultam a obtenção de crédito pelo comprador.
O cenário macroeconômico é bastante desafiador para o setor em função principalmente da instabilidade vivida pelo lado da demanda por ativos imobiliários. Mas se olharmos mais atentamente para o que vem acontecendo do lado da oferta, podemos perceber uma evolução muito significativa em todo o ciclo de produção de imóveis. Hoje é indiscutível a melhor capacidade dos incorporadores de analisar o crédito dos compradores para realizar vendas mais consistentes. O aprimoramento de seus sistemas operacionais para agilizar os repasses de unidades também é notório. A capacidade de planejamento, orçamentação e execução de obras evoluiu muito. A maior disciplina financeira e o cuidado com a manutenção de um fluxo de caixa saudável tornou-se preocupação constante do setor. Ou seja, sob o ponto de vista operacional e de profissionalização, o setor está inegavelmente num patamar bem acima do passado recente.
Atualmente, no entanto, vivemos um momento onde a demanda se retraiu, provocando um ajuste na oferta de imóveis, estabilizando seus preços e em algumas praças gerando queda nos valores. A volta do crescimento do setor é absolutamente dependente da melhora do cenário macroeconômico. Assim que as condições ressurgirem, a capacidade de reação e retomada do setor, certamente será muito mais rápida e sobretudo mais profissional do que vivenciamos no passado recente.
Dadas as péssimas condições político-econômicas do País e a complexidade da solução dos desafios a elas associadas, qualquer projeção de “timing” para retomada do setor é temerária. O que hoje podemos prever é que a recuperação não virá no curto prazo. Todavia, tão logo o cenário macroeconômico melhore, sobretudo com redução de taxas de juros e melhora das condições do crédito de longo prazo, o mercado imobiliário deve reaquecer e os preços poderão inclusive testar novos patamares.
Pela necessidade de equacionamento das finanças, associada ao excesso temporário de oferta de imóveis e baixa demanda em certas praças, vários incorporadores tem ofertado estoques de unidades prontas com desconto, privilegiando a liquidez para manutenção de seu fluxo de caixa, em detrimento da margem operacional. Isso acontecerá até o momento de ajuste entre quantidade ofertada e demandada. A partir desse momento os preços tendem a se recuperar. Isso pode ser previsto tomando-se como base o custo de reposição de imóveis, que aumenta consistentemente, ano após ano. Neste momento há imóveis que estão sendo vendidos por preços iguais ou até inferiores ao que custaria para serem repostos. Isso significa que, para novos projetos, o incorporador precisará praticar preços superiores para auferir lucro. Do contrário é melhor não ir adiante com o empreendimento, porque terá prejuízo.
A constatação é que existe sim uma janela de oportunidade para comprar bons ativos por preços atrativos, sobretudo para quem está mais líquido e tem menor necessidade de tomada de financiamento. Quem quiser, contudo, acertar com precisão o momento de maior baixa do preço do imóvel, talvez perca a oportunidade.
Para quem não precisa de liquidez no curto prazo também há oportunidades na aquisição de quotas de alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que estão sendo negociadas por preços atrativos. Mas é necessário fazer uma avaliação aprofundada dos ativos lastro do Fundo (geralmente voltados para renda), de suas perspectivas a longo prazo e das regras de governança. Importante o investidor entender que um FII via de regra é mais difícil de ser avaliado que um imóvel por um potencial investidor porque, além das variáveis imobiliárias (imóvel, localização, inquilinos, vacância, estágio de desenvolvimento, etc), precisam ser avaliadas as variáveis de estruturação do produto (estrutura de garantias, duração de contratos, renda garantida, seguros contra riscos, etc) e os custos associados ao FII. Esse aspecto faz com que, em certos casos, quotas negociadas no mercado secundário sofram distorções de preços pela dificuldade de precificação pelo investidor. Assim, mesmo que o investidor enxergue uma excelente oportunidade na compra de determinada quota de FII, pode ser que sua posterior venda não seja fácil, caso precise de liquidez, porque outros investidores podem ter uma percepção diferente sobre o ativo ou mesmo sejam incapazes de fazer uma avaliação mais precisa dos fundamentos do ativo e do produto financeiro para chegar ao preço justo.
Em qualquer dos casos, seja na aquisição de imóvel ou de FII, nesse momento de mercado, para aproveitar as oportunidades que surgem, o investidor mais consciente deverá estar preparado para manter em seu portfólio o ativo no médio/longo prazo. Pressões por liquidez no curto prazo podem fazer com que o investimento nesse momento seja um mal negócio.
Obviamente, antes mesmo de focar em questões de liquidez e precificação dos imóveis, o investidor tem que prestar muita atenção na qualidade do(s) ativo(s) imobiliário(s) que está adquirindo e em sua capacidade de venda e/ou de geração de renda. Imóveis como salas comerciais e unidades hoteleiras merecem uma atenção especial em aspectos como capacidade de revenda, nível esperado de vacância e custos operacionais associados, para que não haja surpresas quanto a rentabilidade do investimento.
O momento é de cautela mas existem boas oportunidades de investimento para quem tem boa capacidade de avaliação, caixa disponível, visão e horizonte de investimento de longo prazo.
Régis Dall’Agnese - Administrador de empresas pela UFRGS/RS, Pós-Graduado em Economia e Sócio Gestor e membro da Diretoria da RB Capital.
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