De início, tenha-se em conta que: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo" (art. 5º).
A Ação de Despejo (art. 59) por falta de pagamento (art. 9º, III) passou a ser mais utilizada após as alterações introduzidas pela Lei 12.112/09, na Lei 8.2415/91. Tais alterações agilizaram o procedimento de obtenção da ordem judicial de despejo em liminar (no começo do processo).
Veja-se, e. G. a redação do inciso IX, § 1º, do art. 59, que passou a dispor que:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - Omissis
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Portanto, para que o despejo seja determinado em liminar são necessárias, além da inadimplência, mais duas condições, quais sejam: uma que o contrato locatício esteja desprovido de qualquer garantia, ou seja, não possui fiador, caução, depósito... Nada e, outra; que o autor faça o depósito judicial de três meses de aluguel. Este valor presta-se a, por um lado, demonstrar a absoluta boa-fé do autor e, por outro, para garantir eventual indenização da parte contrária no caso de ação desprovida de fundamento (por exemplo, procedência da contestação).
Observa-se que muitos administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos locatários e dos fiadores que somente em alguns poucos casos ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Alguns locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.
Muitos locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.
A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - Omissis
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os aluguéis seguintes deverão ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do locador, pagas pelo Locatário.
Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.
A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, é a Contestação.
A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.
Os atos do juiz serão principalmente os seguintes: conceder (ou não) a liminar antes de ouvir a outra parte e determinar a citação do requerido para que se defenda. Depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.
Normalmente o locatário emenda a mora e permanece no imóvel.
Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.
Outrossim, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então o legislador dispôs que o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) caso já não tenha se utilizado do benefício nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação. [Lei 8.245/91 - art. 62, vejamos: "Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Havendo uma segunda Ação de Despejo dentro de um período de 24 meses, se a outra foi emendada a mora (e não de contestação), o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
Clovis Planesser - Advogado/Graduação na Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC. Pós-Graduação em Processo Civil com ênfase no Novo CPC na CESUSC.
A Ação de Despejo (art. 59) por falta de pagamento (art. 9º, III) passou a ser mais utilizada após as alterações introduzidas pela Lei 12.112/09, na Lei 8.2415/91. Tais alterações agilizaram o procedimento de obtenção da ordem judicial de despejo em liminar (no começo do processo).
Veja-se, e. G. a redação do inciso IX, § 1º, do art. 59, que passou a dispor que:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - Omissis
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Portanto, para que o despejo seja determinado em liminar são necessárias, além da inadimplência, mais duas condições, quais sejam: uma que o contrato locatício esteja desprovido de qualquer garantia, ou seja, não possui fiador, caução, depósito... Nada e, outra; que o autor faça o depósito judicial de três meses de aluguel. Este valor presta-se a, por um lado, demonstrar a absoluta boa-fé do autor e, por outro, para garantir eventual indenização da parte contrária no caso de ação desprovida de fundamento (por exemplo, procedência da contestação).
Observa-se que muitos administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos locatários e dos fiadores que somente em alguns poucos casos ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Alguns locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.
Muitos locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.
A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - Omissis
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os aluguéis seguintes deverão ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do locador, pagas pelo Locatário.
Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.
A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, é a Contestação.
A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.
Os atos do juiz serão principalmente os seguintes: conceder (ou não) a liminar antes de ouvir a outra parte e determinar a citação do requerido para que se defenda. Depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliará as provas produzidas e prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.
Normalmente o locatário emenda a mora e permanece no imóvel.
Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.
Outrossim, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então o legislador dispôs que o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) caso já não tenha se utilizado do benefício nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação. [Lei 8.245/91 - art. 62, vejamos: "Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Havendo uma segunda Ação de Despejo dentro de um período de 24 meses, se a outra foi emendada a mora (e não de contestação), o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
Clovis Planesser - Advogado/Graduação na Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC. Pós-Graduação em Processo Civil com ênfase no Novo CPC na CESUSC.
Fonte: Artigos JusBrasil
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