COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Introdução

O presente trabalho tem por objetivo analisar o contrato de compromisso de compra e venda, dentro da sistemática contratual inserida no vigente Código Civil, mais especificadamente em seus arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418.

A promessa de compra e venda é o instrumento pelo qual a pessoa física ou jurídica se compromete a vender a uma outra pessoa um determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mediante as condições pactuadas no compromisso.

Neste estudo analisaremos o compromisso de compra e venda, buscando compreender suas peculiaridades, examinando suas raízes históricas e seus aspectos mais relevantes para a doutrina.

1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Natureza Jurídica
A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato muito utilizada atualmente, que conforme dito anteriormente, encontra-se situada dentro do Código Civil nos arts. 1.417 e 1.418, que dispõe o seguinte:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A promessa de compra e venda é sem dúvidas um contrato preliminar que objetiva a realização de um negócio jurídico futuro, normalmente, um contrato de compra e venda, é certo ainda, que o promitente comprador faz jus aos direitos reais elencados no art. 1225 do CC, mais especificamente em seu inciso VII.

Orlando gomes distingue a promessa de compra e venda do compromisso, alegando que:
O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato.[2]

Outra característica que distancia a promessa de compra e venda dos tradicionais contratos preliminares é a atribuição ao promitente comprador de um direito real. Acerca deste assunto leciona ARRUDA ALVIM:
Coloca-se, ainda, no art. 1.225, VII do novo Código Civil, o compromisso de compra e venda como um direito real. Embora não se diga, neste dispositivo, que este compromisso haja de ser inscrito para ser direito real, esta necessidade de inscrição e os próprios requisitos de que se deve revestir este compromisso se encontram expressados no art. 1.417 do vigente Código Civil. Não poderá haver cláusula de arrependimento para que se possa configurar direito real – conjugando-se o art. 1.471 com o 1.225, VII – acabando-se por concluir que deve o compromisso estar inscrito, para ser direito real.[3]

Neste mesmo sentido, ministra SERPA LOPES:
Parece indiscutível ter a promessa irretratável de venda a caráter de direito real de gozo, pois o que visou o legislador não foi afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas sim, conferir ao promissário comprador uma prerrogativa sobre a coisa vendida.[4]

Diante desses ensinamentos, resta ao promissário comprador um direito real sobre o bem, o qual pode ser alcançado mediante a ação de adjudicação compulsória, caso o promissário vendedor se recuse a cumprir com o contrato preliminar, tema que estudaremos adiante.

Forma do compromisso de compra e venda.
O compromisso de compra e venda deve seguir os requisitos de validade previstos no art. 104 do Código Civil de 2002, para que seja possível obter formação do negócio jurídico. Podendo, no entanto, ser por instrumento público ou particular, cabendo as partes adotar o modelo que mais se adapta as suas necessidades.

Um ponto importante e que deve ser mencionado neste trabalho é sobre a outorga uxória para a formação da promessa de compra e venda, quando se tratar de bens imóveis, exceto na hipótese dos cônjuges terem adotado o regime de separação de bens.

A respeito do tema ARNALDO RIZZARDO ensina que:
Quando, porém, se procede à leitura do parágrafo único do art. 439 do CC/2002, conclui-se que o compromisso sem o consentimento do outro cônjuge pode ser válido no que se refere aos efeitos meramente obrigacionais que dele resultam. Ou seja, sem o consentimento do outro cônjuge, a promessa só pode produzir efeitos obrigacionais, mas não constituirá direito real[5].

Tal entendimento prejudica a eventual propositura da ação de adjudicação compulsória nos casos em que o promissário vendedor se recusa a cumprir com a promessa.

Arrependimento
Antes da entrada em vigor do Decreto – Lei nº 58/37, não existiam meios para compelir o promitente vendedor a ser compelido ao cumprimento do contrato.

Neste sentido o Decreto – Lei nº 58/37 veio para impedir este tipo de conduta desonesta existente no direito brasileiro, fazendo valer o direito do promissário comprador, desde que este tenha cumprido com as suas obrigações contratuais, ou seja, quitado o preço previamente ajustado.

Tal decreto tem como justificativa afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento integral pelo promissário comprador.

Diante disso, o Supremo Tribunal Federal Criou a súmula 166 que diz:
“É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do decreto-lei 58, de 10/12/1937.”

AZEVEDO JÚNIOR adverte que:
Não tendo havido impedimento, porém, para que as partes, por força do princípio da autonomia da vontade, ajustem uma promessa de contratar venda e compra de imóvel não loteado, estipulando cláusula de arrependimento. Mas teremos aí, então, a rigor, um outro contrato, distinto do compromisso de que tratamos até agora e submetido a normas especiais

O direito de arrepender-se existe, desde que previamente fixado pelas partes, devendo ser exercido dentro dos moldes contratuais.

2. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A Adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compre e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente de celebração de escritura.

No entanto, surge um problema quando o compromisso de compra e venda não foi devidamente registrado em cartório, pois tal ato serve para conceder a eficácia do direito de real, tornando possível a ação de adjudicação compulsória.

A fim de solucionar o problema o Conselho Federal de Justiça formou entendimento registrado pelo Enunciado nº 95, da 1ª Jornada de Direito Civil, que: o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda de registro imobiliário.

Súmula n° 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O referido entendimento vem sendo utilizado pelos tribunais brasileiros na atualidade.

Conclusão

Conclui-se, neste estudo, que a Promessa de Compra e Venda é uma modalidade de contrato muito utilizada na atualidade e encontra-se prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Nesta modalidade de contrato, os efeitos produzidos atingem à todas as partes, tornando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar, sendo o primeiro denominado de promitente comprador, cujos direitos encontram-se elencados no art. 1.225, VII do Código Civil, que é um direito real e a outra parte denominada promitente vendedor.

Por fim, se o compromisso de compra e venda estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento do preço previamente ajustado, faculta ao promitente comprador o direito de promover ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor, e caso esta ação seja julgada procedente, o juiz por sentença, determinará a outorga definitiva da escritura do imóvel ao promissário comprador.

Referências bibliográficas
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, Forense.

ARRUDA ALVIM, José Manuel de. Comentários ao código civil brasileiro, volume XI, tomo I: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil/ Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Clápis. Rio de Janeiro: Forense, 2009.

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil, 4. Ed. 1962. Vol. VI, pág. 39.

RIZZARDO, Arnaldo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99, 8ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

Notas
[2]GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008. pág. 290

[3]ARRUDA ALVIM, José Manuel de. Comentários ao código civil brasileiro, volume XI, tomo I: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil/ Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Clápis. Rio de Janeiro: Forense, 2009. pág. 324.

[4] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil, 4. ed. 1962. vol. VI, pág. 39

[5] RIZZARDO, Arnaldo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano : Leis 6.766/79 e 9.785/99, 8ª ed., São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2010, pág. 146.

Eline Luke Teixeira Paim - Advogada, graduada em Direito pela Faculdade Municipal de Direito de Franca e pós-graduanda em Direito Contratual pelo Inage - USP Ribeirão Preto
Fonte: Revista Jus Navigandi