SECOVI-MG: CONCEITO DE ÁREA REAL PRIVATIVA

Prof. Jamil Rahme

O presidente da CMI/Secovi, Ariano C. de Paula, e os diretores Otimar Bicalho e Evandro Negrão estiveram reunidos com o presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais (SERJUS/ANOREG), Roberto Dias de Andrade, o engenheiro civil e prof. do MBA Mercado Imobiliário Jamil Rahme, o oficial do Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, Francisco José Rezende dos Santos, e José Nadi Neri, do Cartório Civil das Pessoas Jurídicas, para discussão e definição do conceito de área real privativa.

Como esclarece Rahme, a confusão em relação à nomenclatura acontece porque existe um descompasso entre a legislação e o mercado imobiliário. Assim, quando se diz ao comprador que um apartamento possui 100 m², não significa que essa é a metragem do imóvel “da porta para dentro”, pois a legislação considera que à área real privativa pode pertencer tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem, cômodos de despejo etc. Tal entendimento foi reforçado pelo novo Código Civil, que permitiu que partes acessórias de unidades autônomas, ou seja, pertencentes a uma unidade autônoma (e que, portanto, não têm fração ideal) também pudessem ser vendidas separadamente (art. 1339 § 2º).

Tradicionalmente, as vagas de garagem eram tratadas, na NBR 12.721, como áreas comuns de divisão não proporcional e, portanto, sendo áreas comuns, não podiam ser vendidas. Mas, como o Código Civil permitiu a venda de partes acessórias de uma unidade autônoma, elas passaram a ser legalmente vendáveis. Assim, deslocaram-se, na NBR 12.721, da área comum de divisão não proporcional (que não pode ser vendida) para a área real privativa (que pode ser vendida).

Dessa forma, incorporadores atentos inseriram as vagas de garagem nas áreas reais privativas das unidades autônomas. “Tecnicamente falando, elas deverão constar na NBR 12.721, Quadro II, na coluna 21 (áreas cobertas de padrão diferente ou descobertas)”, explica Rahme. As áreas dessa coluna, somadas com as da coluna 20 (coberta padrão), formam a coluna 23, que é a da área real privativa e que constará em todos os documentos, sobretudo nas escrituras. O comprador, portanto, deve estar atento ao fato de que poderão ser incluídas nessa área as vagas de garagem, bem como cômodos de despejo.

A Área Real Privativa Principal do exemplo dado é medida pelas faces externas das paredes que a contornam (e pelo eixo das paredes divisórias com outro apartamento). Assim, essa unidade mede 9 x 10 = 90 m² .

Área Real Privativa Principal e Área Real Privativa Acessória

Com a recente modificação da norma para NBR 12.721: 2006, ficou separada a parte da área real privativa que é aquela compreendida “da porta para dentro” e que passou a denominar-se “área real privativa principal”. A parte da área real privativa “da porta para fora” passou a denominar-se “área real privativa acessória”.

Essa separação ficou clara na NBR 12.721:2006, Quadro IV B: a coluna B refere-se à área real privativa principal e a coluna C refere-se à área real privativa acessória. Seu somatório equivale à coluna 23 do Quadro II, que é a área real privativa e que vai constar em todos os documentos, como escrituras etc.

É, portanto, muito importante que o comprador esteja atento ao conceito de área real privativa principal, que é aquela referente ao apartamento em si.

Fonte: Secovi MG