O art. 53 da Lei 4591, de 16/12/1964, determinou que o BNH contratasse a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, para que fossem padronizados critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, execução de orçamentos e avaliação global de obra, determinando parâmetros a serem divulgados.
Este artigo também determinou a classificação dos padrões de construção em baixo, normal e alto, levando-se em conta as condições de acabamento, a qualidade do material empregado e os equipamentos existentes.
O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil, que publicada mensalmente, demonstra a evolução dos custos das edificações de forma geral.
Desde a sua criação, o CUB/m² já passou por algumas alterações normativas:
ABNT NB-140:1965: Norma original elaborada para atender a Lei 4.591/64 e disciplinar as incorporações imobiliárias.
ABNT NBR 12721:1992: Esta norma atualizou os acabamentos dos projetos-padrão da ABNT NB 140:1965 sem alteração dos projetos-básicos da década de 60. Incorporou, ainda, novos lotes básicos de insumos (material e mão-de-obra).
ABNT NBR 12721:1999: Através desta Norma introduziram-se no cálculo do CUB/m2 os projetos comerciais (salas, lojas e andares livres), casa popular e galpão industrial. Mantiveramse os projetos habitacionais antigos.
ABNT NBR 12721:2006: A maior revisão da Norma desde a sua criação, com a introdução de novos projetos-padrão e novo lote básico e entrou em vigor em 01/02/2007.
Estes Custos Unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12721-2006, em cumprimento à Lei nº 4.591/64, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de Custos Unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006. Eles correspondem aos valores do metro quadrado da construção para os diversos padrões estabelecidos pela Norma, e devem ser utilizados para o preenchimento da documentação do Memorial de Incorporação a ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.
Na formação destes Custos Unitários Básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; b) elevador(es); c) equipamentos e instalações, tais como fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar condicionado, calefação, ventilação, exaustão e outros; d) playground (quando não classificado como área construída); e) obras e serviços complementares, tais como urbanização, recreação (piscinas e campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; f) outros serviços; g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais; h) projetos arquitetônicos, projetos estruturais, projetos de instalação e projetos especiais; i) remuneração do construtor; j) remuneração do incorporador.
Desta forma, os valores acima não podem ser considerados como preços e tão somente como valores de referência.
METODOLOGIA DE CÁLCULO
O Custo Unitário Básico de cada projeto padrão é calculado aplicando-se aos coeficientes constantes dos Quadros da NBR 12721-2006 (lotes básicos), os preços unitários dos insumos (material e mão-de-obra) ali relacionados. Esses preços são resultantes de pesquisa mensal feita pelo SINDUSCON dentre expressivo número de construtoras que, mensalmente, informam os valores praticados.
Quanto à mão-de-obra, aplica-se um percentual correspondente aos encargos trabalhistas e previdenciários, decorrentes da legislação própria e da Convenção Coletiva de Trabalho.
Fica evidente a importância deste índice como o parâmetro mais confiável para determinação dos custos da construção, apresentando um largo campo de aplicações, seja na elaboração de orçamento, engenharia de avaliações, planejamento imobiliário e em qualquer outra atividade relacionada ao mercado imobiliário e construção civil.
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