Pois bem, o compromisso de compra e venda é frequentemente utilizado como sinônimo de promessa, mas como veremos aqui, apesar de ambos serem contratos preliminares, diferem quanto ao objeto e efeitos.
O ponto de partida para a diferenciação desses dois institutos é a possibilidade ou não de retratação.
A promessa de compra e venda encerra em seu bojo a prerrogativa do arrependimento e, no caso de inexecução culposa, resolve-se em perdas e danos, não possibilitando a execução específica. O arrependimento pode ser pactuado através de cláusula contratual específica (art. 408 e ss. do Código Civil) ou das arras (art. 418 do Código Civil), pelo qual se a parte que der as arras não executar o contrato, a perderá em favor da outra. Se quem as recebeu der causa a inexecução, deverá devolvê-las em dobro para a outra parte.
Por outro lado, o compromisso de compra e venda contempla duas particularidades que o distinguem da simples promessa: “a) a possibilidade de substituição do contrato definitivo por uma sentença constitutiva; e b) a atribuição ao compromissário comprador de direito real mediante registro no cartório de imóveis” (ANTONIO JUNIOR, 2009, p. 17).
Essas duas características do compromisso, de possibilitar a execução específica e de atribuir direito real mediante registro, decorrem diretamente do fato do contrato ser irrevogável. Somente nesse caso a outorga da escritura pública de compra e venda, exigida por lei para a transmissão da propriedade, será considerada ato devido, ou seja, mera reiteração de consentimento já dado anteriormente.
Orlando Gomes diz que o compromisso de venda é “o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil” e que para prevenir ambigüidades, a promessa de venda, quando irretratável, deve ser denominada compromisso de venda (2008, p. 360).
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, no mesmo sentido, dizem que é adequada a adoção da expressão compromisso de compra e venda para os imóveis de incorporações imobiliárias, pois por imposição legal (cf. art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64), esses contratos devem ser sempre irretratáveis (2010, p. 649).
Por fim, notem que não é a denominação dada ao contrato que irá ditar os seus efeitos até mesmo porque “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112 do Código Civil). Sendo assim, ainda que as partes denominem o contrato de promessa, se o mesmo foi firmado em caráter irrevogável por vontade das partes ou imposição legal, o mesmo estará sujeito à execução específica e conferirá direito real ao adquirente mediante registro no cartório de imóveis.
Como vimos, muito embora a denominação dada ao contrato seja secundária em relação ao seu conteúdo, é sempre recomendável que os operadores do Direito utilizem o termo técnico adequado, de forma clara e precisa.
REFERÊNCIAS
ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.
GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008
FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.
Ana Luiza Gurgel - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
O ponto de partida para a diferenciação desses dois institutos é a possibilidade ou não de retratação.
A promessa de compra e venda encerra em seu bojo a prerrogativa do arrependimento e, no caso de inexecução culposa, resolve-se em perdas e danos, não possibilitando a execução específica. O arrependimento pode ser pactuado através de cláusula contratual específica (art. 408 e ss. do Código Civil) ou das arras (art. 418 do Código Civil), pelo qual se a parte que der as arras não executar o contrato, a perderá em favor da outra. Se quem as recebeu der causa a inexecução, deverá devolvê-las em dobro para a outra parte.
Por outro lado, o compromisso de compra e venda contempla duas particularidades que o distinguem da simples promessa: “a) a possibilidade de substituição do contrato definitivo por uma sentença constitutiva; e b) a atribuição ao compromissário comprador de direito real mediante registro no cartório de imóveis” (ANTONIO JUNIOR, 2009, p. 17).
Essas duas características do compromisso, de possibilitar a execução específica e de atribuir direito real mediante registro, decorrem diretamente do fato do contrato ser irrevogável. Somente nesse caso a outorga da escritura pública de compra e venda, exigida por lei para a transmissão da propriedade, será considerada ato devido, ou seja, mera reiteração de consentimento já dado anteriormente.
Orlando Gomes diz que o compromisso de venda é “o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil” e que para prevenir ambigüidades, a promessa de venda, quando irretratável, deve ser denominada compromisso de venda (2008, p. 360).
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, no mesmo sentido, dizem que é adequada a adoção da expressão compromisso de compra e venda para os imóveis de incorporações imobiliárias, pois por imposição legal (cf. art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64), esses contratos devem ser sempre irretratáveis (2010, p. 649).
Por fim, notem que não é a denominação dada ao contrato que irá ditar os seus efeitos até mesmo porque “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112 do Código Civil). Sendo assim, ainda que as partes denominem o contrato de promessa, se o mesmo foi firmado em caráter irrevogável por vontade das partes ou imposição legal, o mesmo estará sujeito à execução específica e conferirá direito real ao adquirente mediante registro no cartório de imóveis.
Como vimos, muito embora a denominação dada ao contrato seja secundária em relação ao seu conteúdo, é sempre recomendável que os operadores do Direito utilizem o termo técnico adequado, de forma clara e precisa.
REFERÊNCIAS
ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.
GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008
FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.
Ana Luiza Gurgel - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
Como fica a questão do sinal de negócio em um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, uma vez que este sinal é implicitamente uma cláusula de arrependimento?
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