Frente à grande carência habitacional existente no Brasil, é importante criar mecanismos que permitam dar maior transparência ao comportamento do mercado imobiliário e sua relação com as variáveis macroeconômicas. Os mercados imobiliário e financeiro, no Brasil, caminharam juntos durante anos, se relacionados sob a ótica do financiamento. Tradicionalmente os bancos sempre foram ativos na concessão de empréstimos, tanto para o produtor (construtor / incorporador) quanto para o comprador final. Por outro lado, os bancos de investimento pouco se relacionavam com o setor imobiliário, por falta absoluta de interesse naqueles negócios. Dentro das grandes corporações financeiras brasileiras, muitas vezes os diretores do banco de investimento nem conheciam o diretor de crédito imobiliário. Entretanto, no fim da década de 1990 o mercado começou a mudar. Pouco a pouco foi se firmando o conceito de negócio de base imobiliária, aquele em que se analisa uma operação que depende de um imóvel específico para existir.
Na análise desse tipo de negócio procura-se, muito mais do que apurar o quanto vale o imóvel, saber o quanto o negócio nele instalado pode gerar de resultado ao longo dos anos. Esse tipo de avaliação se baseia, portanto, no estudo do fluxo de caixa provável que a operação vai gerar em longo prazo. Como alguns desses negócios mostravam taxas de rentabilidade bastante interessantes, os investidores passaram a se interessar em, mais do que financiar essas operações, participar de seus resultados. O mercado financeiro passou a entender o negócio imobiliário não só como uma operação de renda fixa, mas também de renda variável. E, assim, a visão que era só de financiamento, passou a incluir a de investimento. Outra alternativa utilizada pelos empreendedores visando adequar seu caixa ao financiamento para seus clientes foi à tomada de recursos junto a instituições financeiras via mecanismos que não são específicos para financiamentos imobiliários.
Essas operações possuem condições extremamente descoladas em relação às operações de longo prazo, em termos de juros e indexadores, o que reforça o risco de descasamento. Sendo assim, é imprescindível à figura de agentes financeiros capazes de suportar o prazo de recuperação da alocação de seus recursos em investimentos imobiliários, liberando o empreendedor para a realocação de recursos em novos projetos, concentrando seus esforços na busca do atendimento da enorme carência habitacional existente atualmente no Brasil.
Caracterizam-se os investidores com perfil para produtos de investimento de longo prazo, tipo de produto a que os títulos lastreados em ativos imobiliários fazem parte, identificando a eventual demanda caracterizada desses títulos. Esse grupo, em sua maioria, é composto por investidores institucionais, principalmente fundos de pensão e seguradoras, investidores que possuem a necessidade de investimentos de longo prazo e grande segurança, proporcionada justamente pela garantia de lastro do imóvel. Além desse grupo, podemos considerar a existência de uma potencial demanda formada por investidores individuais que, admitindo-se o desenvolvimento do mercado dos títulos imobiliários, podem vir a realçar seus ativos direcionando-os a esses títulos, utilizando-se de uma parcela de sua conta de poupança. Esse raciocínio nos leva diretamente a necessidade da existência de classificação de risco “institucionalizada” dos títulos lastreados em ativos imobiliários residenciais, considerando-se as especificidades dessa tipologia de negócio, criando um padrão de comparação com outros meios de investimento de longo prazo.
Elmo Tambosi Filho
Fonte: Diário do Grande ABC
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