Primeiramente, é necessário analisar a situação concreta, pois, muitos compradores, construtores e até mesmo incorporadores possuem dúvidas quanto à responsabilização legal por defeitos estruturais nos imóveis, segurança, vícios ocultos até mesmo irregularidades nas medidas do empreendimento.
Então vamos por partes: o vendedor responde pelos defeitos encontrado no imóvel durante 5 (cinco) anos; 10 (dez) anos; ou 20 (vinte) anos? Ou o prazo de responsabilização é de apenas 90 (noventa) dias?
Nota-se que muitas são as indagações, assim, necessário estudar cada prazo, prescrição e decadência. Além disso, definir se tais condutas estão elencadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou no Código Civil, haja vista que cada um possui prazos diferentes referente à garantia.
Desta forma, passo a elencar cada problema de forma específica, para que haja uma melhor compreensão:
1) Imperfeições aparentes e vício oculto:
É notório que a responsabilidade do construtor em caso de existência de defeitos na obra, sendo eles aparentes ou ocultos, será em regra subjetiva, ou seja, irá depender da apuração de culpa.
Assim, deverá ser traçado a diferença entre o que de fato é defeito aparente e o que poderá ser considerado vício oculto, bem como suas implicações na seara jurídica referente às relações entre adquirente x vendedor.
Nesse contexto, tratando-se de compra e venda de imóvel dentro da relação de consumo, a responsabilidade do fornecedor passa a ser objetiva, não importando discussões a respeito da responsabilidade contratual ou extracontratual.
Desta forma, não haverá cabimento quando a matéria for considerada protegida pelo CDC. Ressalte-se, que existindo dano ao comprador, o fornecedor deverá ser responsabilizado, segundo determinação do art. 14 do CDC, salvo se conseguir demonstrar que o defeito é inexistente ou que a culpa é exclusivamente do consumidor ou de terceiros.
Nesse azo, entende-se por defeito aparente tudo aquilo que é possível de ser percebido de imediato, bastando, apenas, prestar atenção, pois o defeito será perfeitamente constatável. Podendo citar como exemplos uma vaga de garagem com o tamanho diverso, uma porta empenada, um azulejo caindo, um piso soltando, vidros trincados, pia quebrada, dentre tantos outros.
Já ao tratar de imóveis, é de suma importância que haja a realização de uma análise minuciosa pelo comprador antes de assinar o termo de vistoria, haja vista que após a assinatura, ficará difícil argumentar que o defeito era considerado oculto.
Em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, é considerado aquele que não pode ser percebido de imediato, ou seja, sua constatação não é possível de ser realizada a partir da entrega. É que, muitas vezes só se percebe tais vícios posteriormente, assim, após um período de utilização do imóvel, o que caracteriza um defeito que torna impróprio o uso do bem ou lhe diminui o valor, onde tal afirmação está prevista no art. 441 do CC.
Assim, seguem algumas explicações a respeito dos prazos para reclamação dos defeitos aparentes e vícios ocultos, senão vejamos;
- Prazo para reclamação de defeitos aparentes:
Ao tratarmos de defeito aparente e da relação entre as partes como sendo estritamente contratual, ou seja, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do vendedor ou fornecedor termina com a efetiva entrega da obra, devendo o adquirente certificar-se da inexistência de defeitos aparentes por ocasião da vistoria. (vide precedente: TJSP, Apelação nº 0026955-71.2010.8.26.0114, acórdão nº 2014.0000384377, 04ª Câm. de Direito Privado, Des. Relator: Teixeira Leite, data do julgamento: 26 de junho de 2014).
Todavia, ao tratar da aquisição do imóvel pela via de relação de consumo, o comprador possui o prazo decadencial de até 90 (noventa) dias para apresentar sua reclamação formal ao vendedor, conforme determina o inciso II, do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a contar da entrega do bem, notadamente pelo fato de o imóvel (e sua composição) ser considerado um bem durável.
- Prazo para reclamação de vício oculto:
Já em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, o Código Civil o regulamenta nos arts. 441 e seguintes, sendo certo que, o prazo para reclamações é decadencial em 1 (um) ano, contado da data da entrega do imóvel ao adquirente e de 6 (seis) meses apenas, na hipótese de o adquirente já estar na posse do bem (exemplo: locatário que compra o imóvel), conforme determina o artigo 445.
2. Irregularidade na medida do imóvel
Não é surpresa acontecer casos em que se adquire um imóvel na planta e ao seu entregue o comprador percebe que a medida deste está divergindo com o prometido em folder. O que fazer? Primeira dica: guarde os materiais (folder, e-mails) que forem entregues que se relacionem com o imóvel na planta.
Desta forma, constatada a diferença na medida do imóvel adquirido, que é realizada por meio de confrontação do memorial descritivo (ou Contrato) com a realidade da metragem, tem o comprador a faculdade de solicitar ao vendedor: i) a rescisão do negócio e a restituição do valor pago devidamente corrigido; ii) solicitar o abatimento do preço proporcionalmente à parte faltante (ação chamada quanti minoris); e, iii) exigir o complemento da área, se isso for possível ao vendedor (ação chamada ex empto).
Desta feita, destaca-se que a entrega de imóvel com metragem divergente (menor) ao combinado em contrato não é o mesmo que vício redibitório, ou seja, neste caso o bem é entregue por inteiro, todavia, há um defeito oculto que compromete sua utilidade.
Assim, nos casos em que a relação contratual seja realizada entre parte iguais, aplicar-se-á o art. 501 do Código Civil e o prazo estipulado para manifestação do comprador é de 01 (um) ano. Este prazo será tratado como prazo eminentemente decadencial, haja vista que, após seu decurso, não poderá ser requerido nada em face do vendedor em relação à diferença de metragem no imóvel adquirido.
Neste sentido, o prazo de 01 (um) ano é contabilizado a partir do registro do contrato perante o Registro de Imóveis competente, ou mesmo, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor (construtora ou incorporadora), esse prazo deverá ser contado a partir da entrega do bem ao comprador, segundo verifica-se no parágrafo único do art. 501.
Todavia, no caso de a relação entre as partes ser considerada relação de consumo, será aplicado o art. 27 do CDC, o qual estabelece que o prazo para a reclamação na diferença da metragem do imóvel é prescricional de 05 (cinco) anos, contados a partir do conhecimento da diferença.
Desta forma, independentemente de ser considerado relação contratual ou consumerista, será necessário a solicitação de perícia no imóvel, para apurar se de fato existe a diferença apontada na metragem. Por isso, a ação não poderá passar pelos Juizados Especiais, haja vista que os mesmos não comportam perícia.
Necessário informar que o comprador somente possui direito de reclamar por eventual diferença na metragem do imóvel se a venda tiver sido realizada quando o preço é estipulado por medida de extensão, onde se apresenta a área exata do imóvel. Assim, caracteriza-se o preço do negócio por base no tamanho de unidade ou medida por cada hectare, alqueire, metro quadrado, etc.
Nesse contexto, o entendimento prevalecente pelo Judiciário é que a compra e venda de imóvel (especialmente imóvel urbano) é necessariamente estipulada por medida de extensão, notadamente porque a referência à área NÃO é meramente enunciativa. Lembrando que, para uma melhor orientação, apenas analisando o caso concreto!
3. Da Responsabilidade Civil do construtor, vendedor e do fabricante dos materiais de construção pelos vícios e defeitos na obra
Neste ponto, inicia-se trazendo o conceito de Hely Lopes Meirelles [1] acerca dos contratos de construção, o qual acredita que o “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.
Desta forma, são duas as modalidades de contrato de construção, vejamos: i) por empreitada, em que “o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e, ii) por administração, quando “o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento”.
Assim, nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Todavia, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedores e consumidores, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.
Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, porém, abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil. Esta última poderá ser contratual e extracontratual, a depender do caso concreto.
Com isso, nota-se que todos que comportam a cadeia construtiva podem ser penalizados pelos vícios decorrentes da obra, devendo analisar o contrato pactuado à época.
CONCLUSÃO
Existem diversos prazos a serem utilizados, tanto dentro do Código Civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor, podendo estes serem representados entre 03, 05 ou 10 anos. Dependendo do caso concreto, a alegação de que o comprador só possui 03 anos para reclamar defeitos será considerada nula.
Vejamos o seguinte entendimento: “a responsabilização do construtor por defeitos apresentados decorrentes de vícios de construção, ou seja, de inadimplemento de uma obrigação por uma das partes, é considerada de direito pessoal, não havendo a lei fixado prazo menor para o caso específico desta pretensão”.
É que, ao tratar-se de direito pessoal o prazo de prescrição passa a ser de 10 (dez) anos, conforme art. 205 do Código Civil.
Assim, o prazo estabelecido pelo artigo 618 do Código Civil, “caput” e parágrafo único, se refere ao período de garantia de solidez da obra por vícios ocultos, que se constatados no prazo de garantia de cinco anos,segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), poderá ser proposta a ação reparatória contra o responsável pelos vícios na construção, no prazo de três anos, em consonância com o novo Código (art. 206, § 3º, V), por se tratar a pretensão de reparação civil (AgRg no REsp 1121435/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 29/03/2012).
Desta feita, a entrega da obra, em princípio, corresponde a liberação do empreiteiro das obrigações assumidas e cumpridas, mas não o exime de responsabilidade por vícios posteriores ou defeitos relacionados à solidez e segurança da obra, tanto em relação aos materiais, como ao solo, quando se tratar de contrato de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis.
Referências:
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Responsabilidade Civil. 10º edição. São Paulo: Atlas, 2010.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume IV: Responsabilidade Civil. 4.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979.
[1] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979. p. 196
Lorena Lucena Tôrres - Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.
Fonte: Artigos JusBrasil
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