É normal em alguns casos, após comprar unidade na planta, o adquirente mudar de ideia no decorrer da construção, especialmente diante dos constantes atrasos de construtoras que descumprem o prazo de entrega. Tendo em vista não ter mais interesse em manter o negócio, o adquirente opta por transferir o contrato de promessa de compra e venda para terceiro, o que consiste num direito incontestável. Entretanto, há construtora que cobra a taxa de 3% a 5% para efetuar a transferência do adquirente que pretende passar o contrato para outra pessoa. Na prática, levando-se em conta imóvel de R$1 milhão, o proprietário vendedor certamente fica revoltado com a cobrança de R$30 mil ou mais para a construtora apenas anuir com a transferência.
Esta cobrança é ilegal e deve ser repudiada pelo proprietário. A construtora/incorporadora já embute seu lucro na venda da unidade da planta, não sendo devido cobrar taxa do proprietário que decidiu vendê-la.
A transferência do imóvel não prejudica a construtora, já que não terá mais gastos em decorrência da alteração da figura do proprietário, pois o apartamento a ser entregue ao final será o mesmo. Não há prestação de serviço que justifique a cobrança da taxa, sendo abusiva a postura da construtora sabotar a negociação. Todo direito patrimonial é transferível e ninguém pode impedir que o adquirente do imóvel venda o que lhe pertence a quem quer que seja, a qualquer tempo. É correto comunicar a transferência do bem à construtora, que deverá participar da transação como anuente/interveniente, pois o novo adquirente sub-roga-se nos direitos e obrigações perante a construtora.
Conforme o art. 122 do Código Civil e o art. 51, IV do CDC a cláusula que estipula essa cobrança é considerada nula de pleno direito, pois cria obrigação iníqua, abusiva, colocando o comprador/consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade.
Logicamente, o comprador, bem como o vendedor, caso não dominem as nuances das várias leis e normas aplicáveis às transações imobiliárias, obterão maior segurança com a assessoria do seu advogado especializado, de maneira a elaborar o contrato de forma técnica. Esse trabalho deve ser entregue a pessoa que o cliente confie, que irá defender o seu interesse, sendo que o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de ser ilegal a construtora impor o advogado dela para assessorar os adquirentes. Por ter o advogado da construtora a função de defender os interesses desta, fica evidente os conflitos de interesses entre esta e o adquirente, situação essa que afronta a ética no exercício da advocacia.
Kênio Pereira - Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
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