A desvalorização do rublo provocou uma revolução no mercado imobiliário da Rússia: os inquilinos de imóveis comerciais pediram a revisão de contratos e sua conversão na moeda nacional.
"A desvalorização do rublo de fato aumentou as taxas de aluguel em seu equivalente em rublos em 30% a 35%, o que para muitos inquilinos de imóveis comerciais é muito caro ou até impossível pagar", diz Oléssia Dziuba, chefe-adjunta de pesquisa da empresa JLL.
Segundo ela, os vários setores reagem de forma diferente, mas, em geral, há uma tendência comum: cada inquilino, dependendo da especificidade de seus negócios, acorda as condições individuais diretamente com o proprietário.
Transição para o rublo
De acordo com conversas com corretores, a maior parte de sua renda vem agora do acompanhamento de negociações com os proprietários de estabelecimentos para reduzir as taxas de aluguel as convertendo em rublos, caso antes elas fossem denominadas em dólares americanos, disse à Gazeta Russa Natália Kruglova, diretora de negócios imobiliários da Pro Consulting Global Limited. Segundo ela, na maioria dos casos, os proprietários de imóveis cumprem as exigências dos inquilinos e reveem os termos dos contratos.
“A maioria dos proprietários de edifícios se lembra de 2008, quando a revisão de grande quantidade de taxas não foi realizada, os inquilinos saíram e como resultado os proprietários ficaram com prédios vazios", disse Kruglova.
De acordo com o departamento de análises da Knight Frank Russia & CIS, por causa da desvalorização do rublo em relação ao dólar americano, uma das principais reivindicações feitas pelos inquilinos é a conversão do valor do aluguel em rublos. Nesse contexto, o crescimento do número de locais desocupados no final de 2014 nos escritórios de Moscou de classe A atingiu o nível recorde de 30%, o maior na história do mercado de aluguel de escritórios.
A redução de preços abre novas oportunidades para os inquilinos internacionais. De acordo com a CBRE, em geral, as taxas de aluguel solicitadas permanecem aproximadamente no nível do final do primeiro semestre de 2014: entre US$ 1.050 e US$ 1.200 por metro quadrado em um segmento de classe A.
As lojas sofrem
Os varejistas sofreram séria pressão causada pela desvalorização do rublo.
"Na maioria dos centros comerciais modernos de Moscou os aluguéis também estão denominados em dólares", diz Iúlia Turúkhina.
Segundo ela, a redução dos aluguéis em dólares foi registrada no primeiro trimestre e afetou os principais inquilinos, o que se deve não apenas à desvalorização do rublo (que naquele momento não era tão significativa), mas à desaceleração das vendas no varejo.
"Agora, o dólar americano valorizou-se significativamente em relação a rublo e a atividade de consumo continua a desacelerar. Ambos fatores motivam os inquilinos a iniciar a revisão das taxas de aluguéis com o objetivo de diminuí-las", diz Turúkhina.
De acordo com Dziuba, os inquilinos de imóveis comerciais exigem a redução de taxas e explicam o pedido com base na diminuição do volume de negócios de mercadorias causada pela mudança nos hábitos de consumo e pela perda de capacidade de compra.
"No que se refere aos novos projetos que estão entrando no mercado, considera-se a opção de vincular a taxa de aluguel, por um período curto, a um nível inferior da escala de porcentagens do volume de negócios", disse ela.
De acordo com Dziuba, entre as opções discutidas há a de fixar o valor em rublos, fixar a uma faixa da taxa de câmbio, convertê-la em uma percentagem do volume de negócios, bem como conceder descontos por um período curto de três até 12 meses.
"É claro que, no período corrente, os operadores procuram reduzir os pagamentos, mas na maioria dos casos eles têm interesse em pagar uma percentagem do aluguel com base no volume de negócios, e não harmonizar a uma taxa em rublos", observa a empresa Knight Frank.
Fonte: Gazeta Russa
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